楊紅旭：房?jī)r(jià)下調(diào)是限購(gòu)政策的最終宿命
2011-09-10 來(lái)源：杭州日?qǐng)?bào) 編輯：宋羽欣
縱觀全球，絕大部分國(guó)家從未實(shí)行限購(gòu)住宅的政策，曾經(jīng)嚴(yán)格實(shí)行住宅限購(gòu)政策的國(guó)家只有韓國(guó)。其背景是：上世紀(jì)70年代，隨著韓國(guó)經(jīng)濟(jì)起飛，一方面城市人口急劇增長(zhǎng)，另一方面住房短缺，導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升。于是，政府開始推行“一戶一宅”的購(gòu)房制度，一個(gè)家庭只允許購(gòu)買一套住房。顯而易見，這一政策的目的是在住房供應(yīng)不足的情況下，保障弱勢(shì)群體也有機(jī)會(huì)購(gòu)房，穩(wěn)定房?jī)r(jià)倒是次要的。
自從8月下旬臺(tái)州率先推出新一輪限購(gòu)政策以來(lái)，大家的眼睛都盯著其他三線城市。限購(gòu)城市增加，已無(wú)懸念。在當(dāng)前樓市成交低迷的大背景下，很多人更想知道，限購(gòu)政策能夠持續(xù)多久。
筆者試圖從政策原理和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)方面入手，簡(jiǎn)要分析之。首先，限購(gòu)是一種行政干預(yù)手段，與之相對(duì)應(yīng)的是信貸、稅收等經(jīng)濟(jì)手段，前者屬“西藥”，后者屬“中藥”，西藥見效快，但可能副作用較大，不能常吃;中藥見效慢，但重在調(diào)理，可以久服。
這個(gè)道理政府很明白，所以自去年“國(guó)十條”中首次提出限購(gòu)以來(lái)，屢屢在文件中加注：在一定時(shí)期內(nèi)。但這一時(shí)期將持續(xù)多久，中央?yún)s從未明確過(guò)，倒是地方政府總是積極表露心跡。比如今年一季度部分城市出臺(tái)的限購(gòu)令中，提出有效期暫定截至今年年底。然而，屆時(shí)是否一定會(huì)退出呢?不一定。例如，去年�？谑械南拶�(gòu)令原規(guī)定截至2010年12月31日，結(jié)果去年下半年調(diào)控房?jī)r(jià)的效果不好，被迫宣布繼續(xù)執(zhí)行。
因此，限購(gòu)的目標(biāo)非常明確：抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。什么時(shí)候房?jī)r(jià)趨穩(wěn)了，高房?jī)r(jià)城市最好是下跌一些，限購(gòu)政策才可能退出。不過(guò)，當(dāng)前市面上流行一種說(shuō)法：限購(gòu)政策將是長(zhǎng)期的。其論據(jù)是，保障房體系尚未成型、政府促民生決心大、房產(chǎn)稅還未全國(guó)推行等等。
這些論據(jù)并非全無(wú)道理，但無(wú)法支撐限購(gòu)長(zhǎng)期化的觀點(diǎn)。道理講多了，很多人會(huì)煩，不妨看看國(guó)際經(jīng)驗(yàn)。由于住宅既是消費(fèi)品、又是投資品，兼有社會(huì)屬性和商品屬性，全球幾乎所有國(guó)家都不會(huì)完全放開住宅市場(chǎng)，而是要對(duì)住房困難的群體進(jìn)行幫扶，也即住房保障。然而，住房保障并不意味著必須對(duì)商品房市場(chǎng)實(shí)行限購(gòu)，二者之間沒(méi)有直接的、必然的聯(lián)系。
而我國(guó)當(dāng)前的情形是，經(jīng)過(guò)1998年房改之后十幾年的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已超過(guò)30平方米，住宅私有率高達(dá)89%，位居全球前列。我們已經(jīng)過(guò)了住宅緊缺的階段，只是因?yàn)楦鞣N因素綜合作用之下，部分城市投資投機(jī)性購(gòu)房需求旺盛，部分家庭擁有多套住宅，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。主要是為了治理高房?jī)r(jià)，而推出了限購(gòu)政策。因此，當(dāng)前我國(guó)實(shí)行限購(gòu)的背景、目的皆與當(dāng)年韓國(guó)不同。事實(shí)上，經(jīng)過(guò)近20年左右的快速發(fā)展，韓國(guó)住房緊缺問(wèn)題緩解后，上世紀(jì)90年代韓國(guó)就取消了“一戶一宅”制度。
發(fā)展至今，發(fā)達(dá)國(guó)家民眾的住房問(wèn)題基本已經(jīng)解決，但總有一小部分人需要住房保障，這已與限購(gòu)與否無(wú)干。近幾年，我國(guó)大力建設(shè)保障性住房，隨著越來(lái)越多的居民受益于保障房，當(dāng)然會(huì)減少社會(huì)上對(duì)高房?jī)r(jià)的抱怨，這有助于限購(gòu)政策的退出，但絕非主要因素。
從根本上講，只要房?jī)r(jià)漲幅趨緩，漸漸回歸合理水平，限購(gòu)也就失去了存在的理由，所以房?jī)r(jià)的表現(xiàn)才是限購(gòu)令何時(shí)退出的決定性因素。今年下半年已無(wú)可能性，明年后年可能性很大，即便中央不表態(tài)，地方也會(huì)心安理得地退出。值得關(guān)注的是，前段時(shí)間住建部在《列入新增限購(gòu)城市名單的建議標(biāo)準(zhǔn)》中點(diǎn)明：“限購(gòu)期限可暫定到今年年底。 ”由此隱約透露出，住建部對(duì)于房?jī)r(jià)下調(diào)，還是有信心的，并不希望長(zhǎng)期限購(gòu)。
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