陳寶存：銀監(jiān)會(huì)是二線城市房?jī)r(jià)上漲主因
2011-09-20 來(lái)源：陳寶存博客 編輯：狄海霞
網(wǎng)上盛傳的銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在2011年三季度分析會(huì)上的講話，有這樣的一段：
“根據(jù)國(guó)務(wù)院形勢(shì)通報(bào)會(huì)議前的專家會(huì)，我們會(huì)領(lǐng)導(dǎo)出席了幾次，我去了也正好聽(tīng)到，房地產(chǎn)巨頭的代表說(shuō)，從2011年4 月份出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)以后，大中型城市新建住宅價(jià)格指數(shù)的同比上漲，從正變成負(fù)，估計(jì)還有三到五個(gè)月的時(shí)間就頂不住了。這個(gè)他們認(rèn)為是個(gè)好事。
因?yàn)閾?jù)他們的統(tǒng)計(jì)，五大城市的空置率還是很多的，因此壓縮去庫(kù)存化的同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)往下走，就真正的房?jī)r(jià)往下掉，負(fù)增長(zhǎng)出現(xiàn)在三個(gè)月以后，他們估計(jì)很多公司撐不住，他們也呼吁，也有助在開發(fā)商這個(gè)領(lǐng)域里面，中國(guó)現(xiàn)在一萬(wàn)多家開發(fā)商，應(yīng)當(dāng)按資質(zhì)，按能力，要進(jìn)行一次徹底的大規(guī)模的重組。
當(dāng)然請(qǐng)到國(guó)務(wù)院參加形勢(shì)通報(bào)會(huì)議大的房地產(chǎn)商都有自己的研究所，他們做的PPT 做得很漂亮，也是做得很好的一個(gè)統(tǒng)計(jì)，他對(duì)安居工程的建設(shè)，估計(jì)也是積極的，對(duì)商品房的下游的影響，還是很大的。當(dāng)然他也講過(guò)2011年一千萬(wàn)套，明年一千萬(wàn)套以后，政府應(yīng)當(dāng)有一個(gè)評(píng)估，到底市場(chǎng)供求會(huì)不會(huì)有什么變化，而不是每年一千萬(wàn)套，做完五千六百萬(wàn)套拉倒，這當(dāng)然是他們專家之詞。
銀監(jiān)會(huì)無(wú)異是房地產(chǎn)調(diào)控錯(cuò)誤政策的主力軍。07年的9.27房貸政策，才是08年整體經(jīng)濟(jì)衰退，土地流拍，供應(yīng)量急劇下降，09、10年的地價(jià)房?jī)r(jià)暴漲，實(shí)質(zhì)上還是供應(yīng)出了很大的問(wèn)題。和07年房?jī)r(jià)地價(jià)暴漲，是05、06年土地供應(yīng)量急劇下降的直接反應(yīng)。
04年8.31之后的土地供應(yīng)，由萬(wàn)馬奔騰的土地整理到國(guó)土儲(chǔ)備中心獨(dú)家壟斷之間，沒(méi)有充足的準(zhǔn)備期，使得土地招拍掛政策，成為加劇土地壟斷，同時(shí)供應(yīng)量下降的主因。但是，當(dāng)局從來(lái)不找自己政策的失誤，把所有罪責(zé)推給市場(chǎng)化運(yùn)作的開發(fā)商，并且虛弱的道德評(píng)價(jià)，更是無(wú)的放矢，找錯(cuò)了施政對(duì)象。
前幾天到石家莊市場(chǎng)考察項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)同仁表達(dá)了對(duì)石家莊市場(chǎng)的看法�？梢曰貞浀氖�05年順暢搶灘石家莊市場(chǎng)，帶動(dòng)順馳藍(lán)郡區(qū)域房?jī)r(jià)暴漲。目前的恒大萬(wàn)達(dá)，對(duì)石家莊房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)，起到了決定性的作用。而二三線城市的房?jī)r(jià)，成為今年上漲的主力，更多的原因是實(shí)力房企的搶灘登陸，如央企國(guó)企上市房企，都成為二三線城市房?jī)r(jià)上漲的主力。原因是不論是全國(guó)銷量，還是信貸的能力，中小房企沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)。但是，信貸的偏向，實(shí)力房企并沒(méi)有真正的緊縮日子可過(guò)。那么寄望于信貸緊縮達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的，政策找錯(cuò)了方向，也找錯(cuò)了人。
十年來(lái)我們最大的失誤在于反市場(chǎng)化運(yùn)作，錯(cuò)誤的導(dǎo)向，使得央企國(guó)企大鱷在各行各業(yè)涌現(xiàn)。兩桶油的價(jià)格壟斷有目共睹，強(qiáng)大的中石油中石化已經(jīng)尾大不掉，也自然無(wú)法阻止兩桶油造成的油價(jià)快速增長(zhǎng)。中小民營(yíng)制造業(yè)的倒閉潮，資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域也在情理之中。而房企大鱷的實(shí)力強(qiáng)勁，特別是06年制造業(yè)危機(jī)之后，眾多的產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)的央企國(guó)企轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域淘金，完全不一樣的信貸支持政策，使得中小房企的開發(fā)能力受到資金成本的限制。
那么擴(kuò)大二三線城市的限購(gòu)范圍，可以把大鱷從二三線城市擠入四線城市，一旦政策效果顯現(xiàn)，房企大鱷們轉(zhuǎn)入四線城市的步伐加快，中西部的房?jī)r(jià)，也必然在快速增長(zhǎng)的通道上。所以，目前的政策繼續(xù)推行下去，絕不是房?jī)r(jià)穩(wěn)定的手段，而是輪番推漲房?jī)r(jià)的努力。全國(guó)限購(gòu)，一定是資金殺回馬槍，重新返回一線城市投資炒房，是必然趨勢(shì)。
靠行政性調(diào)控手段，結(jié)局會(huì)與目標(biāo)有很大的差距，甚至相反。不要指望大鱷會(huì)抑制房?jī)r(jià)，而是更多的小鯰魚涌現(xiàn)，即使是行政手段，有作用的也是對(duì)市場(chǎng)小鯰魚。保護(hù)中小房企不倒閉，不退出，才應(yīng)該是政策方向。而倒閉中小企業(yè)的所謂愿望，只對(duì)中介行業(yè)有作用。中小開發(fā)房企只會(huì)通過(guò)各種手段，使項(xiàng)目起死回生，只是這個(gè)手段，很少是降價(jià)，而是兼并重組融資等等手段。而這種結(jié)果確實(shí)只有利于大鱷的壟斷機(jī)會(huì)。
但是我要告訴大家的就是，我們的宏觀調(diào)控在這個(gè)領(lǐng)域里面的效果也逐步顯現(xiàn)出來(lái)，同志們?cè)谶@個(gè)方面也配合國(guó)家做了大量的工作，名單式管理，適度的退出，搜集房貸的盡職調(diào)查的要求和居房的開展，都使這個(gè)行業(yè)逐步出現(xiàn)了一些健康的狀況。你看現(xiàn)在房屋中介機(jī)構(gòu)大量的破產(chǎn)和退出市場(chǎng)。”
劉明康的所謂健康，實(shí)質(zhì)就是壟斷的加劇，就是中小企業(yè)的倒閉潮。但是我認(rèn)為在一個(gè)完全市場(chǎng)的情形下，一定要有市場(chǎng)上的活躍分子——小鯰魚的存活機(jī)會(huì)。只有更多的中小企業(yè)存在，才會(huì)有房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，而不是目前一線城市限購(gòu)下的二三線城市暴漲。這是很簡(jiǎn)單的道理。
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