楊紅旭：限購猛藥即將導(dǎo)致全國樓市癱軟
2011-09-05 來源：楊紅旭博客 編輯：喬銘
8月20日的“大限”已過，新限購令的“靴子”，尚不知何時(shí)落地。主要癥結(jié)在于，地方政府不愿被限購。有消息稱，之前住建部曾約談30個(gè)城市，目前僅10個(gè)城市約談成功。顯而易見，這場限購“升級戰(zhàn)”，并不好打。
然而上周，媒體紛紛報(bào)道一則新聞：根據(jù)住建部下發(fā)的通知，各省須在8月20日之前上報(bào)轄區(qū)內(nèi)各城市上半年房地產(chǎn)市場調(diào)控工作情況;此外，住建部還公布新增房屋限購城市的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)，建議符合2條以上的，均可列入新增限購城市名單。于是，部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為20日會出限購名單，最晚月底鐵定公布。
我們現(xiàn)在需要重點(diǎn)分析兩個(gè)問題。第一問題是，地方政府為何不愿被限購?原因并不復(fù)雜，對于樓市而言，限購是一劑“猛藥”，灌下去市場很快就會癱軟。這將會影響到土地出讓金收益，以及房地產(chǎn)稅收，此兩塊收入相加，一般占一個(gè)城市財(cái)政總收入的40-70%。事實(shí)上，2011年樓市降溫后，已經(jīng)嚴(yán)重影響到地方財(cái)政收入。
第二個(gè)問題是，地方政府憑什么敢抗命住建部?地方與中央之間，存在很多利益搏弈，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，這個(gè)行業(yè)更易被地方政府控制。所以，2003年實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控以來，效果始終不佳，尤其是房價(jià)持續(xù)偏快上漲(除了2008年下半年和2009年一季度)。住建部權(quán)力有限，直接與地方政府對話、協(xié)商、談判，并不占上風(fēng)。
關(guān)鍵是，限購與否，并非中央問責(zé)范疇。去年以來，國務(wù)院明確提出，對于房地產(chǎn)業(yè)的兩個(gè)領(lǐng)域?qū)嵭袉栘?zé)制：一是保障房建設(shè)，比如今年全國新開工1000萬套，分解到各地，年底完不成則壞事;二是穩(wěn)定房價(jià)，具體落實(shí)到各地的房價(jià)控制目標(biāo)。限購是手段，目的穩(wěn)定房價(jià)，如果說各地有信心完成年度房價(jià)控制目標(biāo)，那么誰還愿理會住建部。
當(dāng)前，很多地方政府確實(shí)有底氣。全國600多個(gè)城市，絕大部分的房價(jià)控制目標(biāo)是：新建住宅價(jià)格漲幅不高于年度GDP增幅或人均收入增幅。而很多城市今年的GDP增幅預(yù)計(jì)為10-15%。那么，當(dāng)前房價(jià)漲幅情況如何?參考兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一是房價(jià)指數(shù)，7月份相比2010年全年，70個(gè)城市房價(jià)整體漲幅為4.7%，漲幅最大的石家莊，也不過8.4%，這樣的漲幅有什么可值得擔(dān)憂的。
二是成交均價(jià)，1-7月全國新建商品住宅成交均價(jià)同比上漲10.3%，這一數(shù)據(jù)略高于上半年全國GDP增幅(9.6%)，由于去年下半年房價(jià)漲幅較大，所以存在明顯的“翹尾”因素，預(yù)計(jì)全年增幅將維持在5-8%左右。不過，地方政府容易在成交均價(jià)上面做手腳，當(dāng)前全國很多三四線城市房地產(chǎn)交易未實(shí)行網(wǎng)簽，成交數(shù)據(jù)不透明，即便是住建部也不知實(shí)情。其結(jié)果是，假若年底算帳時(shí)發(fā)現(xiàn)成交均價(jià)超過了房價(jià)控制目標(biāo)，地方政府只要“調(diào)整”一下數(shù)據(jù)，不就達(dá)標(biāo)了。
隨著市場的逐步降溫，住建部和地方政府之間的“皮球之戰(zhàn)”，將越來越無趣。所以，即便是還會公布新限購城市名單，城市數(shù)量也不會太多，筆者認(rèn)為可能不超過20個(gè)，而且集中于東部大都市周邊，中西部地級市絕非重點(diǎn)對象。至于說8月底會否公布名單，不確定性非常之大，拖至9月的可能性較大。
住建部向地各地下發(fā)五項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，用于衡量是否須實(shí)行限購，但這五條當(dāng)中只有一條住建部清楚根底：6月份國家統(tǒng)計(jì)局新建住房價(jià)格指數(shù)增較高、排名靠前的。其余四條皆由地方政府主導(dǎo)。結(jié)果就變得相當(dāng)簡單：住建部希望部分城市限購，可既無權(quán)力強(qiáng)制推行，又拿不到充足的證據(jù)。
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