楊紅旭：國(guó)人陷入房?jī)r(jià)會(huì)大跌的騙局之中
2011-09-16 來(lái)源：中廣網(wǎng) 編輯：狄海霞
中廣網(wǎng)北京9月13日消息據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，“開(kāi)車遇到紅燈總碰到有人敲車窗，搖下車窗一看不是賣房的在發(fā)傳單就是乞討的人，長(zhǎng)此以往，開(kāi)發(fā)商的前景可想而知。”在中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟主辦的一場(chǎng)新書發(fā)布會(huì)上，北京萬(wàn)科副總經(jīng)理肖勁是這樣調(diào)侃當(dāng)下的樓市的。除了這種充滿戲謔意味的調(diào)侃，肖勁還公布了一份萬(wàn)科針對(duì)北京家庭的入戶抽樣調(diào)查。調(diào)查顯示，在嚴(yán)格的限購(gòu)政策之下，北京現(xiàn)在只有3%的家庭有資格、有能力、有意愿買房，折合戶數(shù)為2萬(wàn)戶。
這份萬(wàn)科針對(duì)北京入戶家庭的抽樣報(bào)告顯示，在嚴(yán)格的限購(gòu)政策下，北京現(xiàn)在只有3%的家庭有資格、有能力、有意愿買房，折合戶數(shù)為20萬(wàn)戶。調(diào)查結(jié)果是2009年北京大概賣了15萬(wàn)套房，2010年賣了13萬(wàn)套，2011年目前為止只買了6萬(wàn)多套。如果按照去年銷售13萬(wàn)套來(lái)算，這20萬(wàn)有資格有能力買房的家庭基本上一年多就消化光了。在需求減少的同時(shí)，北京樓市庫(kù)存持續(xù)增加。目前北京樓市庫(kù)存大概有15萬(wàn)套，如果現(xiàn)在北京不再供地，沒(méi)有新項(xiàng)目產(chǎn)生，也許這些正好夠有資格買房的人消化掉。調(diào)查結(jié)果還顯示，目前北京的開(kāi)發(fā)商可以分為四類，主要是預(yù)期悲觀、尋找空襲、改變定位、無(wú)所作為，萬(wàn)科屬于第二類，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商屬于第四類。
對(duì)此，經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭作如下點(diǎn)評(píng)。
焦點(diǎn)一：哪些人符合“三有”標(biāo)準(zhǔn)？
萬(wàn)科公布調(diào)查顯示北京現(xiàn)在只有3%家庭有資格、有能力、有買房的意愿，那么，同時(shí)符合有資格、有能力、有買房意愿這三個(gè)條件是哪些人呢?楊紅旭認(rèn)為有三類人。
一般都是當(dāng)?shù)氐氖杖胼^高的家庭。首先，單身或是剛結(jié)婚的人群，他們的收入偏高，但還沒(méi)有買過(guò)第一套房子，有第一套房子的剛需。第二，有一些中產(chǎn)階級(jí)家庭，可能主人已經(jīng)是企業(yè)高管，他們還有購(gòu)買第二次房屋進(jìn)行改善和升級(jí)的需求。還有部分在北京已經(jīng)有五年納稅記錄，工作時(shí)間比較長(zhǎng)的一些外地人。
有資格、有能力、有買房意愿，把這三個(gè)條件都算進(jìn)去了，當(dāng)然人數(shù)就比較少。一般來(lái)講，在中國(guó)目前大城市里，大約有兩成、最多不超過(guò)三成的人是有能力買商品房的。三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)都要滿足的話，有3%我覺(jué)得也是靠譜的。但3%只是靜態(tài)分析。如果樓市現(xiàn)在觸底反彈，房?jī)r(jià)開(kāi)始回升，有些人有意愿但不一定有資格，但為了買房滿足自己的意愿，他們會(huì)采取很多方法避免限購(gòu)。所以這是一個(gè)動(dòng)態(tài)的概念，現(xiàn)在只是一個(gè)靜態(tài)的嚴(yán)格分析，一旦市場(chǎng)發(fā)生變化，會(huì)有很多人會(huì)釋放需求，沖進(jìn)來(lái)買房子。
