楊紅旭：房貸松綁將成為房?jī)r(jià)回暖主信號(hào)
2011-09-04 來(lái)源：楊紅旭博客 編輯：狄海霞
許多人將限購(gòu)看作“洪水猛獸”，卻不知房貸緊縮更甚之。至今，限購(gòu)城市數(shù)量不過(guò)40多個(gè)，而房貸緊縮卻是一桿子打翻全國(guó);限購(gòu)屬行政干預(yù)，看似嚴(yán)厲，規(guī)避辦法甚多，而銀行不放貸，卻是經(jīng)濟(jì)調(diào)控(央行和銀監(jiān)會(huì)控制信貸指標(biāo))加商業(yè)規(guī)則(商業(yè)銀行更愿意將有限的貸款放給高息行業(yè))，回旋余地很小。因此，筆者有一個(gè)獨(dú)特觀點(diǎn)：樓市要想回暖，還看房貸何時(shí)松綁。
聽(tīng)當(dāng)業(yè)界朋友講，南昌市場(chǎng)并未像一線城市那么冷冰冰，但開(kāi)發(fā)商卻沒(méi)多大的推盤(pán)積極性，房子賣(mài)出去，錢(qián)卻收不回——因?yàn)榉抠J卡得緊，個(gè)人按揭貸不知猴年馬月才能放出來(lái)。其實(shí)，這一現(xiàn)象在很多城市都存在。
而房貸政策，又從屬于貨幣政策。去年10月的第一次加息，標(biāo)志著步入貨幣緊縮周期，至今已加息5次，存款準(zhǔn)備金更是提高N次。不過(guò)，，隨著國(guó)際歐債危機(jī)的升級(jí)、美債危機(jī)初顯、歐美國(guó)家多在實(shí)行寬松的貨幣政策，同時(shí)國(guó)內(nèi)通脹已露觸頂跡象，國(guó)內(nèi)外因素正迫使我國(guó)的貨幣政策漸漸接近“底部”，不敢進(jìn)一步明顯緊縮。7月份CPI再創(chuàng)本輪新高，但并沒(méi)有加息，就已證明了這一點(diǎn)。預(yù)期今年四季度貨幣政策將出現(xiàn)局部松動(dòng)，對(duì)于樓市的利空影響也會(huì)隨之衰減。
貨幣政策的變化，會(huì)影響到貨幣供應(yīng)量，而貨幣供應(yīng)量又對(duì)股市和樓市影響很大。通過(guò)觀察貨幣供應(yīng)量的變化，而可預(yù)知股價(jià)和樓價(jià)的趨勢(shì)。貨幣供應(yīng)決定了流動(dòng)性，流動(dòng)性收縮會(huì)導(dǎo)致股市和樓市降溫，反之則升溫。貨幣供應(yīng)有狹義(M1)和廣義(M2)之分，其中M1與資產(chǎn)價(jià)格的關(guān)聯(lián)度更高，且領(lǐng)先于股價(jià)和樓價(jià)。比如，2007年8月，M1增幅首先觸頂，10月股市觸頂，2008年1月全國(guó)房?jī)r(jià)同比增幅觸頂。大致而言，我國(guó)M1增幅的方向性變化，領(lǐng)先于房?jī)r(jià)同比增幅變化4-5個(gè)左右。
2011年7月，M1同比增速回落至12.42%，創(chuàng)下了29個(gè)月來(lái)的新低。從近十年數(shù)據(jù)來(lái)看，M1平均增幅約為17.68%，目前的M1增幅明顯低于近十年的增幅均值。M1增幅持續(xù)下降且低位運(yùn)行，能夠直接促使樓市降溫，比如2008年2月-2009年1月，M1增幅持續(xù)徘徊在20%以下，期間樓市明顯降溫，房?jī)r(jià)更是出現(xiàn)了環(huán)比負(fù)增長(zhǎng);同樣，M1增幅持續(xù)擴(kuò)大并高位運(yùn)行，能夠帶動(dòng)樓市復(fù)蘇和繁榮，比如2009年2月-2010年12月，M1增幅始終保持20%以上，明顯帶動(dòng)了2009年至2010年初的樓市回暖與繁榮。
我國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比增幅已降至4.53%，環(huán)比增幅已僅有0.09%。接下來(lái)，預(yù)期M1增幅將還有可能回落一些，但正在探底過(guò)程，一旦貨幣政策有所松動(dòng)，則就會(huì)出現(xiàn)反彈。上一輪M1增幅回落周期中，最低值2008年11月的6.38%。本輪調(diào)整周期，由于國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)情況明顯比2008年下半年樂(lè)觀，所以M1增幅的最低值將明顯高于6.38%。預(yù)計(jì)四季度M1增幅觸底，按此推算，9月前后，將出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)，其后5個(gè)月左右，將出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)。
影響房?jī)r(jià)的因素錯(cuò)綜復(fù)雜，僅從貨幣供應(yīng)的角度，可以大致這么推斷。不過(guò)綜合別的因素，以及目前市場(chǎng)現(xiàn)狀，房?jī)r(jià)下跌已呈必然之勢(shì)。只不過(guò)，未來(lái)一年M1和樓市的變化特點(diǎn)，與2008下半年至2009年那一輪，將存在較大差異。眾所周知，為了應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，那時(shí)國(guó)家出臺(tái)了強(qiáng)力的經(jīng)濟(jì)刺激政策，其中2009年全年新增貸款近10萬(wàn)億，當(dāng)前的高通脹和地方債務(wù)壓力，即與之有關(guān)。
吃一塹長(zhǎng)一智�？偠灾�，本輪樓市調(diào)控的激烈程度，將明顯小于上次，同時(shí)卻要忍受長(zhǎng)時(shí)間的折磨。這次，房?jī)r(jià)下調(diào)的時(shí)間較上次長(zhǎng)，但幅度沒(méi)上次深。其后，隨著貨幣政策的慢慢放松，預(yù)期樓市回暖的步子也會(huì)邁得比較小。對(duì)此，大家要有足夠的心理準(zhǔn)備。即便是2011年或2012年政策有所松動(dòng)，房?jī)r(jià)的走勢(shì)也不會(huì)像2009年那樣被快速拉起，居然在一年時(shí)間內(nèi)，完成了由“冬天”到“夏天”的切換。
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