葉檀：：“房價”即將進入大幅快速下降期
2011-09-04 來源：城市晚報 編輯：狄海霞
近日，有媒體報道，擬將商業(yè)銀行的信用證保證金存款、保函保證金存款以及銀行承兌匯票保證金存款等三類保證金存款納入存款準備金的繳存范圍。其中，工、農、中、建、交、郵儲銀行，從9月5日上繳首批保證金存款準備金;而其他銀行從9月15日上繳。粗略估算，三類保證金納入存款準備金繳存范圍，預計約凍結銀行資金9000億元，相當于三次上調銀行業(yè)存款準備金率。
到內蒙古，見到孟曉蘇先生，開個玩笑，說，豬肉價格上漲，使民工朋友吃不起豬肉，買不起房，導致房價下跌。中國的豬肉價格與房價之間存在對沖關系。這當然是個笑話，但顯示了通脹與房地產之間的關系。
通脹無牛市，但通脹助漲房地產牛市。通脹意味著上市公司的贏利下降，卻意味著房地產收益上升。扼制房地產牛市，需要加息通脹率下降與房產稅的出臺，但正是在這兩點上，政策沒有根本變化。
保證金上調，意味著上調存準率，利率不可能上升。
2011年以來幣供應量M2的增長速度一直維持在16%左右，與2009年25%以上與2010年20%以上的貨幣增長速度相比，的確有所萎縮，但今年上半年銀行發(fā)行了近8萬億的短期理財產品。這8萬億對銀行活期存款與定期存款的替代作用不可忽視。如將其中的20%計入M2，則今年貨幣供應量增長速度將提高2個百分點，也就是說達到18%，貨幣依然處于寬松狀態(tài)。
在變相提高存準率后，加息抗通脹不再是央行的主要任務。在二季度貨幣政策執(zhí)行報告中，央行提出“實施好穩(wěn)健的貨幣政策,堅持調控的基本取向不變,繼續(xù)把穩(wěn)定物價總水平作為宏觀調控的首要任務”，這意味著貨幣政策穩(wěn)健的基調不會改變。7月CPI處于34個月以來的高位，只有CPI穩(wěn)定回落三四個月后，決策層才會認為宏觀調控在物價方面取得確定性的成效。鑒于下半年通脹水位依然較高，一些經濟學家預期年內1到2次加息。但存準率的上調，使央行無需動用加息手段。
貨幣流動性不會繼續(xù)收緊。有兩個辦法正在被廣泛應用，一是人民幣匯率升值，從7月以來，人民幣加快了升值的步伐，被認為是抑制通脹的重要努力。8月29日人民幣對美元匯率中間價報6.3883，較前一交易日波動67個基點。人民幣匯率再創(chuàng)匯改以來新高。人民幣匯率快速升值。在匯率上升之時，同步提高利率，相當于使用雙重緊縮武器，可能性不大。此時，房地產收益預期上升。
不為人所關注的是，社會融資總量沒有隨著信貸收縮而下降，社會資金充裕，央行在用資本市場池的辦法消化流動性。證券市場融資量達到萬億，沒有因為指數(shù)下降而減少，事實上，未來隨著新三板與國際板的推出，融資量還將越來越大。李克強副總理在香港推出的RQFII，實際上是南水北流增加流動性的辦法，近兩年會是資本貨幣市場大擴容的過程。資產變現(xiàn)回收流動性，這就意味著新一輪的證券市場上市擴容與造富運動，不僅不會終止，還會如火如荼。社會融資總量上升，對房地產是個重要支撐。
經濟復蘇停滯，債務危機隱現(xiàn)，全球貨幣流動性過剩，三大因素阻止了央行大幅加息的可能。除非中國CPI大幅竄升，或者經濟爆發(fā)二次危機，否則，我們不會看到堅定的加息行為，而所有這些意味著房地產長遠預期看好。
負利率、通脹預期、成本上升與實體經濟的艱難處境無一不加劇了房地產投資的熱情，貨幣泡沫是房地產泡沫之因，當貨幣泡沫未除，上調存準率取代了加息，證券市場在谷底徘徊，房地產市場的熱情從未熄滅，蠢蠢欲動。
筆者在全國各地調研的情況顯示，在限購政策下，房地產價格被強行抑制，而超過半數(shù)的人在等待房價下跌抄底，一旦限購政策放松，房價將進入大幅反彈期。
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