葉檀：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展難以取代住宅地產(chǎn)
2011-09-22 來(lái)源：《中國(guó)證券報(bào)》 編輯：狄海霞
商業(yè)地產(chǎn)被視為住宅地產(chǎn)之后的最后一根救命稻草，購(gòu)物中心發(fā)展過(guò)快，導(dǎo)致人才極端匱乏，商業(yè)物業(yè)人才泡沫化現(xiàn)象嚴(yán)重，反過(guò)來(lái)惡化了商業(yè)生態(tài)。9月10日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)][簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]商業(yè)地產(chǎn)研究部副總經(jīng)理、萬(wàn)商俱樂(lè)部主任楊澤軒感慨，住宅市場(chǎng)與商業(yè)地產(chǎn)目前猶如冰火兩重天，坦言“商業(yè)地產(chǎn)圈的人才稀缺到泡沫的地步”、“人才稀缺、傭金節(jié)節(jié)攀高”。
9月初，中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利在中國(guó)購(gòu)物中心國(guó)際論壇第七屆年會(huì)中提到，截至2011年年底，全國(guó)購(gòu)物中心數(shù)量將達(dá)到2542家，比去年增加253家。預(yù)計(jì)2012-2015年的4年間，全國(guó)新增購(gòu)物中心將超過(guò)1300家，到2015年底時(shí)將達(dá)到3885家。數(shù)據(jù)顯示，從2001-2015年的15年間，全國(guó)購(gòu)物中心增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)達(dá)到893%。中購(gòu)聯(lián)研究的104個(gè)一二三四線城市中，累計(jì)開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心2795家，二線城市獨(dú)占1400家以上。
強(qiáng)有力的打壓使住宅地產(chǎn)的轟鳴引擎逐漸熄火，四面開(kāi)花的商業(yè)地產(chǎn)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)無(wú)法取代住宅地產(chǎn)在中國(guó)資金鏈條上、地方財(cái)政上的地位。
政策之眼已經(jīng)瞄上了商業(yè)地產(chǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商假道商業(yè)地產(chǎn)增加融資渠道之路，不可能走遠(yuǎn)。
據(jù)報(bào)道，多家銀行日前收到監(jiān)管部門(mén)關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)防范的通知，要求對(duì)近期炒作升溫的商業(yè)房地產(chǎn)保持高度警覺(jué);銀行要密切關(guān)注投資投機(jī)活躍以及未采取限購(gòu)等措施的二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。各銀行尤其是非金融機(jī)構(gòu)不得頭腦發(fā)熱，盲目增加信貸投入。通知要求加強(qiáng)對(duì)商業(yè)用房抵押貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等非住房類貸款監(jiān)測(cè)，涉及商業(yè)用房的信貸標(biāo)準(zhǔn)必須大幅高于住房，并加大對(duì)假合同、假按揭等行為和轉(zhuǎn)按揭、假按揭等做法的打擊力度。此外，銀行要嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)“名單制”管理和開(kāi)發(fā)貸款以在建工程抵押兩項(xiàng)基本要求，增加風(fēng)險(xiǎn)排查頻度，加強(qiáng)對(duì)抵押物及時(shí)估值和持續(xù)管理，不準(zhǔn)搞貸新還舊和貸款展期。
商業(yè)地產(chǎn)已處于惡性競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，高漲的租金、居高不下的商鋪出售價(jià)格反而會(huì)拖累當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的發(fā)展。
一些開(kāi)發(fā)商此前沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，或者資金實(shí)力不強(qiáng)、招商[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)][簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]不力、物業(yè)管理效率低下，除了恒隆、萬(wàn)達(dá)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)][簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]等開(kāi)發(fā)商之外，一些開(kāi)發(fā)商缺少成熟業(yè)態(tài)，以出售商鋪為主回籠資金，將購(gòu)物中心隔成一間間沒(méi)有核心商業(yè)形態(tài)的鴿子籠。媒體披露，杭州一些商業(yè)物業(yè)9年間商鋪?zhàn)饨饾q了6倍，售價(jià)漲了5倍，而中西部地區(qū)大城市很多核心地區(qū)的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)達(dá)到每平方米4萬(wàn)元以上的高位，真正購(gòu)房從事商業(yè)者很難收回成本。
商業(yè)地產(chǎn)泥沙俱下，包括大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的企業(yè)，以購(gòu)物中心內(nèi)配建的住宅地產(chǎn)回籠資金，名為商業(yè)地產(chǎn)，實(shí)為住宅地產(chǎn)。一些借商業(yè)地產(chǎn)概念炒作之機(jī)高價(jià)銷售，本質(zhì)上與炒作住宅地產(chǎn)沒(méi)有任何區(qū)別，這一部分是商業(yè)地產(chǎn)這杯啤酒中的泡沫，時(shí)間一長(zhǎng)就會(huì)消失。
商業(yè)地產(chǎn)趁住宅地產(chǎn)限購(gòu)之機(jī)洶洶而來(lái)，但與住宅地產(chǎn)不同的是，商業(yè)地產(chǎn)持有成本高，看商業(yè)環(huán)境臉色行事，不容易形成泡沫。在商業(yè)地產(chǎn)早期炒作過(guò)后，如果當(dāng)?shù)厣虡I(yè)環(huán)境不佳，商戶無(wú)法獲得合理回報(bào)，租金價(jià)格就會(huì)下挫。
持有成本高僅舉一例。住宅地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅久議不決，商業(yè)性用房早有房產(chǎn)稅，按價(jià)或者按租金計(jì)征收，只是在“商改住”、酒店式公寓等項(xiàng)目中地方政府眼開(kāi)眼閉。今年情況有所改觀。8月，青島市房產(chǎn)交易中心地稅辦理窗口的一則房產(chǎn)稅繳納通知，給青島低迷的樓市投下重磅炸彈。通知要求，自通知下發(fā)日起，個(gè)人辦理非住宅過(guò)戶手續(xù)的，應(yīng)先向稅務(wù)部門(mén)提供土地稅、房產(chǎn)稅及其他稅收的繳稅憑證;無(wú)法提供的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳應(yīng)繳納的土地稅、房產(chǎn)稅及其他稅收，然后才能辦理過(guò)戶手續(xù)。今年5月，北京市下達(dá)《關(guān)于加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》，嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)商將商業(yè)用地變成住宅用地，禁止開(kāi)發(fā)商將整體辦公區(qū)分割成小的區(qū)域出售。
我國(guó)商業(yè)物業(yè)在總體房地產(chǎn)投資中僅占20%不到的比例，已經(jīng)進(jìn)入調(diào)控的視野，不可能在信貸等領(lǐng)域得到優(yōu)待。借商業(yè)物業(yè)炒作土地與住宅地產(chǎn)，受持有成本高、商業(yè)環(huán)境嚴(yán)苛的制約。以商業(yè)地產(chǎn)取代住宅地產(chǎn)的地位，不可能。
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