李戰(zhàn)軍：目前根本沒有房價(jià)下跌實(shí)質(zhì)動(dòng)能

2011-10-03 來源：李戰(zhàn)軍博客編輯：狄海霞

　　輿論年年如此喧囂，房地產(chǎn)企業(yè)年年低調(diào)過日子，房價(jià)和交易量年年上漲，房地產(chǎn)業(yè)年年創(chuàng)歷史輝煌，這才是歷史的真實(shí)和現(xiàn)在的真實(shí)。現(xiàn)在，新聞和網(wǎng)絡(luò)媒體輿論一片，一批專家火上澆油，其本論調(diào)不外乎是商品房和商品住宅交易量大跌，打折銷售蔚然成風(fēng)，銀行貸款緊上加緊，市場拐點(diǎn)就在當(dāng)下，金九銀十不在，開發(fā)商摒不住要破產(chǎn)跳樓了。這種聲音聽得多了，實(shí)在沒有必要太當(dāng)真。

　　都說2011年商品房、商品住宅交易量和交易價(jià)格由于限購政策的緣故，大幅下跌。其實(shí)，這是不真實(shí)的。原因油有六：

　　一、一線四城市交易面積和交易金額是兩升兩跌

　　1-8月份，一線城市交易面積是兩跌兩升，即北京上海小幅萎縮，廣州深圳照樣上升。北京商品房銷售面積同比-7.9%，商品住宅銷售面積同比-11.9%;上海商品房銷售面積同比-8.9%，商品住宅銷售面積同比-9.2%;廣州商品房銷售面積同比上升6.1%，商品住宅銷售面積同比上升12.1%;深圳商品房銷售面積同比上升4.3%，商品住宅銷售面積同比上升9.3%。

　　1-8月份，一線城市交易總金額也是兩跌兩升，即北京上海小幅萎縮，廣州深圳照樣上升。北京商品房銷售金額同比-6.9%，商品住宅銷售金額同比-13.9%;上海商品房銷售金額同比-6.7%，商品住宅銷售金額同比-10.9%;廣州商品房銷售金額同比上升16.5%，商品住宅銷售金額同比上升22.6%;深圳商品房銷售金額同比上升14.5%，商品住宅銷售金額同比上升16.6%。

　　限購政策對北京上海是有效的，但也是交易面積和交易金額小幅下跌而已，充其量是典型的僵持和膠著。限購政策對廣州深圳效果有限，作用不大，基本上仍屬于我行我素。

　　二、三十一個(gè)省市自治區(qū)交易面積和交易金額都是有效上升

　　1-8月份，全國商品房銷售面積59854萬平方米，同比上升13.6%，全國商品住宅銷售面積53540萬平方米，同比上升13.1%;全國商品房銷售金額33264億元，同比上升25.9%，全國商品住宅銷售金額27755億元，同比上升24.4%。

　　同期全國商品房銷售面積下降的只有北京、上海、江蘇、浙江、海南和山西等六個(gè)地區(qū)，全國商品住宅銷售面積下降的也是北京、上海、江蘇、浙江、海南和山西等六個(gè)地區(qū)。同期全國商品房銷售金額下降的只有北京、上海和海南等三個(gè)地區(qū)，全國商品住宅銷售金額下降的也是北京、上海和海南三個(gè)地區(qū)。

　　三、全國房地產(chǎn)投資繼續(xù)高位增長

　　1-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資37781億元，同比增長33.2%，住宅開發(fā)投資27118億元，同比增長36.4%。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資負(fù)增長的只有西藏一個(gè)地方，上海是西藏之外開發(fā)投資同比增長幅度最后一位，僅為6.9%

　　投資增長的較快的東部地區(qū)主要是江蘇、廣東、遼寧、山東，中部是安徽、河南、湖北，西部是四川、重慶、內(nèi)蒙古。這種局面表明全國各行各業(yè)的資金仍然源源不斷地高速進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)依然是中國最佳投資產(chǎn)業(yè)，并沒有因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控而改變。

　　四、房地產(chǎn)業(yè)對銀行貸款的依賴度進(jìn)一步降低

　　中國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中依賴國內(nèi)貸款的金額今年1-8月份共計(jì)8888.8億元，同比增長5.1%，其中銀行貸款為7942億元，同比增長2.1%。而同期中國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，自籌資金比重高達(dá)40.7%，其中，自有資金比重高達(dá)21.2%;定金及預(yù)收款比重高達(dá)25.4%;個(gè)人按揭貸款比重為10.1%。

　　上述情況進(jìn)一步證實(shí)中國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資資金來源結(jié)構(gòu)進(jìn)一步得到優(yōu)化，企業(yè)擁有的資金在全國各行各業(yè)當(dāng)中屬于高列，企業(yè)根本不差生存性資金，缺的僅為發(fā)展性資金。說開發(fā)商資金連快要斷了，主要只能是指少數(shù)企業(yè)，而不是整個(gè)產(chǎn)業(yè)的情況。相對于中國各行各業(yè)，中國房地產(chǎn)業(yè)資金是最充裕的。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）