仕一邦：商業(yè)地產(chǎn)存在的風(fēng)險(xiǎn)已不容忽視

　　目前，各類投資企業(yè)對商業(yè)地塊用地的拿地?zé)崆椴粩嗌郎�。眼下上市房企保利招商地產(chǎn)、金地[均加大了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，一向聲稱專做住宅開發(fā)的萬科也已經(jīng)高調(diào)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)明確提出，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)物業(yè)和投資性物業(yè)的投資比重50：50的既定戰(zhàn)略，萬通地產(chǎn)也宣稱，未來5年內(nèi)其商用物業(yè)收入占總收入的15%，利潤占總利潤的30%，投資型持有物業(yè)占總資產(chǎn)的20%至30%。

　　某大型開發(fā)企業(yè)，2010年一年該公司在多個(gè)城市取得了不下28單綜合性商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，目前正在廣挖商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)運(yùn)營人才，籌措資金，著手進(jìn)入實(shí)體建設(shè)階段。可以說，當(dāng)下這種手握數(shù)十單大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并非少數(shù)，可以說近2年以來，中國商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為了房地產(chǎn)開發(fā)資金重點(diǎn)流向。

　　近兩年來，隨著住宅地產(chǎn)政策調(diào)控的逐步加大，并且住宅類地產(chǎn)的進(jìn)入門檻的加大等原因，促使和誘導(dǎo)了很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競相開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)可謂風(fēng)起云涌。無論房地產(chǎn)上市公司、大型房企，還是中小房企，乃至保險(xiǎn)企業(yè)、制造業(yè)等眾多其他行業(yè)的民營企業(yè)均紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。除一線城市外，商業(yè)地產(chǎn)在二、三線城市，乃至四線城市紛紛嶄露頭角。

　　那是什么原因造成目前的狀況呢?簡單的來看，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)是絕對的“誘因”。

　　簡單的來看，開發(fā)商紛紛看好商業(yè)地產(chǎn)主要在于規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橐粋�(gè)區(qū)域內(nèi)的住宅類項(xiàng)目的開發(fā)是有飽和度的，并且優(yōu)質(zhì)地段的住宅類土地已經(jīng)基本罕見，特別是國家對于住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目的政策調(diào)控，也加重了繼續(xù)開發(fā)住宅類項(xiàng)目的未來風(fēng)險(xiǎn)，那為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)項(xiàng)目成為了大家的首選，特別是二三線城市的商業(yè)項(xiàng)目，更是各開發(fā)商首選。

　　那些二三線城市所處的區(qū)域，正處于城市發(fā)展的旺盛階段，政府要業(yè)績，急于招商引資，因此對能夠較大提升城市面貌的商業(yè)地產(chǎn)投資，特別是一些大企業(yè)投資的“城市綜合體”頗為青睞。在這些地方拿地，雖然也要按招拍掛程序走，但可以獲得和政府方面協(xié)商的余地，拿地勝算大。另外，經(jīng)協(xié)商地方上往往會(huì)給與減免城市配套費(fèi)用、分期開發(fā)等優(yōu)惠，拿地成本可大為降低，又能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，又能獲益，何樂而不為呢?

　　特別是商業(yè)地產(chǎn)不在新政調(diào)控范圍內(nèi)，開發(fā)商對非政策調(diào)控重點(diǎn)地區(qū)的價(jià)格升值空間也十分有信心，但由于限購政策在全國普遍推開，從目前的政策形勢看，中央不但沒有放松對住宅的限購政策，全面緊縮的“銀根”，以及接連不斷的新政對商業(yè)地產(chǎn)資金來源正在產(chǎn)生巨大的影響。

　　與此同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)也加大了對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管，通過各種政策詳細(xì)掌握房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)確定是否出臺新的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管措施。這種“引而不發(fā)”的政策效力，顯然會(huì)使此前房地產(chǎn)融資的重要渠道房地產(chǎn)信托的融資難度增加。此外，針對多家房企意欲扎堆“借殼上市”，證監(jiān)會(huì)下發(fā)意見稿規(guī)范“借殼上市”。

　　要求“借殼上市”須執(zhí)行首次公開發(fā)行(IPO)趨同標(biāo)準(zhǔn)，擬借殼資產(chǎn)必須持續(xù)兩年盈利，且凈利潤累計(jì)超過2000萬等等。這些政策都對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源造成了極大的影響，即使開發(fā)企業(yè)把投資方向轉(zhuǎn)向了“商業(yè)地產(chǎn)”項(xiàng)目，規(guī)避了政策風(fēng)險(xiǎn)，但隨之而來的“資金”風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)在增大，這對于盲目開拓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場的開發(fā)企業(yè)來講，是存在極大的風(fēng)險(xiǎn)的。

　　同時(shí)，從市場同質(zhì)化和市場競爭層面來看，當(dāng)前各行業(yè)企業(yè)一哄而上的開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這所存在的風(fēng)險(xiǎn)顯而易見。商業(yè)地產(chǎn)必須對應(yīng)需求量，盡管商業(yè)地產(chǎn)的升跌不會(huì)直接影響民生，但調(diào)控政策影響著房產(chǎn)投資者對樓市的預(yù)期。商業(yè)地產(chǎn)的投資需求彈性遠(yuǎn)大于商品住宅需求。由地方政府主導(dǎo)、出于追求業(yè)績盲目的規(guī)劃，恐難免導(dǎo)致定位不準(zhǔn)、規(guī)模不當(dāng)，而對于未來投資回報(bào)不確定，將造成招商或經(jīng)營困難。

　　未來兩三年里各類商業(yè)項(xiàng)目將集中入市，供大于求在許多地方似成定局，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)更加顯而易見，對于投資者來講，投資此類的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，首先考慮的是對自己的適用性，特別是自己資金實(shí)力的把握，應(yīng)該謹(jǐn)慎的合理運(yùn)用自己的資金，并在自己可控的范圍內(nèi)，適當(dāng)?shù)耐顿Y此類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　因此，在競爭激烈的情況下，把城市綜合體作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)，大量地供應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)土地，一定會(huì)造成供大于求。商業(yè)地產(chǎn)，特別是大規(guī)模的城市綜合體商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目在資金鏈這一最主要的環(huán)節(jié)上日益加大的風(fēng)險(xiǎn)已不容忽視。

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