劉德?lián)P：限購(gòu)政策的長(zhǎng)久性值得各界考量
2011-09-15 來(lái)源：人民網(wǎng) 編輯：宋羽欣
經(jīng)歷了幾輪調(diào)控，從目前市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，國(guó)內(nèi)樓市成交量已明顯下降，但與此同時(shí)，越來(lái)越多的購(gòu)房需求被擠壓和累積起來(lái)。
“這些需求仍然大量存在，并沒(méi)有消失，城市每一天都有人長(zhǎng)大成人、大學(xué)畢業(yè)、結(jié)婚生子，人口和住房需求仍在不斷增長(zhǎng)”，劉德?lián)P表示，這些需求只是暫時(shí)被壓制，但到了一定程度勢(shì)必會(huì)重新釋放出來(lái)，屆時(shí)，如何處理這些需求將成為更棘手的問(wèn)題。
由于市場(chǎng)需求被抑制，開(kāi)發(fā)商的投資開(kāi)發(fā)熱情正在萎縮。從近期拿地的現(xiàn)狀就能看出開(kāi)發(fā)商當(dāng)前的態(tài)度，劉德?lián)P說(shuō)，以前開(kāi)發(fā)商對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)逐幾乎是無(wú)底線的，最終成交地價(jià)往往高出出讓底價(jià)的數(shù)倍，但目前20%的溢價(jià)率就已經(jīng)算高價(jià)。再加上銀根收緊帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，于是，“少拿地、少蓋房子”便成了當(dāng)下不少開(kāi)發(fā)商的共識(shí)。
限購(gòu)不應(yīng)是調(diào)控唯一手段
對(duì)于目前以限購(gòu)為主的市場(chǎng)調(diào)控，劉德?lián)P認(rèn)為，其初衷是為了實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定，但單靠這一手段是不現(xiàn)實(shí)的，也不會(huì)長(zhǎng)久維持。任何調(diào)控舉措都會(huì)有“后遺癥”，發(fā)展到一定程度就會(huì)發(fā)生微調(diào)。劉德?lián)P建議，未來(lái)限購(gòu)可以調(diào)整為限售，意即不再限制購(gòu)買，任何人都可買房，但買了之后再交易時(shí)將大大提高門檻。譬如通過(guò)增加稅收，以此增加商品房的持有成本。但更為根本的措施，是在限制和打壓的同時(shí)增加土地和商品房有效供給。
“在‘壓’的同一時(shí)間要給他供應(yīng)”，劉德?lián)P解釋說(shuō)，治標(biāo)又治本，兩種手段都得有，而不能只一味地過(guò)分壓抑市場(chǎng)。在增加供應(yīng)的同時(shí)，還要嚴(yán)格規(guī)定開(kāi)發(fā)商的開(kāi)工時(shí)間表，確保每年商品房的開(kāi)工和供應(yīng)量，不允許囤地和捂盤惜售。
劉德?lián)P認(rèn)為，目前各地加快保障房的建設(shè)力度，就是一種增加供應(yīng)的方式，但保障房只是作為低端產(chǎn)品的一種供應(yīng)，高端的供應(yīng)也是少不了的。
正在進(jìn)行人才儲(chǔ)備
由于住宅市場(chǎng)被打壓導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)驟增，越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，各地紛紛涌現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)“大躍進(jìn)”局面。
在劉德?lián)P看來(lái)，這是調(diào)控帶來(lái)的副產(chǎn)品，企業(yè)一窩蜂去做商業(yè)地產(chǎn)可能會(huì)帶來(lái)更嚴(yán)重的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)比住宅市場(chǎng)要大得多，出現(xiàn)壞賬的風(fēng)險(xiǎn)和幾率也比住宅更大，“建商場(chǎng)的時(shí)候很開(kāi)心，貸款也更容易，但如果蓋出來(lái)租不掉，沒(méi)錢還銀行，就很危險(xiǎn)了”。
劉德?lián)P表示，目前來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)仍處于上升期，市場(chǎng)需求量和居民消費(fèi)能力仍較大。不過(guò)，對(duì)于一些不發(fā)達(dá)的二三線城市來(lái)說(shuō)，一窩蜂的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì)帶來(lái)階段性供過(guò)于求，市場(chǎng)需要一段時(shí)間的消化期。
商業(yè)地產(chǎn)目前面臨的最大難題是人才瓶頸，劉德?lián)P說(shuō)，對(duì)于第一太平戴維斯來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)方面的客戶和咨詢量持續(xù)上升以至于“來(lái)不及應(yīng)對(duì)”，現(xiàn)在最大的難題是業(yè)務(wù)增長(zhǎng)速度太快但相關(guān)人才卻捉襟見(jiàn)肘。劉德?lián)P透露，第一太平戴維斯目前正在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)人才的儲(chǔ)備計(jì)劃。
外資收購(gòu)正逢時(shí)
盡管國(guó)內(nèi)市場(chǎng)正經(jīng)歷動(dòng)蕩，但在海外投資者看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景仍然樂(lè)觀。
劉德?lián)P指出，雖然中國(guó)政府正嚴(yán)格控制熱錢流入，海外資金還是會(huì)尋找各種機(jī)會(huì)進(jìn)入國(guó)內(nèi)。譬如，直接進(jìn)行房地產(chǎn)投資的資金無(wú)法獲批，外資就往往改弦易轍通過(guò)貿(mào)易公司、科技公司等形式進(jìn)入。
海外投資者還以各種渠道募集國(guó)內(nèi)資金進(jìn)行房地產(chǎn)收購(gòu)和投資。劉德?lián)P預(yù)計(jì)，未來(lái)一年外資收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)量還會(huì)持續(xù)增加，“在外資看來(lái)，市場(chǎng)不好的時(shí)候就是收購(gòu)的最好時(shí)機(jī)，很多資金已開(kāi)始抄底。”統(tǒng)計(jì)顯示，從今年年初到8月中旬，海外投資者的比例占全部投資者的60%-70%，由于銀行銀根緊縮，本土投資者占比并不大。
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