楊紅旭：房地產(chǎn)業(yè)情理后退“物權(quán)升級(jí)”
2011-09-01 來(lái)源：新聞晨報(bào) 編輯：宋羽欣
近日，南京市將婚前房屋產(chǎn)權(quán)證加名將征收3%的契稅，而之前僅百元的工本費(fèi)。面對(duì)這項(xiàng)新政，部分市民戲稱(chēng)稅務(wù)部門(mén)正在“趁火打劫”。這把“火”，就是《婚姻法》新司法解釋?zhuān)夯榍皞�(gè)人按揭買(mǎi)房，離婚時(shí)歸個(gè)人;婚后一方父母出資為子女購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)且產(chǎn)權(quán)登記在自己子女名下的應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn).
這就意味著，房產(chǎn)證上若無(wú)一方名字，則無(wú)論是婚前購(gòu)房，還是婚后購(gòu)房，離婚時(shí)這一方只能“望房哀嘆”了。眾所周知，對(duì)于一般家庭而言，房子就是價(jià)值最大的家庭財(cái)產(chǎn)，如果最大財(cái)產(chǎn)與自己無(wú)牽無(wú)掛，那么自然會(huì)考驗(yàn)婚姻基石的穩(wěn)固性。此舉弄得中國(guó)萬(wàn)千小夫妻、準(zhǔn)夫妻，心煩意亂，甚至感情生隙。
回顧近20年，婚姻法對(duì)于房產(chǎn)的界定經(jīng)歷了三個(gè)階段。第一，1993年，最高人民法院出臺(tái)了《審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)問(wèn)題的若干具體意見(jiàn)》，規(guī)定一方婚前的房屋，婚后雙方共同使用，經(jīng)過(guò)8年可視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。第二，2001年《新婚姻法》規(guī)定，一方的婚前財(cái)產(chǎn)為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)，該財(cái)產(chǎn)不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。第三，最新司法解釋則進(jìn)一步延伸到婚后購(gòu)房。
由此可見(jiàn)，法律對(duì)于個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)不斷加碼。法理前進(jìn)，情理后退;“物”權(quán)升級(jí)，“人”權(quán)降級(jí)。這是法制社會(huì)的進(jìn)步，同時(shí)必然沖擊傳統(tǒng)觀念。正由于此，才導(dǎo)致社會(huì)輿論的激烈反應(yīng)。近年來(lái)，社會(huì)上流行一種“丈母娘拉動(dòng)住房頂需求”的說(shuō)法，男方想要討老婆，先得購(gòu)置婚房，這可謂是中國(guó)住宅市場(chǎng)中的“超剛需”。按傳統(tǒng)觀念，買(mǎi)房錢(qián)由一般男方出，當(dāng)然由于住宅價(jià)格高，女方拿一部分錢(qián)也屬正常。
問(wèn)題的關(guān)鍵是，房產(chǎn)證上寫(xiě)誰(shuí)的名字�；榍坝赡蟹絾为�(dú)購(gòu)房，產(chǎn)權(quán)人只寫(xiě)男方，這是之前的一般性做法;當(dāng)然，也有男方發(fā)揚(yáng)風(fēng)格，或迫于丈母娘壓力，同時(shí)將女方寫(xiě)入產(chǎn)權(quán)人�，F(xiàn)在大家關(guān)注和爭(zhēng)論的焦點(diǎn)是，婚后一方父母出資為自己子女購(gòu)房，產(chǎn)權(quán)人是否該寫(xiě)進(jìn)另一方。當(dāng)然，“另一方”一般指代女方。
很多人反對(duì)這一做法，認(rèn)為它保護(hù)了婚姻中的強(qiáng)勢(shì)一方，損害了弱者的利益。比如，妻子要做家務(wù)、生小孩、帶小孩、照料老人等“特殊勞動(dòng)”，又該如何計(jì)價(jià)?甚至偏激者提出男方應(yīng)按“找小姐”市場(chǎng)價(jià)，計(jì)算與老婆 “房事”的價(jià)格。
從法律角度考慮，保護(hù)父母權(quán)益實(shí)在無(wú)可厚非�，F(xiàn)實(shí)生活中，我們常會(huì)聽(tīng)到一些案例，某些女生在婚前或婚后，執(zhí)意將名字寫(xiě)進(jìn)由男方父母出資購(gòu)買(mǎi)的房屋產(chǎn)權(quán)人中，結(jié)果不久就鬧離婚，由此導(dǎo)致男方父母權(quán)益受損。雖然，這樣的女孩子只是少數(shù)，這種行為也不一定能夠得逞，但從法律的角度考量，應(yīng)堵住這種制度漏洞。
法律無(wú)情，人有情。將女方寫(xiě)進(jìn)產(chǎn)權(quán)人，不就萬(wàn)事大吉了。然而，這是有代價(jià)的。若以贈(zèng)送名義，將一方名字加到房產(chǎn)證上，須按擁有產(chǎn)權(quán)評(píng)估值的比例繳納3%的契稅，比如一套100萬(wàn)的房子，加入女主名字，而且約定女方享有50%權(quán)益，則需納稅1.5萬(wàn)元。若以產(chǎn)權(quán)交易名義，則涉及契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)調(diào)稅等。不過(guò)，當(dāng)前調(diào)控政策對(duì)特定房屋優(yōu)惠，比如購(gòu)買(mǎi)滿(mǎn)5年、90平方米以下、首套普通住宅，可享受1%的契稅、減個(gè)調(diào)稅、免營(yíng)業(yè)稅等優(yōu)惠，以交易方式添加這類(lèi)住宅的產(chǎn)權(quán)人名字，則稅率略低于贈(zèng)送方式。
另外，加名字可能會(huì)遇到政策障礙。去年以來(lái)，全國(guó)40多個(gè)城市實(shí)行限購(gòu)，如果正好身處這些城市，且想要加名字那方已無(wú)購(gòu)房資格，也就無(wú)法加名。還有，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)期房者，在尚未拿到房產(chǎn)證之前，政策不允許在售房合同中調(diào)整購(gòu)房人名字，只能等到房產(chǎn)證辦好后，才能在房產(chǎn)證上加名字。
這是一場(chǎng)沒(méi)有硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)，悄悄的撕扯著中國(guó)人脆弱的婚姻神經(jīng)。這年頭，“裸婚”很酷、很逆，可多數(shù)年輕人還得為婚房而操心和奔忙，將雙方的名字一起寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同，將是今后的主流選擇。至于想要“補(bǔ)救”的“老夫妻”們，可就得考驗(yàn)雙方對(duì)愛(ài)情的信心了，或者面對(duì)3%的稅，是否愿意為國(guó)家稅收做貢獻(xiàn)了。但凡社會(huì)變革，必然伴有陣痛。不管如何，這場(chǎng)社會(huì)大討論很快就會(huì)過(guò)去，而“超剛需”的婚房需求，并不會(huì)因此而降溫，離婚率也并不一定因此而升高。僅此而已。
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