賈臥龍：土地成為開發(fā)商的又一籠資手段
2011-10-07 來源：賈臥龍博客 編輯：狄海霞
地價如果居高不下，想要房價下降就是“癡人說夢”，多年沒變的土地制度已經(jīng)到了不得不改革的時刻了。只有土地市場被放開，房地產(chǎn)市場才能被稱為“市場”，房價才會由消費者的需求和能力決定，逐漸回歸理性。所以，如何讓地方政府擺脫“土地財政”，放棄土地壟斷，從根本上解決樓市痼疾，理應成為當前工作的一個重點。
2011年的“金九”，住宅市場因調控而顯得冷清，但土地市場卻突然逆勢“升溫”，萬科、保利、金地等一線房企接連在九月出手“抄底”拿地，上百億資金被砸向土地市場。調控的“冷水”壓制了樓市的“虛火”，卻阻擋不了開發(fā)商在土地市場的“熱情”，土地能夠有如此大的吸引力，其中必定少不了“貓膩”。
占有土地是“立足之本”
在樓市并不被看好的當下，開發(fā)商為什么還是對土地如此熱衷?原因很簡單，土地是房地產(chǎn)行業(yè)的命脈，沒有土地，一切都是空談。在開發(fā)商看來，市場難免有高潮低潮，不管國家調控多么嚴格，也不會把房地產(chǎn)一棍“打死”，市場還是會繼續(xù)發(fā)展的，要發(fā)展必須要有資本，而土地則是最“硬”的資本。調控之下，很多房企資金緊張，拿地熱情不高，靠“土地財政”為生的地方政府只好集中推地、低價出讓，這對于資金狀況良好的房企來說可謂天賜良機，底價拿地，何樂而不為，調控越緊，就越是拿地的好時機。
投資土地是“穩(wěn)贏之舉”
購地也是一種投資，是投資就會有風險，為什么開發(fā)商會無視“風險”而瘋狂拿地?原因就在于中國土地的“特殊性”。我國法律明確規(guī)定，興建商品房必須使用國有建設用地，而國有建設用地只有通過招、拍、掛的形式才能獲得其使用權，這樣一來，政府就成了住宅用地的壟斷供給者。為了實現(xiàn)壟斷收益的最大化，政府在出讓土地時會有意識減少供給量，土地就成了名副其實的“稀缺資源”，而稀缺資源的價值會隨著時間的推移而不斷地上漲，因此，只要擁有土地，那就穩(wěn)賺不賠，風險基本為零，誰擁有土地，誰就擁有未來。在行業(yè)進入“洗牌”關鍵時期，房企大鱷們擴充實力、拿地保地位，再正常不過。
壟斷土地是“暴利之源”
開發(fā)商拿地也無所謂，畢竟中國現(xiàn)在只有開發(fā)商才能建商品房，問題的關鍵是有很多的開發(fā)商拿到地卻并不開工建設，而是“囤地居奇”。開發(fā)商為什么要囤地?還是中國目前的土地制度造成的。政府壟斷了土地市場，土地資源緊缺，導致地價不斷飛漲，這種情況下，如果開發(fā)一塊土地獲得的“開發(fā)”收益還趕不上地價上漲造成的“差價”收益，那么開發(fā)商肯定會選擇不開發(fā)，省事又賺錢，利益面前，任何商人都會做出這樣的選擇。所以說，開發(fā)商囤地固然可恥，但苛責無用，開發(fā)商囤地的背后，政府對土地的壟斷才更應該受到質疑，“壟斷資源，與民爭利”是一切怪像的根源。
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