鄧浩志：限價將打亂地產(chǎn)市場固有的秩序
2011-09-05 來源：鄧浩志博客 編輯：喬銘
數(shù)據(jù)顯示，2011年1-6月，增城一手住宅均價為8578元/平方米，同比去年增長了22%，漲幅則遠超調(diào)控目標(7322元/平方米，超過了17%)。單純從數(shù)據(jù)而言，增城限價的目的是完全失敗的。主要原因在限購之初我就說過“高價物業(yè)價格控不住，低價物業(yè)跟風上漲”。現(xiàn)在是時候反思某些地方政府推行的限價政策了。
限價是地方政府的違約
增城緊鄰廣州的新塘地區(qū)樓價一直在萬元左右，如果執(zhí)行均價不高于7322元/平方米進行銷售，顯然該區(qū)域的大多數(shù)項目都得“放血”甩賣，而這些項目在土地出讓之處并沒有說明要求限價銷售，以商品房土地進行出讓后又要求以限價房形式銷售，地方政府本身就存在嚴重的違約，限價措施在法律上根本站不住腳，所以來自企業(yè)抗爭的壓力是可想而知�；谡叻苫A的不穩(wěn)固，最終新塘地區(qū)一手樓盤的銷售價格上線又被上調(diào)到8千多元，實際想要達到控制價格的效果已經(jīng)逐步失去，卻反倒引來了大量熱錢。
限價加速熱錢涌入
當前整個中國的樓市是剛性需求，投資需求，投機需求，恐慌性需求混在一起，整體市場處于供不應求的狀況，在供應沒有增加，需求沒有得到控制之下，強制性大幅下調(diào)價格只會給市場帶來投機的機會。果不然，萬元一平方的物業(yè)突然下調(diào)至7、8元每平方，無緣無故的打7折銷售，增城新塘地區(qū)的樓盤成為了整個珠三角的資金的宣泄口，熱錢瘋狂涌入，成交量一再放大。
限價是“劫貧濟富”
所有單盤價格不得高于設定的均價的規(guī)定，其結果是高價的別墅項目、豪宅項目、優(yōu)質(zhì)地段項目需要大幅下調(diào)售價，而普通工薪階層購買的中、低價位的洋房卻仍可以繼續(xù)上漲。哪怕是增城這次限價政策的確成功地在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上把“均價”降下來了，也不過是一次完成中央調(diào)控目標的數(shù)字游戲而已。這個政策的實際結果是給有錢人更多的優(yōu)惠，讓一般消費者繼續(xù)高價買房。
新舊房價大幅倒掛
由于限價只限于一手樓盤價格，而二手樓盤價格不在控制范圍內(nèi)，可以允許自由浮動，這樣整個增城新塘地區(qū)便出現(xiàn)了二手樓盤價格大幅高于一手樓盤價格的奇觀。而搶購到限價后一手住宅的買家?guī)缀蹩梢粤ⅠR轉售二手獲得20%~30%的暴利。新塘地區(qū)樓盤賺錢效應吸引了外來資金的進入，甚至把整個增城地區(qū)的樓盤成交的價量都推上了新高。于是不限價的部分樓盤銷售火了，價格也隨之漲了……。
限價讓市場產(chǎn)生混亂
限價后，交易市場容易出現(xiàn)了混亂。有為賺取差價房企內(nèi)部員工參與倒買倒賣的。有為降低損失，房企把一手住房低價房轉給內(nèi)部員工或關系戶，然后再通過二手市場進行不限價銷售的。一時間房企、員工、關系戶、代理公司、二手中介、炒房者都參與到了這次乾坤大挪移式的炒房、轉名大行動中。這種限價結果與跟中央調(diào)控投資投機的精神已經(jīng)是背道而馳。
亡羊就必須補牢，增城應該盡快從限價的妄想中醒悟過來，趕快停止一個無效的，制造市場混亂的調(diào)控樓市措施。就目前情況而言，中央所倡導的二、三限城市購措施在某種程度上還是具有一定效果的，盡管限購也存在著一定的問題，但至少能夠在一個特定時間內(nèi)遏制投資投機需求，起到穩(wěn)定市場，并為十二五期間3600萬套保障性住房入市爭取時間的作用。所以增城以限購代替限價恐怕才是調(diào)控樓市回歸正道的辦法。這種限價結果與跟中央調(diào)控精神是不是背道而馳，有些不切實際。
上一篇：賈臥龍：不受調(diào)控影響的開發(fā)商才是好貓
下一篇：張宏偉：社保卡變成變相的調(diào)控放松政策
·中國內(nèi)地：房地產(chǎn)市場最火熱 港臺明星也參與
·大同新盤不斷涌現(xiàn) 房地產(chǎn)市場競爭日益加劇
