葉檀：樓市與股市泡沫都是貨幣泡沫結(jié)果
2011-09-08 來源：葉檀博客 編輯：宋羽欣
一個(gè)流傳久遠(yuǎn)的謬誤，并且投資者愿意相信的謬誤，就是資金將從樓市進(jìn)入股市。 樓市受到抑制，限購令將向二三線城市蔓延，人們預(yù)期從樓市撤出的資金將利好股市。美夢(mèng)沒有出現(xiàn)，因?yàn)榻鹑谑袌?chǎng)最基本的規(guī)律是，當(dāng)貨幣緊縮導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)下行時(shí)，股市必遭池魚之災(zāi)，樓市與股市是一根線上的兩個(gè)螞蚱，共同進(jìn)退，雖然在繁榮或者崩潰的時(shí)間上會(huì)稍有不同。
上世紀(jì)20年代，美國經(jīng)濟(jì)繁榮，建筑業(yè)興盛。作為旅游養(yǎng)老圣地的佛羅里達(dá)州，出現(xiàn)了前所未有的房地產(chǎn)泡沫。1925年，邁阿密市居然出現(xiàn)了2000多家地產(chǎn)公司，當(dāng)時(shí)該市僅有7.5萬人口，其中竟有2.5萬名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，平均每三位居民就有一位專做地產(chǎn)買賣。一年后，房地產(chǎn)泡沫破裂，再過三年，華爾街股市崩盤，全球陷入經(jīng)濟(jì)大蕭條。
8月23日，《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》披露，溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。商品房交易量下降，今年上半年同比下降近九成，新房成交量不到去年1/6，二手房交易同比下降37.5%，土地流標(biāo)率74%。離開市場(chǎng)的資金或者補(bǔ)充實(shí)體領(lǐng)域資金短板，或者進(jìn)入民間金融等領(lǐng)域。
7月21日，人民銀行溫州市中心支行公布的《溫州民間借貸市場(chǎng)報(bào)告》稱，目前溫州民間借貸規(guī)模約為1100億元，而去年同期為800億元，這意味著過去一年有300億元資金涌入民間借貸領(lǐng)域。其中的20%左右即220億元，又會(huì)通過房地產(chǎn)企業(yè)的融資、集資炒房等進(jìn)入到“房地產(chǎn)投資”。溫州有89%的家庭個(gè)人和59.67%的企業(yè)參與民間借貸，綜合利率為24.4%，“處于階段性高位”。8月23日，通過論壇交流，溫州中小企業(yè)促進(jìn)會(huì)會(huì)長周德文先生明確否認(rèn)溫州房地產(chǎn)將崩盤，并且資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)是溫州企業(yè)家共度時(shí)艱的表現(xiàn)。
不管什么樣的表述方式，一個(gè)事實(shí)是，通過限貸、限購等舉措，一線城市的房地產(chǎn)成交量大幅下降，房價(jià)略有企穩(wěn)。但這并不是終結(jié)成果，因?yàn)槌山涣肯陆挡⒎秦泿排菽У淖匀唤Y(jié)果，而是政府動(dòng)用行政色彩濃郁的限購手段，擠壓外地投資者、阻止資金在全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)流動(dòng)的后果。
全球、全國流動(dòng)性預(yù)期依然上升，我們很難期望資產(chǎn)品價(jià)格會(huì)真正的回調(diào)。除非出現(xiàn)災(zāi)難式的經(jīng)濟(jì)大蕭條，如1929年的美國，或者1990年的日本，此時(shí)，寬松的貨幣政策用到了盡頭，資產(chǎn)負(fù)債表惡化的趨勢(shì)無法阻止，如日本無論怎么量化寬松，房地產(chǎn)與股市都不可能回到原有高位。
通過日經(jīng)指數(shù)，我們可以見證泡沫崩潰后，樓市與股市齊跌的盛況。幾乎與房地產(chǎn)泡沫崩潰同時(shí)，1989年12月29日，日經(jīng)指數(shù)創(chuàng)下38915的歷史高點(diǎn)，相當(dāng)于1984年的3.68倍。隨著90年代日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅，日經(jīng)指數(shù)一路下滑，至今還在一萬點(diǎn)以下徘徊。
一個(gè)悖反的現(xiàn)象是，次貸危機(jī)爆發(fā)后，通過兩輪量化寬松政策，美聯(lián)儲(chǔ)成功地將聯(lián)邦基準(zhǔn)利率維持在零利率。此后出現(xiàn)奇怪現(xiàn)象，美國房地產(chǎn)價(jià)格大幅回調(diào)，但股市卻托量化寬松之福維持在高位。道瓊斯指數(shù)從2009年2月的低點(diǎn)6000多點(diǎn)，一路竄升到12000多點(diǎn)——樓市與股市似乎脫鉤。這只是假象，大蕭條之后股市也曾短暫反彈，卻從未能真正走出困境。美國股市的牛市并未啟動(dòng)，就象中國A股市場(chǎng)目前沒有任何牛糞味一樣。
中國資金相對(duì)于2009年的大擴(kuò)張期較為匱乏，但并未處于真正的緊縮期，癥狀是負(fù)利率區(qū)間在穩(wěn)健的貨幣政策下日益擴(kuò)大。
政策動(dòng)用的手段是擠壓樓市資金進(jìn)入股市，壓縮樓市的金融杠桿，通過香港人民幣“南水北調(diào)”、融資融券與轉(zhuǎn)融通等辦法拉長金融杠桿，很明顯是抑制樓市投資鼓勵(lì)股市投資。
這一辦法收效不大。國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資2.6萬億元，同比增長32.9%;新開工面積9.9億平方米，同比增長23.6%;商品房銷售面積4.4億平米，同比增長12.9%，銷售額2.5萬億，增長24.1%;銷售均價(jià)5681元/平米，同比增長11.5%。一線城市成交量下行，二三線城市上半年節(jié)節(jié)上升，可謂西方不亮東方亮。而股市過于明顯的擴(kuò)容野心，使收益率下降，阻止了資金進(jìn)入的腳步。
尷尬的是，希望上升的市場(chǎng)沒有上升，希望下降的市場(chǎng)沒有下降，因?yàn)樨泿排菽唇�、稅收政策未傾斜，更因?yàn)樵谪泿排菽路康禺a(chǎn)投資的天然吸引力，而經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的紅利在證券市場(chǎng)很難被普通投資者分享。
樓市泡沫太大，經(jīng)歷重重調(diào)控上升預(yù)期微挫，而股市在數(shù)倍的擴(kuò)容中低位徘徊，尋求未來的突破，非常合理。
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