陳寶存：限價(jià)令最終演變成多方皆輸局面
2011-09-30 來(lái)源：新京報(bào) 編輯：狄海霞
據(jù)國(guó)土資源部公布的二季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，綜合地價(jià)環(huán)比漲幅前十位中，濰坊、黃石、淮南、北海、南寧、重慶等二、三線城市榜上有名，綜合地價(jià)同比漲幅超過(guò)20%的城市昆明、深圳、石家莊、南寧，除深圳外，大部分為二、三線城市。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料顯示：6月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅繼續(xù)趨緩，但房?jī)r(jià)漲幅居前的，包括石家莊、長(zhǎng)沙、烏魯木齊、丹東、洛陽(yáng)、牡丹江、蘭州、昆明、南昌、沈陽(yáng)、西寧、秦皇島等城市均為二、三線城市，已經(jīng)取代北上廣深成為領(lǐng)漲主力。
市場(chǎng)傳出的廊坊限價(jià)令在我看來(lái)，是主動(dòng)限價(jià)以避免限購(gòu)的嘗試，當(dāng)然最終是廊坊方面的辟謠，但是廊坊香河兩地限價(jià)本身就是主動(dòng)之舉。只是，限價(jià)令還是漲價(jià)令，原因在于二三線城市的地價(jià)是補(bǔ)漲的過(guò)程。
那么隨之，7月12日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，當(dāng)前部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大，有的城市調(diào)控力度有所放松。會(huì)議提出，要繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施住房限購(gòu)措施，已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。這是中央政府首次提出二三線城市有必要時(shí)也必須實(shí)行“限購(gòu)令”。
與唐山石家莊兩強(qiáng)市相比，廊坊市場(chǎng)的三年大變樣起步較晚，拆遷安置補(bǔ)償條件向石家莊與唐山看齊的時(shí)間也較晚，這樣一來(lái)，廊坊的城市拆遷工作走在兩個(gè)強(qiáng)市后面，但是，信息的公開，廊坊的拆遷標(biāo)準(zhǔn)變化導(dǎo)致廊坊的土地出讓價(jià)格，自09年的150萬(wàn)，上漲近一倍，基準(zhǔn)出讓價(jià)達(dá)到了每畝300萬(wàn)以上。
自04年土地招拍掛政策嚴(yán)格執(zhí)行以來(lái)，地價(jià)、房?jī)r(jià)漲幅的互相推進(jìn)，成為樓市發(fā)展的規(guī)律。到底誰(shuí)是雞，誰(shuí)是蛋?先有雞還是先有蛋?已經(jīng)不是考證的事了。而事實(shí)上，推高的地價(jià)主要原因不是所謂的地方政府土地財(cái)政，而是拆遷安置補(bǔ)償與一級(jí)開發(fā)成本的高昂。組成出讓用地的底價(jià)主要是征地與拆遷安置補(bǔ)償，加一級(jí)開發(fā)至7通一平的成本。上述成本的增長(zhǎng)一直是飛速的，尤其是拆遷安置補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)增長(zhǎng)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革之初的土地征用與現(xiàn)下已經(jīng)完全不是一回事。1998年仍舊是土地國(guó)有化加農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)三十年的概念，1978年開始的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)實(shí)踐，至1998年已經(jīng)承包20年。當(dāng)時(shí)的土地征用可以理解成0地價(jià)，只是地上建筑物與青苗補(bǔ)償。不論土地招拍掛制度自04年之后的執(zhí)行是否合理，但是事實(shí)擺在我們面前，那就是出讓土地自05年開始的屢創(chuàng)天價(jià)。
數(shù)據(jù)顯示：2000—2010年，我國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)累計(jì)上漲了76.8%，其中商品住宅價(jià)格累計(jì)上漲了86%，二手房住宅價(jià)格累計(jì)上漲了96%，但同期我國(guó)70個(gè)大中城市地價(jià)累計(jì)上漲了123%，其中住宅用地價(jià)格累計(jì)上漲了163.5%，普通住宅用地價(jià)格上漲了174%，并主要集中于2005年以來(lái)“招拍掛”嚴(yán)格實(shí)施之后。
遏制房?jī)r(jià)的前提，必須是對(duì)土地價(jià)格的抑制。但是我們能感覺(jué)到的是，遏制土地出讓，實(shí)際影響最大的還是土地供應(yīng)量。這也是北京這樣的一線城市，上半年的土地供應(yīng)量急劇下降，北京上半年住宅用地供應(yīng)只完成全年的15%。這種局面，分別再05、06、08年出現(xiàn)過(guò)。隨之而來(lái)的是07年已經(jīng)09到11年上半年的房?jī)r(jià)漲幅激增。
如此局面一定不能出現(xiàn)在二三線城市，否則，今年的限購(gòu)限貸限價(jià)令，可以理解成是促銷令，也是房租的推漲令。理性調(diào)控，以市場(chǎng)手段長(zhǎng)期解決目前的房?jī)r(jià)問(wèn)題，需要的是集體智慧，而不是集體的狂躁。
那么，現(xiàn)行的宏調(diào)手段，在限購(gòu)與限價(jià)，加信貸緊縮，只有一個(gè)效果：土地供應(yīng)受銷售與信貸影響，開發(fā)企業(yè)選擇對(duì)出讓土地的不追捧，同時(shí)影響到地方土地儲(chǔ)備的短暫停滯。也影響到保障房建設(shè)土地供應(yīng)。應(yīng)該說(shuō)，這種政策最終是多輸?shù)木置妗?/p>
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