陳寶存：土地困局將不斷凸顯限購(gòu)的無(wú)奈
2011-09-10 來(lái)源：《證券日?qǐng)?bào)》 編輯：宋羽欣
有很多人寄望于加大商品房土地供應(yīng)，使得市場(chǎng)不在供需嚴(yán)重失衡。我卻一直強(qiáng)調(diào)：加大土地供應(yīng)，特別是商品房與保障房的土地供應(yīng)，已經(jīng)完全不可能了，先機(jī)早已失去，任何口號(hào)在面對(duì)土地供給從時(shí)間層面到上市量的困局下，根本只能是口號(hào)。
樓市買方市場(chǎng)的到來(lái)，只能寄希望于改變居住理念和持續(xù)的嚴(yán)格限售，限購(gòu)!但是，這不是市場(chǎng)手段，也不可能得到消費(fèi)者的真正認(rèn)可。買方市場(chǎng)，在樓市根本不會(huì)本質(zhì)性的實(shí)現(xiàn)，只能靠非市場(chǎng)的手段，短暫壓制買賣雙方。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，7月上旬，北京已進(jìn)入銷售狀態(tài)的新增商品房項(xiàng)目合計(jì)為85個(gè)，提供商品住宅合計(jì)總套數(shù)為28267套;實(shí)現(xiàn)簽約的商品住宅為1776套，簽約均價(jià)為21839元/平方米;整體簽約率僅為6.3%，其中，有32個(gè)項(xiàng)目零簽約，31個(gè)項(xiàng)目簽約不足10套。
另?yè)?jù)北京中原的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月上旬，北京二手房住宅簽約套數(shù)僅為2041套，均日簽約僅為204套，與6月上旬2368套的簽約量相比，下降13.8%。
《證券日?qǐng)?bào)》更是預(yù)測(cè)出中小企業(yè)部分關(guān)門的未來(lái)市場(chǎng)大勢(shì)：“馬太效應(yīng)”是房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)控之后發(fā)生的物理反應(yīng)。盡管弱者不想愈弱，但是面對(duì)資金鏈的緊張，銷售業(yè)績(jī)的下滑，部分中小房企不得不選擇“關(guān)門大吉”。
《證券日?qǐng)?bào)》的預(yù)測(cè)無(wú)知的可以!中小企業(yè)關(guān)門大吉，不知道這類無(wú)知話語(yǔ)目的是嚇唬誰(shuí)?根本不懂房企，也不懂房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作規(guī)律。和潘石屹的百日巨變論如出一轍。
一線城市基本沒(méi)有了中小房企的容身之地，即使有中小房企的身影，在05年之后的土地招拍掛嚴(yán)格執(zhí)行之后的一線城市能獲得土地的中小房企已經(jīng)蕩然無(wú)存，所以很多人眼中的一線市場(chǎng)非大型房企，只是項(xiàng)目公司立項(xiàng)的名字而已，至于項(xiàng)目公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)到底如何，業(yè)內(nèi)應(yīng)該是可以了解的，但是對(duì)于媒體從業(yè)人員，根本搞不清一個(gè)無(wú)名項(xiàng)目公司也許是萬(wàn)科的項(xiàng)目。
北京市場(chǎng)，2011年年銷量接近20萬(wàn)套，那么目前的10萬(wàn)套存量房，只是在嚴(yán)厲限購(gòu)下的短暫積壓。但是北京市場(chǎng)基本是一線房企的天下，更多的是央企國(guó)企上市房企，這些企業(yè)到底有沒(méi)有壓力?我們說(shuō)：有在一線擴(kuò)張的壓力，沒(méi)有生存的壓力。而且，1月份開(kāi)始的年度國(guó)八條，越來(lái)越多的企業(yè)選擇收緊擴(kuò)張速度，或者基本轉(zhuǎn)戰(zhàn)2、3線市場(chǎng)。那么，一線房企的總銷售額，上半年增速極快!
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)日前發(fā)布的最新房企銷售排行榜單顯示，2011年上半年，前十大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售3323億元，同比增長(zhǎng)逾80%。其中，萬(wàn)科、恒大[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]和中海地產(chǎn)分別以644億元、429億元和421億元的銷售業(yè)績(jī)位居排行榜前三名。
再者，我們的保障房大建計(jì)劃的完成，有賴于上述房企的努力，那么，鼓勵(lì)地方政府發(fā)行企業(yè)債的政策，對(duì)于上述房企是利好機(jī)會(huì)。而目前的保障房品類涵蓋面極廣，除非大戶型商品房，其余市場(chǎng)供應(yīng)品種，基本可以納入保障房的范圍。
實(shí)際一二線城市的中小房企，更大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)在于下級(jí)城市，這種轉(zhuǎn)型早在04年之后，就已經(jīng)成為一二線城市中小房企的共識(shí)。我一直強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：中小房企做項(xiàng)目并非要一竿子做到底，只要是有項(xiàng)目的房企，項(xiàng)目融資合作方式多種多樣。至于根本拿不到項(xiàng)目的中小房企，可以選擇轉(zhuǎn)型。但是，轉(zhuǎn)型或者出售項(xiàng)目，不能算作企業(yè)的倒閉。
市場(chǎng)進(jìn)入買房，低估了房企的適應(yīng)能力。買方賣方是可以輕易轉(zhuǎn)化的。而中國(guó)土地供應(yīng)的困局，絕不僅僅指房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是基本建設(shè)高速成長(zhǎng)中，幾乎所有涉及用地的行業(yè)，靠一個(gè)出口的土地供應(yīng)局面。那么，土地供應(yīng)困局實(shí)際是不可能解決的。這也是限購(gòu)的無(wú)奈。
這便是市場(chǎng)現(xiàn)狀，而上半年的土地供應(yīng)，尤其是一線城市，確實(shí)是嚴(yán)重的供應(yīng)與購(gòu)置不足的局面，這一狀況影響的未來(lái)商品房供求預(yù)期大約在兩年后體現(xiàn)。那么，如此政策嚴(yán)控下，影響最大的只能是地方政府賣地與收購(gòu)?fù)恋氐臎_動(dòng)熱情，最終影響的是市場(chǎng)供應(yīng)大局。一旦局面好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)對(duì)于土地的需求將急劇加大，但是，無(wú)地可供也必將出現(xiàn)在一線城市。
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