俞靚：美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)是金融危機(jī)風(fēng)暴中心
2011-09-22 來(lái)源：新華網(wǎng) 編輯：狄海霞
美國(guó)商務(wù)部最新數(shù)據(jù)顯示，2011年第二季度美國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值第二次預(yù)估值按年率增長(zhǎng)1.0%，增幅低于首次預(yù)估值1.3%。美聯(lián)儲(chǔ)則認(rèn)為，在接下來(lái)幾個(gè)季度中美國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將面臨多重挑戰(zhàn)。
而美國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的最大挑戰(zhàn)就是就業(yè)市場(chǎng)嚴(yán)重低迷。美國(guó)勞工部本月初的一份報(bào)告顯示，8月份美非農(nóng)業(yè)部門(mén)失業(yè)率仍保持在9.1%的高位;同時(shí)，當(dāng)月新增就業(yè)崗位為零。此外，在就業(yè)環(huán)境未現(xiàn)改善，工資增長(zhǎng)停滯，食品和汽油等價(jià)格不斷上漲的情況下，美國(guó)國(guó)內(nèi)個(gè)人消費(fèi)也受到限制。
房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡不振
2010年年初，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一度顯示出復(fù)蘇跡象，部分市場(chǎng)住房?jī)r(jià)格跌勢(shì)趨緩。但這主要是受到美國(guó)政府給予新購(gòu)房者8000美元稅收減免政策的刺激。隨著這一稅收減免措施于去年4月底到期，住房銷售又再度萎縮。
與此同時(shí)，許多市場(chǎng)上的房地產(chǎn)價(jià)格也開(kāi)始加速下跌，其中一個(gè)重要原因是此前被收回的抵押貸款住房被以更低的價(jià)格出售，而這又迫使其他賣(mài)家也不得不壓低價(jià)格。
目前美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格甚至觸及金融危機(jī)以來(lái)的最低點(diǎn)。與此同時(shí)，壓低的價(jià)格并沒(méi)有刺激房屋銷售。根據(jù)美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)最新數(shù)據(jù)，今年7月份舊房銷量環(huán)比減少3.5%;同時(shí)，當(dāng)月二手房簽約銷售指數(shù)環(huán)比下降1.3%，為3個(gè)月來(lái)首次下降。
另?yè)?jù)美國(guó)商務(wù)部公布的最新數(shù)據(jù)，7月份美國(guó)建筑開(kāi)支環(huán)比下降1.3%，顯示美房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇依然動(dòng)力不足。
刺激政策未能對(duì)癥下藥
金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)或美財(cái)政部一系列救市措施及刺激政策均未能挽救房地產(chǎn)市場(chǎng)，而近期的調(diào)控政策又將著眼點(diǎn)放在了就業(yè)市場(chǎng)方面。此外，美國(guó)監(jiān)管部門(mén)最近對(duì)擁有大量抵押資產(chǎn)的銀行業(yè)的調(diào)查恐又將進(jìn)一步削弱房地產(chǎn)市場(chǎng)。市場(chǎng)人士認(rèn)為，政策方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)難有正面提振。
首先，第二輪量化寬松政策到期后，美聯(lián)儲(chǔ)將出臺(tái)何種刺激政策引人關(guān)注。華爾街人士普遍預(yù)計(jì)，美聯(lián)儲(chǔ)很可能會(huì)在保持資產(chǎn)負(fù)債表平衡的同時(shí)，賣(mài)出短期國(guó)債，買(mǎi)入長(zhǎng)期國(guó)債，以激活再融資和房屋銷售。
然而，不少市場(chǎng)人士認(rèn)為這種方式恐怕難以見(jiàn)效。原因是，美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)行了兩輪量化寬松政策后，住房抵押貸款利率已處于很低水平，但各項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)上仍未見(jiàn)強(qiáng)烈的購(gòu)房和貸款需求。
另外，最近美國(guó)監(jiān)管部門(mén)針對(duì)金融機(jī)構(gòu)的調(diào)查可能會(huì)削弱擁有大量抵押貸款的銀行機(jī)構(gòu)的實(shí)力，這也加劇了投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的擔(dān)憂。本月初，美國(guó)聯(lián)邦住房金融局對(duì)17家金融機(jī)構(gòu)提起訴訟，要求它們賠償以欺詐方式給“兩房”(房地美和房利美)出售住房抵押貸款證券而給后者造成的損失。這17家金融機(jī)構(gòu)包括美國(guó)銀行、花旗集團(tuán)、摩根大通等。投資者擔(dān)心如果這些擁有大量抵押貸款的銀行最終被監(jiān)管部門(mén)課以上億乃至數(shù)十億美元的重罰后，原本資本金就不足的銀行業(yè)將會(huì)面臨更大的危機(jī)。隨著損失的擴(kuò)大，這些銀行發(fā)放房貸的行為無(wú)疑將受到限制，從而進(jìn)一步削弱房地產(chǎn)市場(chǎng)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)年內(nèi)難見(jiàn)改觀
分析人士認(rèn)為，除了政策方面無(wú)法提振房地產(chǎn)之外，美國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也無(wú)法給予房地產(chǎn)市場(chǎng)以正面支持，短期來(lái)看，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇仍然無(wú)望。只有在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象足夠明顯，消費(fèi)者信心大幅增強(qiáng)的情況下，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)才能吸引更多的購(gòu)買(mǎi)者。
密歇根大學(xué)和路透社8月底聯(lián)合宣布，8月份美國(guó)消費(fèi)者信心指數(shù)終值為55.7，低于此前市場(chǎng)平均預(yù)期的56.0。美國(guó)行業(yè)研究機(jī)構(gòu)世界大型企業(yè)聯(lián)合會(huì)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)也顯示，8月份美國(guó)消費(fèi)者信心指數(shù)從前一個(gè)月修正后的59.2降至44.5，為2009年4月以來(lái)的最低水平，同時(shí)這也是該指數(shù)2008年10月以來(lái)的最大單月降幅，顯示美國(guó)消費(fèi)者信心仍十分不足。
金融危機(jī)過(guò)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍萎靡不振。目前，美國(guó)政府的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)措施都未能有效刺激房產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇。加上經(jīng)濟(jì)衰退陰霾不散，消費(fèi)者信心減退，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)仍難改頹勢(shì)。
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