陳寶存：開發(fā)商在一線城市難尋容身之地
2011-09-26 來源：陳寶存博客 編輯：宋羽欣
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，7月上旬，北京已進入銷售狀態(tài)的新增商品房項目合計為85個，提供商品住宅合計總套數(shù)為28267套;實現(xiàn)簽約的商品住宅為1776套，簽約均價為21839元/平方米;整體簽約率僅為6.3%，其中，有32個項目零簽約，31個項目簽約不足10套。另據(jù)北京中原的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，7月上旬，北京二手房住宅簽約套數(shù)僅為2041套，均日簽約僅為204套，與6月上旬2368套的簽約量相比，下降13.8%。
《證券日報》更是預測出中小企業(yè)部分關(guān)門的未來市場大勢：“馬太效應”是房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)控之后發(fā)生的物理反應。盡管弱者不想愈弱，但是面對資金鏈的緊張，銷售業(yè)績的下滑，部分中小房企不得不選擇“關(guān)門大吉”。
《證券日報》的預測無知的可以!中小企業(yè)關(guān)門大吉，不知道這類無知話語目的是嚇唬誰?根本不懂房企，也不懂房地產(chǎn)市場的運作規(guī)律。和潘石屹的百日巨變論如出一轍。
一線城市基本沒有了中小房企的容身之地，即使有中小房企的身影，在05年之后的土地招拍掛嚴格執(zhí)行之后的一線城市能獲得土地的中小房企已經(jīng)蕩然無存，所以很多人眼中的一線市場非大型房企，只是項目公司立項的名字而已，至于項目公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)到底如何，業(yè)內(nèi)應該是可以了解的，但是對于媒體從業(yè)人員，根本搞不清一個無名項目公司也許是萬科的項目。
北京市場，2010年年銷量接近20萬套，那么目前的10萬套存量房，只是在嚴厲限購下的短暫積壓。但是北京市場基本是一線房企的天下，更多的是央企國企上市房企，這些企業(yè)到底有沒有壓力?我們說：有在一線擴張的壓力，沒有生存的壓力。而且，1月份開始的年度國八條，越來越多的企業(yè)選擇收緊擴張速度，或者基本轉(zhuǎn)戰(zhàn)2、3線市場。那么，一線房企的總銷售額，上半年增速極快!
中國房產(chǎn)信息集團日前發(fā)布的最新房企銷售排行榜單顯示，2011年上半年，前十大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計實現(xiàn)銷售3323億元，同比增長逾80%。其中，萬科、恒大和中海地產(chǎn)分別以644億元、429億元和421億元的銷售業(yè)績位居排行榜前三名。
再者，我們的保障房大建計劃的完成，有賴于上述房企的努力，那么，鼓勵地方政府發(fā)行企業(yè)債的政策，對于上述房企是利好機會。而目前的保障房品類涵蓋面極廣，除非大戶型商品房，其余市場供應品種，基本可以納入保障房的范圍。
實際一二線城市的中小房企，更大的市場機會在于下級城市，這種轉(zhuǎn)型早在04年之后，就已經(jīng)成為一二線城市中小房企的共識。我一直強調(diào)一點：中小房企做項目并非要一竿子做到底，只要是有項目的房企，項目融資合作方式多種多樣。至于根本拿不到項目的中小房企，可以選擇轉(zhuǎn)型。但是，轉(zhuǎn)型或者出售項目，不能算作企業(yè)的倒閉。
市場進入買房，低估了房企的適應能力。買方賣方是可以輕易轉(zhuǎn)化的。而中國土地供應的困局，絕不僅僅指房地產(chǎn)市場，而是基本建設(shè)高速成長中，幾乎所有涉及用地的行業(yè)，靠一個出口的土地供應局面。那么，土地供應困局實際是不可能解決的。這也是限購的無奈。
有很多人寄望于加大商品房土地供應，使得市場不在供需嚴重失衡。我卻一直強調(diào)：加大土地供應，特別是商品房與保障房的土地供應，已經(jīng)完全不可能了，先機早已失去，任何口號在面對土地供給從時間層面到上市量的困局下，根本只能是口號。
樓市買方市場的到來，只能寄希望于改變居住理念和持續(xù)的嚴格限售，限購!但是，這不是市場手段，也不可能得到消費者的真正認可。買方市場，在樓市根本不會本質(zhì)性的實現(xiàn)，只能靠非市場的手段，短暫壓制買賣雙方。
這便是市場現(xiàn)狀，而上半年的土地供應，尤其是一線城市，確實是嚴重的供應與購置不足的局面，這一狀況影響的未來商品房供求預期大約在兩年后體現(xiàn)。那么，如此政策嚴控下，影響最大的只能是地方政府賣地與收購土地的沖動熱情，最終影響的是市場供應大局。一旦局面好轉(zhuǎn)，市場對于土地的需求將急劇加大，但是，無地可供也必將出現(xiàn)在一線城市。
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