鄧聿文：降價(jià)是房企維系金九的唯一出路
2011-09-24 來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 編輯：宋羽欣
一般來(lái)說(shuō)，房企的融資渠道包括預(yù)售款、銀行貸款、上市、民間借貸、海外發(fā)債、信托融資、建立私募房地產(chǎn)基金等。前幾項(xiàng)是傳統(tǒng)的融資渠道，在正常年份也是房企的主要資金來(lái)源，如預(yù)售款一般占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的比重達(dá)四成。此外，銀行貸款、上市等也是房企重要的資金來(lái)源，尤其是上市，還可通過(guò)增發(fā)、配股等形式進(jìn)一步融資，而且成本低廉。后幾項(xiàng)則是非正常年份房企融資的渠道，因而成本也相對(duì)較高。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，本質(zhì)上就是一個(gè)比耐心的過(guò)程。也就是，在消費(fèi)者和房企之間，看誰(shuí)能夠熬到最后，誰(shuí)到最后關(guān)頭還能挺住，他就是勝利者。這樣來(lái)看，決定一家房企能不能挺到最后的因素，就看它的資金鏈。具體來(lái)說(shuō)，是現(xiàn)金流充不充足。
本輪房地產(chǎn)調(diào)控，幾乎封死了流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金渠道。銀行貸款不用講，限貸和利率調(diào)整，致使貸款成本大增;房企通過(guò)IPO或借殼上市的渠道也已被堵死，上市后的增發(fā)、配股和發(fā)債都已經(jīng)被叫停;預(yù)售款的口子雖然還在開(kāi)著，但隨著限購(gòu)的長(zhǎng)期化和擴(kuò)大化，房子買賣的急劇萎縮事實(shí)上等于堵死了預(yù)售款這條路，鑒于預(yù)售款在房企的營(yíng)業(yè)收入中占比較高，一旦成交量長(zhǎng)期上不去，對(duì)房企現(xiàn)金流的打擊將是致命的。因此，房企似乎只有后幾條路可走。
在目前資金饑渴的時(shí)候，民間借貸的利率實(shí)在太高，除非迫不得已，房企不會(huì)淌此渾水，剩下的也就只有海外發(fā)債、信托融資或者參與私募房地產(chǎn)基金了。然而現(xiàn)在看來(lái)，這幾條路也正在被堵。例如，日前有傳聞稱，信托融資較頻繁的綠城[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]中國(guó)，近日被中國(guó)銀監(jiān)會(huì)清查，銀監(jiān)會(huì)正罕有地調(diào)查房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。
當(dāng)然，房企的資金壓力不等于其倒閉潮馬上就要到來(lái)。首先，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)本是一個(gè)資金密集性行業(yè)，即使在正常年份，其負(fù)債比率比起其他行業(yè)來(lái)也要高;其次，房企的高負(fù)債有一部分是“虛”的，是由計(jì)算方式造成的，如對(duì)預(yù)售款，在房子沒(méi)賣出前表現(xiàn)為負(fù)債，一旦賣出則變成企業(yè)的收入，扣除這部分，房企的負(fù)債率將會(huì)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上大大降低，此外，對(duì)土地的預(yù)付款，也是分年給政府的，這也會(huì)減輕企業(yè)的還款壓力;第三，由于前幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣，企業(yè)通過(guò)賣房回籠的的資金儲(chǔ)備比較充足。這也就是房企雖然負(fù)債率很高，但還能扛住不降價(jià)的原因所在。
其實(shí)，衡量房企資金緊張狀況的一個(gè)更貼切指標(biāo)是現(xiàn)金流，只要現(xiàn)金流不出現(xiàn)問(wèn)題，再高的負(fù)債率都不怕。從現(xiàn)金流來(lái)看，雖然多數(shù)房企也都顯示出不妙的一面，遭遇到了負(fù)的現(xiàn)金流，可如萬(wàn)科這樣大的房企，至少上半年現(xiàn)金流還很充足�？紤]到這些情況，假如限購(gòu)進(jìn)一步深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交投進(jìn)一步清淡，不排除一些或者多數(shù)中小房企會(huì)陷入資金鏈斷裂的危機(jī)，從而最終倒閉，但少數(shù)大的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是具有雄厚資金背景的央企房企，是不可能出現(xiàn)資金鏈問(wèn)題的，更不用講倒閉。
