任志強(qiáng)：中小房企再次面臨信貸緊縮困頓
2011-09-26 來(lái)源：未知 編輯：宋羽欣
在市場(chǎng)被操縱的情況下，任何人都不能說(shuō)市場(chǎng)未來(lái)會(huì)怎么樣。為什么一定要降價(jià)?這不是一個(gè)符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的問(wèn)題。已經(jīng)出現(xiàn)的現(xiàn)象是，平均增幅下降，而且下降的城市已經(jīng)開(kāi)始增加。多數(shù)城市是增幅回落，這個(gè)已經(jīng)非常清楚了。
房?jī)r(jià)平均增幅下降 多數(shù)城市增幅回落
全世界沒(méi)有看到任何一個(gè)國(guó)家，在經(jīng)濟(jì)保持8%以上增長(zhǎng)的時(shí)候，房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)降價(jià)。如果說(shuō)中央政府一定要降價(jià)的話，取消了市場(chǎng)的買賣、關(guān)閉了銀行的信貸，就一定會(huì)降價(jià)。政府用看得見(jiàn)的手去操控市場(chǎng)的時(shí)候，什么可能都會(huì)出現(xiàn)，我們沒(méi)法說(shuō)一定要降價(jià)，因?yàn)槲覀儾恢勒魈煲墒裁�。有可�?012年就取消限購(gòu)，就可能是漲價(jià);也有可能政府說(shuō)要取消對(duì)住房市場(chǎng)的信貸。
銀行不放貸款，是錯(cuò)誤的。現(xiàn)在銀行都在提高首套住房的首付比例和按揭貸款利率，這是違反中央精神。如果各個(gè)部門(mén)都去違背中央精神，私自去做主張、去下文件，就是要取消房地產(chǎn)市場(chǎng)，那政府可以直接下文件取消信貸。取消信貸，自然就會(huì)降價(jià)，因?yàn)樗呀?jīng)沒(méi)有市場(chǎng)了。如果連首套住房都提高門(mén)檻、提高成本，只能說(shuō)明在破壞市場(chǎng)。如果為了降價(jià)而去破壞中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就更不能降價(jià)了，一降價(jià)，不就把市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)搞壞了嗎?
信貸緊縮政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
限購(gòu)政策，更是違反憲法的。如今我們看到，丹麥重新實(shí)行邊境檢查的時(shí)候，世界各國(guó)包括歐盟，都認(rèn)為這是破壞自由，是一種倒退。一個(gè)國(guó)家在邊境上實(shí)行檢查，都被其他國(guó)家指責(zé)，而我們國(guó)家居然違反憲法，限制人們的購(gòu)買權(quán)，這是違反市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。如果這種狀況繼續(xù)下去，會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)崩潰。我們已經(jīng)看到的變化是，住宅的統(tǒng)計(jì)供應(yīng)量在減少，投資在下滑，新開(kāi)工面積在下滑。如果這幾個(gè)下滑繼續(xù)的話，明年還有房子賣嗎?后年呢?這會(huì)改變市場(chǎng)預(yù)期，一段時(shí)間以后，供應(yīng)量一定會(huì)減少。如果更多的土地用于保障性住房，而不是商品房，那么商品房供應(yīng)會(huì)減少。去年開(kāi)工了16億平方米，歷史上最高，本來(lái)這些開(kāi)工面積，會(huì)在今年上半年供應(yīng)到市場(chǎng)。但因?yàn)楹暧^政策，在抑制漲幅的情況下，不批銷售證，很多供應(yīng)沒(méi)有及時(shí)反映出來(lái)。
企業(yè)可以選擇不新開(kāi)工那么多面積，或是開(kāi)了一半停下來(lái)。去年全國(guó)賣了10億平方米，而真正的有效竣工也就6億多平方米，銷售是竣工的1.8倍，今年上半年的投資，很多是為了建設(shè)去年已經(jīng)賣掉的部分，所以上半年才維持了一個(gè)較高的投資增長(zhǎng)，如果下半年的新開(kāi)工面積減少的話，下半年投資額會(huì)大大降低。別忘了相當(dāng)一部分的投資，是用于保障性住房，雖然現(xiàn)在的投資還維持一個(gè)高水平，但是大量用于保障性住房，后期，就沒(méi)有那么多商品房的供應(yīng)。最近兩個(gè)月，北京的供應(yīng)量比以前多。當(dāng)然會(huì)多了，本來(lái)3月份就應(yīng)該多，現(xiàn)在是憋不住了�，F(xiàn)在申請(qǐng)銷售證的，把建委的門(mén)檻都踩破了。
