葉檀：房產(chǎn)稅如何才能成為樓市的殺手锏

　　中國房地產(chǎn)調(diào)控將近兩三年就有一次，如此頻繁的調(diào)控卻未尋找到市場與公平之鑰，頻繁改弦更張，卻未能使中國地方政府?dāng)[脫土地財政依賴癥，未能讓平衡的貨幣政策成為房地產(chǎn)市場的壓艙石。如果此次調(diào)控收效被視為限購政策的成就，沿著行政手段飛奔，限購是飲鴆止渴的行為，將使中國房地產(chǎn)市場重回福利分配占據(jù)大頭的老路。

　　9月6日，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)發(fā)布《8月全國百城價格指數(shù)》，百城均價與7月基本持平，56個城市環(huán)比上漲，44個城市環(huán)比下跌。全部披露完中報的173家上市房企，營業(yè)收入及凈利潤兩項指標(biāo)均同比上升的僅71家，占比四成，與此同時，北京、上海、深圳、廣州4個一線城市新建商品住宅存銷比始終處于歷史高位。種種數(shù)據(jù)說明，房地產(chǎn)市場的黃金時期已經(jīng)過去。

　　房地產(chǎn)市場的改革與土地財政、稅費結(jié)構(gòu)的改革結(jié)合在一起，才能擺脫各政府層級財政對峙的頑疾，隔幾年房地產(chǎn)大起大落的周期如瘟疫般卷土重來。短周期的背后是激烈的利益博弈，是土地財政在中國財政體系內(nèi)的畸形發(fā)展。

　　據(jù)《經(jīng)濟參考報》9月7日報道，重慶醞釀?wù){(diào)整房產(chǎn)稅改革方案，可能擴大征收范圍。重慶市市長黃奇帆近日接受媒體采訪時也表示，重慶不是為了殺高房價而出臺房產(chǎn)稅，重慶發(fā)布房產(chǎn)稅改革試點政策將促使財稅體制更加完善、房地產(chǎn)市場更加健全。推出房產(chǎn)稅的目標(biāo)只能有一個，即實行土地財政與房產(chǎn)稅雙軌制，逐步把地方政府從土地收益中剝離出來，使政府在法定稅收原則下依靠稅收維持生計，而不是成為大地主，獲得大宗資本溢價與民爭利，在愈演愈烈的瘋狂掠地戰(zhàn)中坐困火山口。

　　重慶自今年1月28號開征房產(chǎn)稅，估算征收的稅額可能在1億到2億之間;上海市國家稅務(wù)局、上海市地方稅務(wù)局有關(guān)負(fù)責(zé)人年中在網(wǎng)絡(luò)上與網(wǎng)友互動時透露，上海市房產(chǎn)稅試點總體平穩(wěn)，認(rèn)定應(yīng)征房產(chǎn)稅的住房約七千多套。

　　實質(zhì)上，重慶房產(chǎn)稅的本質(zhì)是“豪宅稅”，房產(chǎn)稅變相成為豪宅懲罰稅。征收門檻高稅率低：獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%;4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率為0.5%。以主城區(qū)均價7000元計，達到每平米21000元以下者征0.5%的稅收。

　　修改后的房產(chǎn)稅改革“擴圍”的一個可能是把高檔住房范圍擴大，比如將高檔住房界定為建筑面積交易單價達到主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價1.5倍(含1.5倍)以上的住房，未列入征稅范圍的個人高檔住房、多套普通住房，將適時納入征稅范圍。其實質(zhì)是擴大高檔住宅的外延，同時涵蓋多套普通房的投資者，征收范圍更廣，加重對投資者的打擊。

　　上海的房產(chǎn)稅實質(zhì)是“新房稅”，采取既往不咎的原則，意圖抑制新進入房地產(chǎn)市場的投資者，不可能以增加持有成本的方式趕出存量房投資者，效果不溫不火在情理之中。推出房產(chǎn)稅比不推出好，但推出房產(chǎn)稅之后又限購的行為，卻給反對稅收者以口實，并且推導(dǎo)出對房產(chǎn)稅的心虛，寧可乞靈于行政手段，也不愿意在稅收改革上大費周章。

　　房地產(chǎn)調(diào)控多管齊下，限地根限銀根，取消稅費優(yōu)惠，如今又大規(guī)模推出限購舉措，難以對各項政策的具體效果進行量化分析。從筆者了解的情況看，在投資價格居主居地位的房地產(chǎn)一線城市，在限購令出臺之后，房地產(chǎn)才進入恐慌期。正因為如此，有關(guān)部門食髓知味，試圖擴大限購范圍，將房價上漲過快的二三線城市全部納入限購范圍。

　　限購使人力資源、勞動力資源畫地為牢，延緩了中國市場經(jīng)濟所亟需的稅收改革進程，在調(diào)控房地的同時，地方土地財政未受觸動就是例證。更嚴(yán)重的是，形成全國大一統(tǒng)市場的基礎(chǔ)條件資金、人力的自由流動被限制，戶籍溢價上升，這是市場經(jīng)濟的反動。當(dāng)我們以軟弱的房產(chǎn)稅對抗投資者，以嚴(yán)厲的行政舉措對抗流動的資金，是在以毒攻毒，毒性并不比高房價更小。

　　黃奇帆先生對房產(chǎn)稅的論述，顯示一些官員非常清楚房產(chǎn)稅的意義與價值所在，逐步以房產(chǎn)稅取代限購才是正道。房地產(chǎn)價格松動，為久盼房價下挫者帶來一絲安慰。任何持久的安慰，必須建立在市場的理念，與公平透明高效的政策上。歡慶為時尚早，房價下跌的原因需要深層思考。

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