退一步，極端點(diǎn)說(shuō)，假如因?yàn)槟撤N原因，個(gè)別大房地產(chǎn)公司倒閉，又會(huì)給市場(chǎng)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)什么?我的看法是，不必憂慮。原因在于，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度很低。從2011年上半年的情況看，全國(guó)前十大房企銷售金額在全國(guó)占比僅為13.5%，“龍頭”房企萬(wàn)科占市場(chǎng)總額的比例也不到6%，與美國(guó)前十大房企占據(jù)全國(guó)27%的市場(chǎng)份額，我國(guó)房地產(chǎn)的行業(yè)集中度還很低。因此，即使個(gè)別大房企出現(xiàn)問(wèn)題，也不會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成明顯的影響。當(dāng)然，這里存在這樣一種可能，如果某家大房企出現(xiàn)問(wèn)題，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步惡化，即使沒(méi)出現(xiàn)全行業(yè)倒閉潮，也離這一步不會(huì)太遠(yuǎn)。而鑒于房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度之高和產(chǎn)業(yè)延伸之廣，一旦出現(xiàn)此種情形，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)無(wú)疑會(huì)是一個(gè)沉重打擊。
坦率而言，這種情形真的出現(xiàn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能確實(shí)要經(jīng)歷幾年的陣痛，但長(zhǎng)期來(lái)看，會(huì)消化這種影響從而使經(jīng)濟(jì)更加健康。因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)只有擺脫房地產(chǎn)的 “挾持”，才能真正得以轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。
當(dāng)然，對(duì)我們來(lái)說(shuō)，最好是不要出現(xiàn)這種情況，即使出現(xiàn)，也使這個(gè)必要的代價(jià)成本盡量少點(diǎn)。如此，就只有降價(jià)一條道可行，但這關(guān)乎房企、政府和消費(fèi)者的三方博弈。從目前各方面的信息看，房企最后被迫選擇降價(jià)的可能性越來(lái)越高。
綠城中期報(bào)告顯示，截至上半年，集團(tuán)透過(guò)信托貸款共籌集33.24億元，期內(nèi)涉及信托貸款償還則達(dá)25.04億元，負(fù)債比率上升31.2個(gè)百分點(diǎn)，至163.2%，屬行業(yè)較高的水平。這么高的信托負(fù)債水平，顯示在調(diào)控加碼的背景下房企對(duì)單一融資渠道的依賴日益嚴(yán)重，隨時(shí)有可能爆發(fā)資金鏈斷裂的危險(xiǎn)，因此其被查傳言實(shí)在不奇怪。
綠城相對(duì)而言還是一家有實(shí)力的房企。更多實(shí)力不強(qiáng)的中小房企，在這個(gè)融資寒冬期，其面臨的資金形勢(shì)之嚴(yán)峻非同一般。今年以來(lái)，市場(chǎng)已經(jīng)曝出幾起房企要么因?yàn)楦呓栀J其老總玩“失蹤”，要么正在建設(shè)的樓盤(pán)因?yàn)闊o(wú)資金而不得不停建的事例。這些情況的出現(xiàn)，是房企資金緊張的一個(gè)強(qiáng)烈信號(hào)。根據(jù)上半年的房企上市公報(bào)，124家房產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)負(fù)債率為69.73%，比去年同期提高兩個(gè)多百分點(diǎn)，即使是“招保萬(wàn)金”四大房企，其平均資產(chǎn)負(fù)債率也從去年年底的72.37%上升至74.4%，刷新近10年來(lái)高點(diǎn)，表明調(diào)控正對(duì)房企資金形成越來(lái)越大的影響。
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