孟堅：樓市調(diào)控步伐逐漸進入白熱化程度
2011-09-15 來源：中國證券報 編輯：宋羽欣
一般來說，開發(fā)商對市場動向與價格趨勢更加敏感，而二手房業(yè)主或仍停留在幾個月前對房地產(chǎn)市場的認識上，因而有了新房與二手房價格倒掛的現(xiàn)象出現(xiàn)。客觀地說，自今年初以來，以限購、限貸為主要手段的房地產(chǎn)調(diào)控措施，取得了相當明顯的成效。如果說，限購政策極大地抑制了房地產(chǎn)市場的投資性購買力，那么限貸政策則大大降低了金融杠桿率，對市場需求起到了釜底抽薪的作用。
進入9月，傳說中的“金九銀十”樓市銷售旺局面似乎并未如期而至。相反，見諸媒體的房地產(chǎn)庫存增加、二手房與新房價格倒掛的消息卻時有耳聞。
從需求方面看，與以往的房地產(chǎn)調(diào)控有所不同，在流動性大為收緊的情況下，銀行的主動收縮或使個人房貸不再像以前那樣是“香餑餑”了。這其中也許是出于這樣的考量，一是部分城市個人房貸關(guān)注類貸款大幅上升，出于風險控制考慮，有些銀行降低個人房貸比例應是情理之中的事情;二是個人首套房房貸議息空間不大，在利率市場化大趨勢下，銀行貸款或有更好的選項�？偠灾�，當前信貸的持續(xù)緊縮，或令房地產(chǎn)市場調(diào)控步入深水區(qū)。
事實上，目前的貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響是綜合性的，限貸只是樓市調(diào)控的“規(guī)定動作”之一，它對開發(fā)商降價意愿有一定影響，但貨幣政策實際上是通過供給與需求兩方面影響房價的。從供給方面看，緊縮的信貸政策使開發(fā)商的融資金額、融資成本、資產(chǎn)負債均明顯提高。這使開發(fā)商手中的博弈籌碼大大減少。
2008年初，以萬科為代表的房企大幅度降價促銷，主要原因是當時開發(fā)商們庫存多、資金周轉(zhuǎn)面臨壓力。到了2008年11月，中央采取適度寬松的貨幣政策，開發(fā)商資金緊張狀況很快得到緩解，這使不少大型房企開始捂盤惜售。在房地產(chǎn)市場中，開發(fā)商是主動定價者，買房人是價格被動接受者。當開發(fā)商有了信貸支持，在市場定價過程中就能更加主動，房價就必然會上升。
此外，貨幣緊縮還會影響地方政府釋放土地供應的意愿。這可以通過2009年實行貨幣寬松政策時，產(chǎn)生的若干現(xiàn)象來反證這一因素。2009年，各商業(yè)銀行為地方政府融資平臺提供大約數(shù)萬億元信貸支持。地方政府由于融資便利，對土地財政依賴度大為降低。當年，全國土地出讓面積下降20%多，有的城市土地出讓面積只完成年初計劃的一半。在土地需求增加、供應減少的市況下，各地“地王”頻現(xiàn)，土地成本提高直接推高房價。
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