大企業(yè)銷售收入是增長(zhǎng)。公布的前幾名的大企業(yè)，銷售收入增長(zhǎng)都很快，沒(méi)有問(wèn)題;小企業(yè)歷來(lái)都有問(wèn)題，收緊銀根不僅僅是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，非房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣面臨這樣一個(gè)問(wèn)題�，F(xiàn)在還沒(méi)有看到房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)用高成本融資。融資成本確實(shí)比原來(lái)有所提高，銀行貸款利率也是在提高，貸款利率現(xiàn)在也是上浮30%-40%。別的融資成本提高，因?yàn)殂y行的成本也提高了。但是，并不是那種所謂惡性高成本。動(dòng)用高成本融資，以中小企業(yè)為主，民間借貸沒(méi)有多少流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，大部分民間借貸，都是中小企業(yè)的幾百萬(wàn)、幾千萬(wàn)借款。信托有發(fā)幾千萬(wàn)的嗎，房地產(chǎn)信托一般都是幾個(gè)億的。一小部分民間信貸，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)能有多大影響?融資成本增加，可以這么說(shuō)，但是增加并沒(méi)有到惡性的地步。
企業(yè)會(huì)減少很多投資，來(lái)維持現(xiàn)金流
現(xiàn)在的情況，還沒(méi)有到大量房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓、重組的時(shí)候，遠(yuǎn)遠(yuǎn)還沒(méi)有到。中國(guó)就不應(yīng)該有這種現(xiàn)象，如果中國(guó)出現(xiàn)這種情況，政府就太失敗了。至少現(xiàn)在還沒(méi)有出現(xiàn)�，F(xiàn)在要比2008年的情況好得多，不可同日而語(yǔ)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)是增長(zhǎng)的，2008年當(dāng)時(shí)有那么多下崗的，現(xiàn)在有嗎?當(dāng)時(shí)出口跌下來(lái)了，現(xiàn)在出口跌下來(lái)了嗎?沒(méi)有。
例如中小企業(yè)，有三塊地，可以賣兩塊地，還有一塊，就可以活下去了，而且可以活得很好，為什么要退出?除非只有一個(gè)項(xiàng)目，不行了，要退出，只有單一的項(xiàng)目公司，可能面臨退出的問(wèn)題。更多的是一個(gè)戰(zhàn)略調(diào)整的過(guò)程。這和工業(yè)企業(yè)或其他企業(yè)的退出不同，服裝企業(yè)要退出，除了土地，還有大量的廠房、機(jī)器，這些要轉(zhuǎn)讓，可能型號(hào)不符合購(gòu)買者的要求。但房地產(chǎn)企業(yè)不同，土地、半成品，都是可以改造的，他可以一點(diǎn)產(chǎn)品都不留地全部轉(zhuǎn)讓，不存在背一個(gè)沉重的廠房、設(shè)備的包袱，不能轉(zhuǎn)讓，沒(méi)有這種情況。只有結(jié)構(gòu)調(diào)整的問(wèn)題，房地產(chǎn)業(yè)的退出，不是不干就要死掉。
房地產(chǎn)企業(yè)最大的特點(diǎn)是不會(huì)破產(chǎn)這是因?yàn)樗钟械氖亲钪匾馁Y源，是土地資源或半成品，所以很容易就進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。兼并、重組、 合并是最普遍的，潘石屹在公開(kāi)市場(chǎng)拿過(guò)幾塊地?但他為什么活得好好的?被接盤(pán)的人，不一定就是不行了或者跨了，可能在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，也賺了大筆的錢。企業(yè)可以選擇進(jìn)入，也可以不進(jìn)入。
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