焦點(diǎn)二：是什么傷了北京樓市？
中秋期間北京樓市成交量再次陷入冰點(diǎn)，假期頭兩天北京住宅成交總量309套，和2010年中秋節(jié)假期頭兩天的成交量相比下跌40%，和2011年“五一”成交量相比更是大幅下跌72%，這是不是也能夠從一定程度上說(shuō)明萬(wàn)科的這份調(diào)查是有一定的依據(jù)呢?楊紅旭認(rèn)為確實(shí)如此。
成交量下滑說(shuō)明需求萎縮，也就是說(shuō)很多人有購(gòu)房意愿或者由購(gòu)買資格有能力，但是不愿意入市，所以假期表現(xiàn)也這么低迷。進(jìn)入9月份，傳統(tǒng)季節(jié)9月10月應(yīng)該成交量是反彈的，需求應(yīng)該入市，但目前看來(lái)2011年9、10月份成交量反彈量肯定比不過(guò)去年。去年8月底開(kāi)始反彈，9月、10月已經(jīng)比較高了，2011年觀望氣氛比較濃厚，消費(fèi)者入市意愿比較低，因此導(dǎo)致企業(yè)的存貨壓力比較大。
對(duì)于僅有3%的家庭符合有資格、有能力、有意愿買房三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，楊紅旭認(rèn)為，一是反映出目前限購(gòu)政策確實(shí)比較嚴(yán)格，二是北京房?jī)r(jià)確實(shí)比較高。
限購(gòu)比較嚴(yán)格，北京的限購(gòu)政策是外地人需要有五年納稅記錄，這在全國(guó)是年限最多的。數(shù)據(jù)顯示2011年二季度在北京買房的外地人所占的比重只有10%左右，而2010年還是近40%。外地人購(gòu)房比重大幅降低，是導(dǎo)致北京樓市2011年需求萎縮的一個(gè)很重要的原因。比較嚴(yán)的限購(gòu)條件，導(dǎo)致很多外地人需求無(wú)法釋放，這里面誤傷了部分需求，雖然把一些投資投機(jī)者攔在北京城門之外，但也使某些在北京工作、真正有自住需求的外地人因?yàn)榧{稅記錄不滿五年受到抑制和阻礙，這是一種誤傷。
焦點(diǎn)三：樓市大降價(jià)有多遠(yuǎn)？
在目前非常慘淡的樓市現(xiàn)狀下，樓市大幅降價(jià)的可能性到底有多大呢?楊紅旭認(rèn)為，樓市大幅降價(jià)離我們還很遠(yuǎn)。
楊紅旭：在目前中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)情況之下，我認(rèn)為還不太現(xiàn)實(shí)。很多發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)泡沫破了之后房?jī)r(jià)大跌，一般出現(xiàn)在GDP由高增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為低增長(zhǎng)，然后城鎮(zhèn)化基本已經(jīng)完畢，人口紅利基本沒(méi)有。我們國(guó)家的GDP增幅、城鎮(zhèn)化水平、人口紅利這三大要素，還沒(méi)有到達(dá)能夠催生房地產(chǎn)大泡沫，并且破裂后房?jī)r(jià)大幅下跌的局面。只是前兩年增幅比較大，這兩年需要有一個(gè)回落調(diào)整，屬于這種性質(zhì)，還不是泡沫破了大跌。如果只是一種良性調(diào)整，房?jī)r(jià)不可能大幅下調(diào)，可能只是一個(gè)微跌，然后慢慢陰跌，筑底反彈。
另外，這一數(shù)據(jù)也反映出北京房?jī)r(jià)比較高。有些人是北京本地人，想買第一套房子，甚至有了第一套房子以后想改善住房條件，第二套可能就買不起。這說(shuō)明北京的房?jī)r(jià)相對(duì)于本地的大多數(shù)家庭而言還是偏高的，因此導(dǎo)致購(gòu)買能力不足。
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