李宇嘉：地產(chǎn)市場限購擴容面臨多重挑戰(zhàn)
2011-09-09 來源：0352房網(wǎng) 編輯：宋羽欣
2011年以來，領(lǐng)漲樓市的已經(jīng)不再是“京滬廣深”這樣的一線城市，而是分布廣泛的二三線城市。國務(wù)院常務(wù)會議提出要在房價上漲過快的二三線城市采取必要的限購措施。由于限購直接作用于需求端而起到部分釜底抽薪的作用，一線城市和主要二線城市在實施限購措施后房價快速上漲的勢頭得到了有效控制，成交量降到了歷史最低水平。
客觀地講，從漲幅來看，當(dāng)前二三線城市上漲的勢頭毫不遜色于一線城市在2007年上半年至2008年上半年以及2009年下半年至2010年上半年兩個快速上漲階段所呈現(xiàn)出的漲幅。由于大多數(shù)二三線城市本地居民收入水平相對平穩(wěn)，房價持續(xù)快速上漲逐步拉大了房價與可支付能力之間的差距。根據(jù)筆者的測算，目前二三線城市房屋按揭貸款月供收入比大多超過了60%。
應(yīng)當(dāng)說，實施限購政策，特別是限制外地投資炒房客對于二三線城市房價的哄抬和拉動是非常必要的。但是，將限購范圍擴展到二三線城市存在以下幾個方面的困難。
一是多數(shù)二三線城市對于土地財政的依賴度較大。在房產(chǎn)稅、資源稅和新興產(chǎn)業(yè)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有成為新的、穩(wěn)定的財源之前，地方政府對于土地出讓、房地產(chǎn)相關(guān)稅收的依賴度難有下降趨勢，而限購將直接降低市場總需求，進(jìn)而影響到土地財政。
二是今明兩年的保障房建設(shè)任務(wù)主要集中在內(nèi)陸和中西部，以增加商品房用地出讓規(guī)模獲得足夠的土地出讓收入已經(jīng)成為保障房建設(shè)資金的主要來源。
三是二三線城市財政收入來源單一，房地產(chǎn)已經(jīng)成為這些城市財政收入的主要來源。
四是限購政策的實施需要房管部門與金融監(jiān)管、民政、公安和社會保障等部門的信息共享與合作。
從根本上來講，目前我國高房價問題并非供應(yīng)不足，問題的根本在于總需求過旺與保障房建設(shè)和分配中存在的問題。就前者而言，中短期內(nèi)，包括新增需求、改善型需求和投資需求在內(nèi)的總需求過旺是推動二三線城市房價快速上漲的主要原因。就后者而言，房價快速上漲與可支付能力之間所呈現(xiàn)出的“剪刀差”導(dǎo)致住房困難人群增加，而長期以來保障性住房建設(shè)不足和分配環(huán)節(jié)存在的尋租現(xiàn)象，沒有起到有效地分流和降低市場總需求(特別是低收入人群的住房需求)，并緩解房價上漲的作用。
監(jiān)管部門已經(jīng)注意到了這些問題，持續(xù)實施并不斷加大強度的差別化的按揭貸款政策，以及在部分城市實施的限購政策已經(jīng)有效地降低了投資需求和不合理的消費需求總量。同時，國家也加大力度來彌補保障房建設(shè)的歷史欠賬：在2010年順利開工580萬套的基礎(chǔ)上，今明兩年還將分別新開工建設(shè)1000萬套保障房，“十二五”總共將建設(shè)3600萬套保障性住房，保障房屆時將覆蓋我國城鎮(zhèn)20%-30%的人口。在合理擴大限購政策范圍的同時，更要嚴(yán)格保障房建設(shè)規(guī)模的任務(wù)落實和分配公正，不然的話，保障房又成了企業(yè)的福利，而中低收入人群還得依靠市場解決住房問題，到時候二三線城市的房價還將繼續(xù)上漲。
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