馬光遠(yuǎn)：2011年將成為樓市最佳調(diào)控時機(jī)

　　在經(jīng)歷這么多年調(diào)控之后，房價走向并不取決于出臺多少政策，而是多少政策真正得到了不折不扣落實。對二三線城市限購，盡管殺傷力很大，但無必要。二三線城市中除鄂爾多斯等特殊地區(qū)外，房價基本走勢依然是看一線城市，二線城市在缺乏概念和投資價值的情況下，很難擾亂整個房地產(chǎn)的格局，而且，一旦限購城市過多，監(jiān)管難度自然會加大。問題關(guān)鍵，還是管住銀行，切斷開發(fā)商通過銀行“曲線輸血”的通道，房價回歸就成了時間問題。對房地產(chǎn)調(diào)控政策而言，2011年下半年，也許是證明政策執(zhí)行力的最佳時刻。

　　7月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了6月份全國70個大中城市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。統(tǒng)計數(shù)字依然不樂觀：盡管與上月環(huán)比價格下降的城市有12個，持平的城市有14個，但與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市只有3個，價格上漲的城市有44個，占統(tǒng)計城市的六成以上。

　　與此同時，自上半年宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布之后，經(jīng)濟(jì)硬著陸風(fēng)險的降低讓近期房地產(chǎn)調(diào)控政策風(fēng)聲鶴唳：先是7月12日，國務(wù)院常務(wù)會議研究部署繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控工作，在強(qiáng)調(diào)保障房建設(shè)的同時，要求對房價上漲過快的二三線城市也實施限購措施，而關(guān)于國家發(fā)改委擬定的二三線城市限購名單的猜測成為近幾天熱點;在資金層面，繼5月中旬銀監(jiān)會要求控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模后，坊間熱傳銀監(jiān)會即將叫停房地產(chǎn)信托，這意味著，開發(fā)商將進(jìn)一步面臨資金趨緊的情況;渣打銀行的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，35個大城市房屋庫存相當(dāng)于3個月銷量，而中原地產(chǎn)的報告更是表明，深圳、武漢、杭州、蘇州、寧波的庫存銷量均超過15個月。

　　按目前中國經(jīng)濟(jì)基本面，增長基本無憂，唯一可能引爆的，一是通脹，另一個則是高房價問題。從目前情況而言，通脹控制在4%左右的概率已很小，房價目前又非常堅挺。這種情況下，今年宏觀政策確立的治理通脹的頭等大事顯然完成不了預(yù)定目標(biāo)，如果房價也高燒不退，今年即使增長情況良好，恐怕也很難打一個很高的分?jǐn)?shù)。

　　這一連串舉動明白無誤地預(yù)示著：讓房價回歸到合理價位進(jìn)入最后決戰(zhàn)期。這無疑給那些依舊堅持不降價，期待政策翻轉(zhuǎn)的開發(fā)商潑了一盆冰水。無論是限購，還是資金面的收緊，發(fā)出的信號是明明白白的。很顯然，在宏觀經(jīng)濟(jì)陷入滯脹或硬著陸的警報漸行漸遠(yuǎn)之后，決策層對未來房地產(chǎn)調(diào)控明顯有了底氣和決心。

　　這種情況下，決策層選擇淡化通脹，集中火力圍剿高房價，其實走出了一步非常明智的棋。歷經(jīng)一年多的政策高壓，即使通脹高企，民間資本對于房地產(chǎn)投資的收益和未來也已并不看好，房地產(chǎn)投資熱明顯在退潮;加上已持續(xù)一段時間的限購政策，房地產(chǎn)在經(jīng)歷了大半年的觀望期之后面臨方向性選擇。在這個時候，政策的任何風(fēng)吹草動，對于驚弓之鳥的房地產(chǎn)而言都是極其敏感的。無疑，目前是政策可能產(chǎn)生奇效的最佳時候。一旦決策層選擇出牌，就會對市場產(chǎn)生巨大的方向性的影響，更何況是暫停房地產(chǎn)信托這種極具殺傷力的釜底抽薪的舉措。

　　當(dāng)然，考慮到這么多年以來調(diào)控政策屢戰(zhàn)屢敗的尷尬，我們并不敢明確預(yù)期下半年的房價將如何表現(xiàn)，但不可否認(rèn)，之前已形成的房價未來仍將暴漲的鬼故事可以收尾了，這個預(yù)期的扭轉(zhuǎn)來之不易。如果政策能明確自己的訴求，堅持，只要堅持，政策屢敗于市場的局面可能就在2011年逆轉(zhuǎn)。

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