陳志雄：地產(chǎn)業(yè)成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的秀場(chǎng)
2011-09-19 來源：0352房網(wǎng) 編輯：宋羽欣
陳志雄入行14年，房地產(chǎn)在他看來仍是朝陽行業(yè)，他毫不掩飾對(duì)自己所從事行業(yè)的信心，并時(shí)常語出驚人，譬如“中國欲實(shí)現(xiàn)8億人進(jìn)城的城市化規(guī)劃至少還會(huì)讓中國的房地產(chǎn)業(yè)再輝煌30年”，又譬如“房地產(chǎn)比造長城還要偉大，長城從唐朝開始建，經(jīng)歷了唐宋元明清五個(gè)朝代，超千年才建完，房地產(chǎn)業(yè)五十年就可以做完。”
房地產(chǎn)人陳志雄談起“經(jīng)”來頭頭是道，盡管他不是學(xué)經(jīng)濟(jì)的，也不是經(jīng)濟(jì)學(xué)家，鉆研經(jīng)濟(jì)也并非興趣，而是身為福晟集團(tuán)投資中心的負(fù)責(zé)人，手握決策權(quán)的陳志雄深知“一個(gè)項(xiàng)目就會(huì)讓你回到原始社會(huì)，了解政策、經(jīng)濟(jì)對(duì)于投資者來說，必不可少”。以下更像是一場(chǎng)談?wù)摻?jīng)濟(jì)的訪談。
2008年中國有過一次大的房地產(chǎn)危機(jī)，很多人把這次房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控與上次相提并論，其實(shí)這兩者不同。2008年是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)差，國家不是壓你不要漲，是反過來給你更多的首付或利率優(yōu)惠要把量做上去，那時(shí)是全球經(jīng)濟(jì)恐慌引起了購買力下降，沒有現(xiàn)金流，買賣雙方都恐慌，形成樓市下滑，不是因?yàn)閲艺{(diào)控。
這次是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)好，錢太多，我們的M2已經(jīng)超過美國，將近70萬億，美國才58萬億，國家調(diào)控是為了維系整個(gè)大的經(jīng)濟(jì)體的穩(wěn)定。這么多錢，要么就是流到大豆市場(chǎng)把大豆價(jià)格推高，要么就是流到豬肉市場(chǎng)或是黃金市場(chǎng)，它到處去竄，竄到哪里就會(huì)把哪里的規(guī)矩打破，但是大豆、黃金、古玩字畫、豬肉、股票市場(chǎng)都是專業(yè)性很強(qiáng)的，大家都不會(huì)弄，只有房地產(chǎn)是人人都看得到的，大家有錢了第一個(gè)就是去炒房，國內(nèi)第一投資就是房地產(chǎn)。
國家在這個(gè)時(shí)候傳遞出一些信號(hào)，是要告誡在這個(gè)時(shí)段開盤的開發(fā)商盡量做一些穩(wěn)健的價(jià)格，不要大起大落，逼著二三線城市出穩(wěn)定房價(jià)的限購，就是告訴你，不要趁機(jī)炒房。我個(gè)人認(rèn)為長沙9月份以后開盤的樓盤在定價(jià)上會(huì)比較溫和，不會(huì)像上半年漲幅那么大，下半年的一些樓盤開盤價(jià)格可能會(huì)維系在7、8月份房價(jià)的基準(zhǔn)線上。其次在推盤量上，可能有一定程度的下浮，現(xiàn)在市場(chǎng)上一些樓盤有三四個(gè)月的存量，而上半年基本是沒有存量的，開完盤房子就沒有了的，購房者都只有續(xù)卡等著開盤，所以購房者的選擇范圍就會(huì)更廣泛了。
陳志雄：國家提高購房門檻，這是好事情。中國開始搞按揭買房是在1998年，三成首付，基準(zhǔn)利率，不下浮也不上浮，到了2005年，為了促進(jìn)商品房的發(fā)展而下浮利率，后來就變成了兩成首付，調(diào)控后又發(fā)展到了現(xiàn)在的首付三成，雖然購房門檻提高，但從整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)體來講，低首付、低利率不是好事情。
美國金融危機(jī)后很多人破產(chǎn)，就是因?yàn)樵瓉淼姆孔?.5成首付或者是零首付，基準(zhǔn)利率又低，所以即使手頭上沒錢，只要有工作，就可以買房子了，等危機(jī)一來的時(shí)候，房子縮水，工作岌岌可危，還要還這個(gè)高額貸款，零首付的貸款跟三成首付貸款的額度肯定是不一樣的，利率也不一樣，造成這些人就開始埋怨，當(dāng)初為什么設(shè)計(jì)那么低的門檻，讓我們鉆進(jìn)這個(gè)陷阱，先讓我們以很低的條件買下房子，但是又讓我們后半生背下這么重的包袱。
其次，從我國的國情來看，土地供應(yīng)量不足以滿足中國十三億七千萬人的居住需求，按照規(guī)劃，我國的城市化達(dá)到60%就差不多了，就是六成人進(jìn)城居住，兩成純農(nóng)民住在農(nóng)村，還有兩成的人住在城鄉(xiāng)結(jié)合部，要完成城市化進(jìn)程至少還要20年，但是我們可建的地很少，容積率再大一點(diǎn)也解決不了問題，成本高又抗衡不了自然災(zāi)害，我還沒聽說住宅有三四百米的，就是寫字樓會(huì)有。所以，未來幾十年房地產(chǎn)還是會(huì)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。
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