章劍鋒：土地供給制度助力中國樓市發(fā)展
2011-09-21 來源：中國證券網(wǎng) 編輯：宋羽欣
美國的紐約，1929年就說無地可用了，攤大餅式開發(fā)成為不可能。問題是現(xiàn)代工業(yè)技術(shù)的興起，鋼筋混凝土有了，玻璃材料有了，用以輸送的電梯等高樓設(shè)備也有了，那么樓越蓋越高也就不成為問題了，所以高樓大廈鱗次櫛比，產(chǎn)生了更為現(xiàn)代化意義上的城市建筑群。
這些年中國城市的高層建筑主導(dǎo)了整個樓市，這就是城市化發(fā)展和人類聚居的大趨勢。在這一點上，我看有開發(fā)商就說得很好，“土地是無限的，而不是有限的”。城市若一心想著往更高層的空間發(fā)展，土地就一定是多的，永不會減少。這提醒我們，要把理解和觀念回歸到空間上來。地價那么貴，房價那么貴，無非就是一個空間分配當(dāng)與不當(dāng)?shù)膯栴}，土地的面積固定不變，但空間可以成倍得到提升，那么這種供給就是非常具有變革性的。若不如此，我懷疑，到最后說不定有人要出來抱怨連整個地球的土地都不夠用，得改到月球上去開辟土地了。
這些年，常有人呼吁廢除耕地保護(hù)制度，理由是中國的18億畝紅線不僅多余，且直接導(dǎo)致了城市房價上漲。由于本輪調(diào)控正不斷深化，這種聲音又有抬頭之勢，但我們卻找不到其足以令人信服的根據(jù)。
就市場來說，增加土地確實可以促進(jìn)房屋供給擴(kuò)大。土地進(jìn)入市場的量變必然影響到樓市供需關(guān)系，進(jìn)而引致價格劇烈變動。然而這兩者間的直接關(guān)系，更多時候只存在于理論層面。現(xiàn)實之不可忽略處，在于若只強(qiáng)調(diào)土地供給數(shù)量，而不講土地供給質(zhì)量，則難免蹈入緣木求魚的歧途。
現(xiàn)在的情況是，不當(dāng)使用或人為因素導(dǎo)致的用地錯配，使很多已進(jìn)入市場的土地沒有如預(yù)期那樣在供應(yīng)環(huán)節(jié)發(fā)生作用，這才讓人錯以為土地短缺，不夠用。考察一下官方調(diào)查數(shù)據(jù)，按全國一年居住用地供應(yīng)總量7萬或5萬公頃來看，若投入得當(dāng)，必會舒解市場矛盾，但實際情況是這總量之中的一部分被用來建設(shè)成了大戶型、高檔房甚至天價項目，又有一部分面臨為數(shù)年乃至十?dāng)?shù)年的囤積閑置。在使用過程里被明顯打了折扣的此種供給，只能將本就有限的土地全部吞沒耗盡，怎么會不在房地產(chǎn)市場里產(chǎn)生供應(yīng)滯后效應(yīng)呢?
5年多來，政府在調(diào)控供地上可謂投入了巨大精力，與違規(guī)行為反復(fù)斗爭，博弈的目標(biāo)早已取向清楚，一旦能以異常嚴(yán)厲與權(quán)威的方式調(diào)控，完全杜絕別墅豪宅、高爾夫球場以及其他重復(fù)建設(shè)卻沒有社會實效的樓堂館所項目對土地的擠占，消滅違反規(guī)定的無度消耗，那種把板子誤打在耕地保護(hù)制度身上的推斷必然不攻自破。
進(jìn)一步而言，土地能否做到有效供給，已非簡單的數(shù)量增減概念。這個問題在土地收放環(huán)節(jié)上是很難解決的。按照現(xiàn)行差別化調(diào)控政策，土地入市只可以做到一定的針對性作用，比方更多一點向保障房、中低檔價位項目作量上傾斜，但此舉無法影響和控制開發(fā)使用的全過程，更不決定房屋的有效或無效供給。因此，需要輔以房地產(chǎn)市場調(diào)控，過程性地介入土地利用環(huán)節(jié)，旨在迫使已有的供給顯得對稱和有效起來，這比只知一味大開用地閘門的做法來的彈性和策略。很多時候，靈活節(jié)流比盲目開源更管用，所以現(xiàn)行政策要抑制過度投資打擊嚴(yán)重投機(jī)，要鼓勵自住消費，推動中低價位和中小套型房屋增量建設(shè)，此環(huán)環(huán)相扣之調(diào)控過程，就是一個結(jié)構(gòu)性扭轉(zhuǎn)與矯正過程。
與此同時，人口增長的放緩也會大大緩和用地壓力。中國無疑已過了生育高峰，老齡化社會的到來表明中國的人口增長和結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本變化，加之中國本身即為一個自有住房比例過高的國家(官方數(shù)據(jù)是70%之多)。這些因素?zé)o一不在樓市中得到表現(xiàn)，從而傳導(dǎo)到土地市場。就此說來，建設(shè)用地需求毫無必要再向耕地擴(kuò)及。
當(dāng)然不排除改善型需求和城市化所帶來的某些新增需求的疊加。但這也不能成為不得不動用耕地的依據(jù)。世界上已有的經(jīng)驗都說明，不是要把所有土地統(tǒng)統(tǒng)變作建設(shè)用地就叫做城市化，也不是把所有人都圈入城里的樓房小區(qū)中就叫城市化。即便城市化進(jìn)程中確會產(chǎn)生一些新增剛性需求，按年度計劃投入市場的建設(shè)用地自身是有潛力供挖掘的。
譬如說我們都知道，中國的耕地種植產(chǎn)量在一段時期里是極低的，但通過現(xiàn)代農(nóng)業(yè)技術(shù)的改進(jìn)運用，畝產(chǎn)大大提高了，已由50年前的畝產(chǎn)400公斤以下向現(xiàn)在的900公斤沖刺，使得本來要橫向地擴(kuò)大更多耕地實現(xiàn)增產(chǎn)的成本增加變成了縱向開發(fā)的成本節(jié)約，提高了土地使用效率。房地產(chǎn)開發(fā)道理也是一樣，也可以采用新技術(shù)�，F(xiàn)代城[最新消息 價格 戶型 點評]市高層建筑層出不窮，這大有必要，因為可以減低對本就珍稀的建設(shè)用地的需求量，改向空間擴(kuò)張上探求出路。
可以說，現(xiàn)行的耕地保護(hù)制度(包括建設(shè)用地招拍掛制度)，對于中國的樓市發(fā)展、對于中國城市化的推進(jìn)，不僅無礙，而且有功。它在慢慢地訓(xùn)練和強(qiáng)化我們的資源觀，讓我們懂得如何在有限空間里想辦法，更加多維度地尋求自我完善，最終有利于大家更加理性地對待和推進(jìn)樓市建設(shè)與城市化進(jìn)程。設(shè)若沒有這個耕地保護(hù)國策始終箍緊在我們腦袋上，我們的樓市供給，城市化建設(shè)，勢必要走上一條粗放式推進(jìn)的冒險路徑，那不知要揮霍掉多少土地。
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