王韶：大禹治水是如今地產(chǎn)業(yè)的最好借鑒

　　距今四千多年前，相傳黃河流域洪災(zāi)頻繁，民不聊生，舜帝命禹治水，禹注意汲取其父鯀治水的失敗教訓(xùn)，改“堵”為“疏”，水患消除，國泰民安。

　　自2010年1月始，國家對樓市采取了一系列嚴(yán)厲的調(diào)控政策，可實際效果與現(xiàn)實房價依然存在差距。究其原因，本輪房價全國普漲的原因很多、很復(fù)雜，如：貨幣超發(fā)和居民財富增長激發(fā)購房欲;通貨膨脹加劇投資需求;“土地財政”使開發(fā)成本居高難下;保障房長期缺位使商品房市場矛盾激烈。

　　家庭結(jié)構(gòu)、人口流動及城鎮(zhèn)化催生的剛性需求長盛不衰。住房剛性需求是客觀存在，直接采取“三限”(限購、限貸、限價)從需求環(huán)節(jié)進行干預(yù)，無異于鯀之“堵”，雖然抑制了相當(dāng)部分投資型需求，但卻無情地把大批剛性需求排擠在樓市之外。而剛性需求的釋放只是時間和地點問題，若“三限”持久存在，涉及范圍更廣，累積風(fēng)險將不堪!

　　因此，樓市調(diào)控宜學(xué)習(xí)大禹治水，從多層次、多渠道解決住房問題。住房剛性需求是客觀存在，直接采取“三限”(限購、限貸、限價)從需求環(huán)節(jié)進行干預(yù)，雖然抑制了相當(dāng)部分投資型需求，但卻無情地把大批剛性需求排擠在樓市之外。而剛性需求的釋放只是時間和地點問題，若“三限”持久存在，涉及范圍更廣，累積風(fēng)險將不堪!

　　首先，征收房地產(chǎn)持有稅，分離自住型和投資型需求。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)稅種設(shè)置“重流轉(zhuǎn)、輕保有”，造成稅負(fù)不公： 一方面流通環(huán)節(jié)稅費都轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，抬升了新建商品房價格;另一方面，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費種類少，稅負(fù)輕，資源優(yōu)化配置差，滋生了投資行為。同時，住房作為生活必需品，在土地資源日益稀缺和房價高漲的情況下，房型不能過大，也不鼓勵買房用于投資升值。

　　在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)向高端物業(yè)(指聯(lián)排別墅、獨立別墅或單套建筑面積超過144平方米)和多套住房(累計家庭人均建筑面積超出60平方米)擁有者征收房地產(chǎn)保有稅，增加多套和高端物業(yè)持有者成本，有效識別和鼓勵自住性需求，抑制過度投機。通過征收房地產(chǎn)持有稅，增加國家財政收入，所得用于保障性住房建設(shè)，既減輕對土地財政依賴，也利于改善房地產(chǎn)偏緊的供給結(jié)構(gòu)。

　　其次，發(fā)展非產(chǎn)權(quán)性住房，完善住房供應(yīng)體系，讓不同階層住有所居。穩(wěn)定房價，解決住房問題，需立足長遠(yuǎn)，充分調(diào)動市場中各種主體力量的積極性，建立和完善以商品房、保障房和租賃房并存的住房供應(yīng)體系。一方面，預(yù)防社會資源分配不公和腐敗滋生，逐步減少或取消以產(chǎn)權(quán)出售為主的經(jīng)濟適用房和限價房，代之以現(xiàn)金補貼或稅費優(yōu)惠，讓有條件的中等收入群體到市場中去購置自己更滿意的商品房。

　　此外，大力發(fā)展非產(chǎn)權(quán)性住房，形成廉租房、公租房和商租房在內(nèi)的以租房為主的供應(yīng)體系。廉租房和公租房以政府為主，社會共同參與，實施嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出機制，不以租金贏利，提供給低收入者。商租房針對中高收入群體和其他有需求人士，租金按市場供求關(guān)系確定。為有效增加市場供給，激活掌握在有錢人手中的“空關(guān)房”，減少購房者對新建商品房的依賴，對于用作商租房出租或二手房出售的存量房(超過3年，不足5年)，政府給予稅收優(yōu)惠，保障中低收入群體和因城鎮(zhèn)化、人才流動加速而帶來的龐大住房需求。

　　再次，幫助購房者樹立科學(xué)的住房消費觀。高房價不是中國的特產(chǎn)，但面對同樣的問題，中外年輕人的選擇截然相反。在發(fā)達國家，“租房”是常態(tài)，而中國人“房非買不能住”的觀念根深蒂固。買房喜新厭舊，貪大求近，為買房，可以提前透支幾代人的積蓄，可以簡衣縮食，購房低齡化既折射出我們住房觀念的落后，也反映社會保障的殘缺。“蝸居”式的發(fā)泄不能從根本上解決問題，科學(xué)的消費觀要注意引導(dǎo)年輕人打破“一房伴終身”的觀念，根據(jù)自己的年齡和能力不斷調(diào)整住房目標(biāo)，通過以租代買、以舊換新、以小換大、以遠(yuǎn)換近等方式逐步實現(xiàn)自己的住房理想。

　　第四，拓寬投資渠道，疏導(dǎo)“炒房”需求，變直接投資為間接投資。目前我國投資渠道偏窄，壟斷行業(yè)民間資本難以進入，實體經(jīng)濟不景，股市和樓市成為資本最好的避風(fēng)港。相對于股市，樓市更具保值增值，資金自然大量涌入。簡單的限制絕非上策，需用疏而不堵的方式將投資需求引導(dǎo)到更多地方。因此，只有開放更多的投資領(lǐng)域，讓投資需求從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移出去，才能有效疏導(dǎo)沉積在房地產(chǎn)市場的資金。

　　此外，拓寬房企融資渠道，發(fā)展房地產(chǎn)信托基金和投資基金，開展抵押貸款證券化，疏導(dǎo)部分中長期資金直接投資房地產(chǎn)的需求，消除房地產(chǎn)對銀行的依賴，降低金融風(fēng)險，為流動資本尋找出路，從根本上遏制炒房沖動。

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