李戰(zhàn)軍：限購令對房地產(chǎn)市場的六大影響
2011-10-07 來源：李戰(zhàn)軍博客 編輯：狄海霞
限購令已沸沸揚揚的進(jìn)行了一年之久。在這一年中，國五條，國十條紛紛出臺，二三線城市限購名單相繼出爐。樓市被限購包圍的水泄不通。綜合國務(wù)院頒布的限購令，我覺得對樓市有以下六大影響：
1、一線城市效果明顯，二三線城市效果遞減
從調(diào)控的效果看，北京、上海好于廣州、深圳，一線城市強于二三線城市。越往下走，調(diào)控執(zhí)行的力度越弱。這是因為一線城市市場成熟度高，信息相對透明，管理機構(gòu)資源集中整合能力強，整個社會的關(guān)注度也高。經(jīng)濟現(xiàn)象也往往和政治需要有機結(jié)合在一起。
2、短期效果明顯，長期推行阻力膨脹
這些年房地產(chǎn)調(diào)控政策往往是政策出臺的當(dāng)月、當(dāng)季、當(dāng)年效果好。時間越是遠(yuǎn)離政策出臺的節(jié)點，政策作用越差。限購政策也難以擺脫這種必然現(xiàn)象。限購政策可以擴大范圍，也可以延長時間，但這種行政措施是靠人而不是靠機制來維持的。
3、地方政府基本都是限購政策的反對者
限購政策推行，直接導(dǎo)致交易量下降，再引發(fā)交易費稅減少，再波及土地批租受困，最后再影響地方債務(wù)平臺的還款能力。年初要求限購，狠狠督促才產(chǎn)生了40個城市。7月12日要求擴大，軟硬兼施，也不過產(chǎn)生了臺州、衢州兩家，而且力度還在不斷軟化。排除政治原因，基本上沒有一個地方政府從內(nèi)心支持并主動要求限購。
4、從學(xué)理、法理上講，行政強推限購缺乏支撐依據(jù)
房價上漲并不只是房地產(chǎn)業(yè)和開發(fā)商的原因，也不只是地方政府一廂情愿的原因，它和我國貨幣政策、貨幣發(fā)行量和貸款數(shù)額、財政體制和政策等都密切相關(guān)，甚至我們的一些土地、住房制度改革政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策，也都在促進(jìn)我國房價上漲。凡是放到市場上出售商品，除戰(zhàn)時和饑荒年月，一般是不能夠輕易實行限購的。現(xiàn)在《價格法》還沒修改，商品房不是實行國家定價和政府指導(dǎo)價，而是實行企業(yè)定價。人民幣是國家發(fā)行的，政府是不能夠?qū)θ嗣裣拗剖褂萌嗣駧拧?/p>
5、住房市場交易量大幅度的萎縮并非房地產(chǎn)調(diào)控的初衷和目標(biāo)
我們不能夠把住房交易量大幅萎縮說成了房地產(chǎn)政策調(diào)控的預(yù)期。房地產(chǎn)調(diào)控的預(yù)期是希望房價下跌，更多的老百姓買得起房，更多的商品住房能夠滿足富裕起來的中國城鎮(zhèn)居民的住房需求，而不是相反。好的政策一定是促進(jìn)生產(chǎn)力的釋放，而不是限制生產(chǎn)力的發(fā)展。
6、限購為保障房建配贏得時間并不成立
將限購政策及其實施期限，與保障住房建設(shè)配租配售直接聯(lián)系起來的說法是不能夠成立的。一個屬于商品住宅，市場體系;一個屬于保障住宅，行政體系。兩者有關(guān)聯(lián)，但兩者是在兩個體系當(dāng)中分別實施的，并不等于存在高度密切相關(guān)性。限購好了，并不等于保障住房也建設(shè)好了。保障住房體系建立了，也不等于限購任務(wù)自然就完成了。
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