黎文江：廣州廉租房價(jià)位仍處在合理水平

　　2011年6月份，我隨考察團(tuán)到歐洲考察當(dāng)?shù)氐淖》勘Ｕ享?xiàng)目。我們應(yīng)巴黎市ICF社會(huì)住房(集團(tuán))公司邀請(qǐng)，參觀了巴黎第13區(qū)Chevaleref街社會(huì)住房經(jīng)營項(xiàng)目，以及Fulfon街舊房更新項(xiàng)目。巴黎民營社會(huì)住房發(fā)展商一年可提供總量25000套社會(huì)住房，其中ICF集團(tuán)一年可建造1000套，每套實(shí)用面積約65平方米。由于社會(huì)住房租金比市場價(jià)低3~4倍，發(fā)展商的投資需要40年才能回本，之后才開始賺錢。

　　ICF集團(tuán)在巴黎老城區(qū)Fulfon街的舊房更新項(xiàng)目，已經(jīng)起動(dòng)一年半的時(shí)間，目前正在進(jìn)行搬遷工作。該拆遷房屋看似很堅(jiān)固，但己有50年以上樓齡，另外也考慮房屋不符合節(jié)能環(huán)保要求，所以要拆除重建。就地重建后的新住房由原來的130套增加至300套，租金由300歐元/月.套，上漲至600歐元/月.套。

　　可見，發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的社會(huì)保障房租金約為市場價(jià)的1/3至1/4，即是市場價(jià)的三成左右。這樣的幅度估計(jì)在中國接受不了。因?yàn)閲鴦?wù)院的要求是“按略低于市場租金的原則合理確定”，大約是市場價(jià)的八成左右就不錯(cuò)了。

　　我覺得廣州市一套公租房每月租金1235元是合理的平均價(jià)位，各區(qū)可按當(dāng)?shù)仄骄�租金適當(dāng)調(diào)整。當(dāng)然，誰都想租金越低越好。然而，公租房回本期過長及今后維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的來源問題亦應(yīng)一并考慮。

　　據(jù)媒體報(bào)道，萬科集團(tuán)的萬匯樓，是全國首個(gè)企業(yè)試驗(yàn)經(jīng)濟(jì)租賃房項(xiàng)目。在2006年11月萬匯樓動(dòng)工時(shí)，這個(gè)項(xiàng)目就被定義為城市中低收入人群居住模式探索的樣本。租金最初以附近城中村租金水平為參考，平均每套房月租只有460元。

　　萬科在其宣傳材料上，明確列出了萬匯樓項(xiàng)目的地價(jià)、建筑工程費(fèi)、配套設(shè)施等各種投入，總共有4624萬元。這就意味著，即使不算地價(jià)1166萬元，余下的3458萬元，按目前年租金收入再減去每個(gè)月管理運(yùn)營費(fèi)5萬元左右，剩下經(jīng)營結(jié)余60萬元計(jì)算，在利息和物價(jià)上漲水平持衡的情況下，需要57.6年才能收回成本。

　　從報(bào)道上看，光按租金460元目前人民幣值計(jì)算，回本就要57.6年，并沒有考慮通脹幅度遠(yuǎn)超利息情況下的460元貶值問題，也沒有考慮57.6年的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。若全部考慮進(jìn)去的話，100年也可能回不了本。

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