巴曙松：中美房地產(chǎn)市場(chǎng)存在不同的糾結(jié)
2011-09-16 來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 編輯：狄海霞
房地產(chǎn)泡沫已破滅的美國(guó)，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些借鑒意義?
雖然美國(guó)是擔(dān)憂二次衰退，中國(guó)是力求軟著陸，但讓他們同樣糾結(jié)的，都是房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整壓力。最新數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)抵押貸款和再融資貸款申請(qǐng)指數(shù)經(jīng)季節(jié)調(diào)整后，在8月26日的當(dāng)周大幅下降了9.6個(gè)百分點(diǎn)。住房投資的持續(xù)低迷，成為美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力的主要原因。而中國(guó)房市則受到政策的持續(xù)打壓，往年“金九銀十”的場(chǎng)景難再重現(xiàn)。
不過(guò)，觀察中美兩國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)整主體具有明顯差異，這決定了兩國(guó)的政策將各有側(cè)重點(diǎn)。剛從美國(guó)考察歸來(lái)的國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長(zhǎng)巴曙松給出了自己的意見(jiàn)。
“就中國(guó)而言，房地產(chǎn)調(diào)控始終在調(diào)控與增長(zhǎng)之間面臨艱難取舍。”巴曙松說(shuō)。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于總量不足、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的不平衡發(fā)展階段，因此房地產(chǎn)面臨持續(xù)的調(diào)控與調(diào)整壓力;另一方面，房地產(chǎn)既是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力，又具有地方財(cái)政和土地杠桿引致地方投資的重要功能。
但美國(guó)的情況則大不相同。巴曙松告訴“金融大家談”欄目，美國(guó)邁過(guò)了成熟市場(chǎng)的發(fā)展階段，房地產(chǎn)的功能不在于開(kāi)發(fā)投資，而在于作為家庭資產(chǎn)負(fù)債表的核心配置資產(chǎn)，因此市場(chǎng)的繁榮與房?jī)r(jià)的景氣周期直接涉及家庭的財(cái)富規(guī)模，從而直接沖擊家庭的消費(fèi)能力，并對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生影響。
反觀美國(guó)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)則在于家庭的去杠桿，這將通過(guò)影響家庭的財(cái)富效應(yīng)，對(duì)美國(guó)消費(fèi)驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇產(chǎn)生持久的影響。
巴曙松向記者介紹說(shuō)，自2006年以來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整已經(jīng)持續(xù)了四年多。和以往相比，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇明顯滯后于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，從而在很大程度上制約了美國(guó)經(jīng)濟(jì)反彈的強(qiáng)度和力度。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未出現(xiàn)全面好轉(zhuǎn)，家庭持有的房地產(chǎn)財(cái)富仍然在低位徘徊，住宅投資持續(xù)下降，財(cái)富效應(yīng)和投資效應(yīng)受到抑制，房地產(chǎn)市場(chǎng)疲弱成為美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的最大障礙。從多項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然沒(méi)有觸底回升，其復(fù)蘇前景依然堪憂，很可能滯后于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。而美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史經(jīng)驗(yàn)表明，在泡沫破裂并伴隨金融危機(jī)的過(guò)程所引發(fā)的家庭去杠桿過(guò)程往往會(huì)持續(xù)一段較長(zhǎng)的時(shí)間，從而使得美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)經(jīng)歷更長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整才能走出低谷。
巴曙松指出，美國(guó)房地產(chǎn)周期的歷史經(jīng)驗(yàn)及本次危機(jī)所揭示的關(guān)鍵含義在于三點(diǎn)：首先，房地產(chǎn)周期無(wú)法逃避，旨在實(shí)現(xiàn)金融和宏觀穩(wěn)定的政策必須管理好房地產(chǎn)的周期波動(dòng);其次，貨幣政策可以一時(shí)有效，但不會(huì)永遠(yuǎn)有效。因此，合適的信貸和利率政策應(yīng)當(dāng)是平衡今天和未來(lái)的房地產(chǎn)需求;再次，逆周期的宏觀審慎政策需要在房地產(chǎn)熱潮啟動(dòng)的初期實(shí)施，而不是在熱潮行將結(jié)束的末期實(shí)施，即“波紋變成波浪之間的這段時(shí)間”是宏觀審慎政策實(shí)施的最佳時(shí)間窗口。
而中國(guó)與美國(guó)一個(gè)關(guān)鍵的不同之處在于，中國(guó)的宏觀政策往往是逆周期的，即在房地產(chǎn)熱潮啟動(dòng)時(shí)緊縮，在房地產(chǎn)衰退時(shí)放松，這與美國(guó)2001年房地產(chǎn)熱潮啟動(dòng)時(shí)的政策刺激明顯不同。中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的宏觀審慎管理目標(biāo)應(yīng)定位于，平滑當(dāng)前和未來(lái)之間的房地產(chǎn)需求，當(dāng)前的需求部分來(lái)自于2008年至2009年房地產(chǎn)低迷期被壓抑需求的釋放，也來(lái)自于家庭未來(lái)資產(chǎn)配置需求對(duì)當(dāng)前的貼現(xiàn)。
“因此，中國(guó)房地產(chǎn)政策調(diào)控工具的選擇，應(yīng)有針對(duì)性地通過(guò)擴(kuò)大供給和抑制未來(lái)需求的過(guò)度釋放，來(lái)補(bǔ)充住房供求缺口。”巴曙松向“金融大家談”欄目強(qiáng)調(diào)說(shuō)。
巴曙松認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)，“在于開(kāi)發(fā)商預(yù)售杠桿和地方政府土地杠桿的去杠桿化”。而中國(guó)家庭的房地產(chǎn)杠桿率仍處于安全邊際，目前中國(guó)家庭的抵押貸款存量?jī)H僅為家庭儲(chǔ)蓄水平的20%左右。
“如果疊加于嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策、信貸緊縮政策及地方政府的融資平臺(tái)清理，開(kāi)發(fā)商和地方政府的雙重去杠桿，有可能引發(fā)房地產(chǎn)投資和地方投資下行的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。”巴曙松說(shuō)。
巴曙松進(jìn)一步分析指出，開(kāi)發(fā)商的杠桿率表現(xiàn)在：一是銀行信貸杠桿;二是預(yù)售杠桿;三是影子銀行體系的再杠桿風(fēng)險(xiǎn)的去杠桿化�？紤]到下半年進(jìn)一步的限購(gòu)政策、對(duì)開(kāi)發(fā)商信貸的嚴(yán)格控制及對(duì)影子銀行體系的監(jiān)管，以上三類(lèi)去杠桿化有可能在今年底和明年使房地產(chǎn)投資下行幅度超出合理水平，同時(shí)引發(fā)政策超調(diào)、銀行不良率上行及影子銀行風(fēng)險(xiǎn)。而地方政府的房地產(chǎn)杠桿本質(zhì)上是土地杠桿。土地是地方政府，特別是融資平臺(tái)獲取銀行貸款的核心資產(chǎn)。如果今年的房地產(chǎn)調(diào)整出現(xiàn)超預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，不僅部分以土地出讓金作為融資平臺(tái)還款來(lái)源的信貸出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，而且土地杠桿的弱化也將影響存量信貸的安全，并對(duì)地方政府的基礎(chǔ)設(shè)施投資產(chǎn)生負(fù)面沖擊。
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