沈彬：70年產(chǎn)權(quán)成博弈中的“機會主義”
2011-08-27 來源：時代周報 編輯：狄海霞
1978年的十一屆三中全會決定改革開放之后，1979年出臺了《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》，其中使用了“場地使用權(quán)”的說法，明顯是臨時租地的意思，沒有土地使用權(quán)的含義。之后隨著改革的發(fā)展，土地日益成為重要的生產(chǎn)要素，于是1990年國務(wù)院的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了土地使用權(quán)有償出讓制度，其中規(guī)定居住用地的使用權(quán)最高年限為70年。
這就是所謂“70年”的最早出處。土地使用權(quán)期滿以后怎么辦?該條例第40條規(guī)定“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得”，到期連房子一起無償收回，這也是當(dāng)年深圳出讓金桃園地塊時，合同所明確要求的。
最近，深圳被曝出所謂“全國首例無償收回土地到期房產(chǎn)”案—金桃園大廈一期業(yè)主被告知土地出讓年限期滿后，政府將無償收回土地，土地上的建筑及其他附著物，將被政府無償取得。后來政府方面的澄清，越發(fā)讓普通人看不懂。作為普通人要問：70年之后我的房子會不會被收走?這種奇怪的土地制度是怎么形成的?
簡單說一下金桃園大廈的歷史，1998年，原深圳市規(guī)劃國土局同意原南山區(qū)建設(shè)局以零地價的方式，將這塊土地轉(zhuǎn)讓給深圳市羅沙工程有限公司，同時規(guī)定：土地期限屆滿，政府不僅無償收回土地使用權(quán)，土地上的建筑物及其他附著物，也由政府無償取得。
“無償收回”的事被抖了出來，媒體作了報道，才有了“全國首例無償收回土地到期房產(chǎn)”的新聞。同時作為“例外”第41條還規(guī)定，土地使用權(quán)期滿，土地使用者“可以”申請續(xù)期，并重新簽訂合同，支付出讓金。這只是“可以”而不是政府“必然”續(xù)期。原則上要收回，例外情況下可以延期，這是在1990年的環(huán)境下作出的“機會主義”決策。
1995年施行的《城市房地產(chǎn)管理法》中，不再提“無償收回”，第21條規(guī)定：年限屆滿后，土地使用者可申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，重付土地使用權(quán)出讓金。
回溯歷史，解放之后我們一直在追求一大二公，對于私有化，特別是土地私有化一直非常“警惕”。在改革與保守的博弈中，政策往往是摸石頭過河式的“機會主義”。
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