楊紅旭：房價“露底”樓市拐點即將到來
2011-09-22 來源：東方早報 編輯：狄海霞
9月18日，國家統(tǒng)計局公布了最新房價數(shù)據(jù)。統(tǒng)計表明：8月份，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有16個，持平的城市有30個，環(huán)比下降和持平的城市比上月增加了15個，這是2011年以來市場降溫幅度最大的一個月。具有風(fēng)向標(biāo)意義的是，這是2009年二季度以來，止?jié)q城市數(shù)量首次超過上漲城市，在很大意義上，可以說拐點初現(xiàn)，“狼終于來了”。
這一“戰(zhàn)果”來之不易。眾所周知，2009年12月，國家開始這一輪緊縮型房地產(chǎn)調(diào)控，主要目標(biāo)就是穩(wěn)定房價，或說使房價“合理回歸”，既然溫總理說要“回歸”，也就是指部分房價過高、上漲過快的城市，應(yīng)該有所下跌。然而，調(diào)控多波折，尤其2010年9月至2011年1月，商品住宅市場量價齊升，直至今年1月26日“新國八條”出臺，要求嚴(yán)格限購、限貸、限價，房價才出現(xiàn)持續(xù)降溫，證據(jù)就是70個大中城市綜合房價環(huán)比漲幅，由今年1月的0.8%，持續(xù)下滑至8月的0.02%，9月出現(xiàn)負(fù)增長的可能性極大。
房價下跌，很多人盼了很久，很多人怕了很久�？稍搧淼�，總是要來。正如2008年那輪房價下跌一樣，本輪房價注定也將調(diào)整;而且，湊巧的是，2008年8月，70個大中城市房價首次環(huán)比下跌，而這次基本上也是8月確立大勢，預(yù)計9月正式開拐。
從結(jié)構(gòu)分析，當(dāng)前四個一線城市房價已連續(xù)兩個月止?jié)q，二三線城市總體微漲。8月份，有16個城市出現(xiàn)環(huán)比下跌，包括重慶、濟南、大連、南京、海口、青島、蘭州、無錫、錦州、煙臺、秦皇島、丹東、韶關(guān)、錦州等，其規(guī)律性并不強，二三線城市、東中西部皆有。
這讓筆者想到一個流傳多月的謬論：一線城市降溫，二三線城市升溫。真實情況是，全國市場普遍正在降溫，只是有些快，有些慢，逆勢高漲的城市純屬個別現(xiàn)象。雖然有些城市價格漲幅仍偏大，但絕大部分仍在上漲的城市的漲幅呈持續(xù)收窄之勢。
與之相匹配，“二三線城市限購大擴容”，也是一個“傳說”。炒作一個月后，至今只有區(qū)區(qū)兩個三線城市新限購：臺州和衢州，且皆從寬發(fā)落。按住建部五項標(biāo)準(zhǔn)，6月份煙臺、秦皇島、丹東、韶關(guān)等房價漲幅靠前，媒體曾炒作其將被限購。然而，8月份數(shù)據(jù)表明，這些城市房價都已出現(xiàn)環(huán)比下跌。大家試想，既然房價正在回歸理性，調(diào)控效果可謂顯著，這些城市還會被限購嗎，恐怕住建部也找不到足夠理由了。
在國際金融危機和國內(nèi)經(jīng)濟下滑沖擊下，2008年那輪樓市調(diào)整，市場降溫快;但在經(jīng)濟和樓市刺激政策之下，2009年市場就被拉起，回暖也快。而這次宏觀經(jīng)濟形勢好于2008年，但同時明年的經(jīng)濟和樓市放松力度，也難望2009年項背。所以，注定這輪樓市調(diào)整，下行期和上升期，都是小步走、慢節(jié)奏，磨磨唧唧的。明年，有望完成筑底，以及慢回升。
隨著房價拐點的來臨，房地產(chǎn)政策大約也將“見底”。國家層面政策暫時不會松動，接下來，不甘財稅收入萎縮的部分地方政府，必會想方設(shè)法暗地里松綁調(diào)控。“政策底”出現(xiàn)數(shù)月后，“市場底”才會露形。
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