雷紹儒：2011年金九銀十銷售旺季將慘敗
2011-10-08 來源：《國際金融報》 編輯：宋羽欣
20111年的“金九銀十”卻有點冷。從九十兩月樓市晴雨表——中秋小長假銷售情況的慘淡，到中指院陸續(xù)發(fā)布的九月各周銷售數(shù)據(jù)，我們可以看出，不僅“金九”未現(xiàn)，“銀十”也將變?yōu)?ldquo;銅十”。這種局面的出現(xiàn)，既緣于國家連續(xù)出臺的各項嚴厲的調(diào)控政策，也與買賣雙方的觀望心理有關(guān)。
“金九銀十”歷來是樓市旺季，但在如今嚴厲的調(diào)控背景下，樓市不但沒有迎來傳統(tǒng)的“金九”旺市，甚至遭遇了慘淡收官的尷尬局面。
政策方面，國家早在去年便開始抑制樓市。2010年4月，中央出臺了樓市調(diào)控“國十條”，隨后出臺了樓市“調(diào)控令”，但均未能抑制樓市量與價的迅速上漲。2011年國家加大了調(diào)控力度，限購、限貸、限價等調(diào)控措施多方發(fā)力，大大打擊了投資投機性購房需求。同時，國家在保障性住房方面出臺了許多新的政策，增加了保障房的供應(yīng)量，有效地緩解了市場供需矛盾。
而實際上，房產(chǎn)商也在觀望。他們主要關(guān)注兩方面情況：一方面，在調(diào)控政策的影響下，購房者的購房意愿會受到多大程度的影響;另一方面，也是最重要的，就是國家的政策會持續(xù)多久，會不會松動。這實際上是一種博弈式的觀望。在政策，特別是限貸政策的影響下，開放商的資金鏈愈發(fā)緊張。而資金供給與房價的關(guān)系密切，開放商手中錢越多就越能捂盤不降價，反之則會加大推盤力度。
這種觀望的心理，加劇了“鐵九銅十”局面的出現(xiàn)。在降價走勢不明的情況下，自住型購房者必然不會出手。中秋小長假期間，深圳全市新建商品房僅成交65套，與去年同期480套的成交量相比落差較大;而在武漢房展會上，盡管參展樓盤和看房人數(shù)均比往年有所增加，但成交量極低，較往年大幅縮水。開發(fā)商博弈式的觀望，賭的是在世界經(jīng)濟還沒有真正復(fù)蘇的情況下，中國政府必然還要依靠房地產(chǎn)投資來“保增長”。他們認為，政府對房價的調(diào)控只是讓它放緩上漲的速度，絕對不敢讓房價下跌;嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策不會持續(xù)太長時間。只是一時之間，開發(fā)商又不得不選擇降價銷售，盤活資金，以度難關(guān)。
因此，要抑制房價，遏制通脹，有關(guān)部門的政策制定者務(wù)必要使調(diào)控信號更加明確并傳達出政策長期性的信息。在一二線城市已出現(xiàn)成交量下跌、價格跟跌的局面時，樓市調(diào)控能否見效，就取決于開發(fā)商的資金鏈和政策的連續(xù)性。當前大多數(shù)房企的資產(chǎn)負載率超過70%，資金鏈趨緊必然導(dǎo)致降價求售的壓力增大。只有繼續(xù)堅持調(diào)控的決心不動搖，方向不改變，力度不放松，房價的拐點才有望真正出現(xiàn)。否則，“鐵九銅十”將只是觀望中的短暫性勝利。
在這一系列嚴厲的調(diào)控政策下，購房者無疑會對房價的走勢進行觀望。在限購、限貸的政策下，炒房者明顯被打壓，市場上自住型購房者在全部購房者中的比重正在顯著增加。自住型購房者對房價異常敏感，他們必須觀望，房價到底降不降，能降多少，只有當房價回落到他們的心理承受范圍之內(nèi)，他們才會出手購房。
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