顧云昌：樓市綜合體是推動(dòng)城市發(fā)展因素

2011-08-27 來(lái)源：城市晚報(bào) 編輯：狄海霞

　　在我們城市化快速進(jìn)程過(guò)程當(dāng)中，我們中央出臺(tái)了轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)，我們整個(gè)十二五規(guī)劃叫轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變我們的發(fā)展方式，一個(gè)是內(nèi)需和外需的結(jié)構(gòu)要調(diào)整，作為我們城市的布局也在調(diào)整問(wèn)題，當(dāng)我們現(xiàn)在越來(lái)越多的城市，這是我們完全可以按照我們城市的本來(lái)的格局組成若干個(gè)這樣的城市，所以我們所提倡的城市群，許多中小型在一起，而不是我們?cè)S多城市分開(kāi)，那么這樣情況下，我發(fā)現(xiàn)，我們發(fā)現(xiàn)世界各國(guó)在城市化進(jìn)程過(guò)程，在城市改造過(guò)程當(dāng)中，就摸爬出一個(gè)綜合體的概念，所謂綜合體就是三種業(yè)態(tài)在一起組合，有住宅、寫(xiě)字樓、有商業(yè)，或者是加上一些主題公園等等，就是都組合在一起，成為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的城市概念上的這種，一個(gè)群體，我們叫綜合體。

　　我認(rèn)為是我們的城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，城市化現(xiàn)在中國(guó)的正在快速進(jìn)行當(dāng)中，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)主要的方面，我們現(xiàn)在是城市化，城市化、工業(yè)化是從投資的，投資的需求角度拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而城市化是從需求的角度拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，一個(gè)是從投資角度，一個(gè)是從消費(fèi)的角度拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

　　這個(gè)現(xiàn)在中國(guó)的城市限購(gòu)的問(wèn)題，中國(guó)的都是限房，在北京市還有限車(chē)，在很多地方還有限矛盾，限房、限車(chē)、限茅臺(tái)，我認(rèn)為限主要是東西不夠了才限，剛才董老師講了對(duì)很多限的看法，越是大城市越不夠賣(mài)了才限，汽車(chē)為什么要限?汽車(chē)不是汽車(chē)不夠了，是路不夠了，所以必須限，如果不限根本走不動(dòng)了，對(duì)現(xiàn)在的上海就編了一個(gè)段子，上海是路堵，跑到深圳是深刻獨(dú)，跑到鄭州，我想鄭州可能不堵，鄭州還真不堵，當(dāng)然哈爾濱我還沒(méi)有想到怎么堵法，但是再怎么堵，北京是首都。

　　那么茅臺(tái)為什么限呢?因?yàn)槲覀冎袊?guó)特色公費(fèi)消費(fèi)，而且上檔次的請(qǐng)客就必須是最好的酒，現(xiàn)在茅臺(tái)酒就不夠賣(mài)了，那么這就是實(shí)際上現(xiàn)在綜合體當(dāng)中堵的問(wèn)題，和我們過(guò)去的規(guī)劃有聯(lián)系，那么其實(shí)我們這樣的城市化進(jìn)程當(dāng)中的功能分區(qū)和過(guò)去發(fā)展已經(jīng)出現(xiàn)了這個(gè)問(wèn)題，恰恰是對(duì)我們城市本質(zhì)的誤解，其實(shí)城市是一個(gè)有機(jī)體，為什么有機(jī)體?咱們和自然界講有陰陽(yáng)的問(wèn)題，其實(shí)城市有兩方面的問(wèn)題。一個(gè)城一個(gè)市，我們拆開(kāi)它字眼，城市怎么來(lái)的?我們住在一起，為了安全，有一個(gè)城墻，但是住在一起還要有生活呀，還要有市場(chǎng)，市的功能越來(lái)越豐富了，不僅是買(mǎi)點(diǎn)小菜的問(wèn)題，所以商品交易、交換都是市，也就是說(shuō)城和市就是人們住在城市里面，既要有居住，而且還要就業(yè)、還要購(gòu)物、還要娛樂(lè)、還要干嗎，其他各方面的活動(dòng)，這就是城市，但是我們可以看到，我們把城和市分開(kāi)了，這個(gè)地方住人，那個(gè)地方上班了，所以在我們快速的城市化當(dāng)中，出現(xiàn)的問(wèn)題，回過(guò)頭來(lái)想，違反了最基本的城市的有機(jī)體的概念。

　　我們看到，在這個(gè)區(qū)域里面我既可以生活、買(mǎi)房子，樓下就是一個(gè)大超市，或者是大商場(chǎng)，還有寫(xiě)字樓，還有酒店，還有主題公園等等，組成一個(gè)綜合體，所以從歷史的發(fā)展進(jìn)程、從我們今天的城市化水平，我們城市綜合體就是一個(gè)微型的城市，是一個(gè)微型的城市，在這個(gè)城市里面可以解決我們城市的基本的功能，那么當(dāng)然中國(guó)的商業(yè)地形的發(fā)展和商業(yè)體制相輔相成的，我們的房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中首先發(fā)展住宅，然后住宅起來(lái)以后再配套，商業(yè)配套，這是我們剛開(kāi)始接的，后來(lái)發(fā)現(xiàn)光配套不行，商業(yè)是一體的，對(duì)商業(yè)需求有提高，后來(lái)才發(fā)現(xiàn)，我們光上地貌和我們住宅區(qū)的獨(dú)立還不行，必須地貌，商業(yè)和住宅組合在一起，幾種功能組合在一起叫綜合體。

　　那么中國(guó)的綜合體大多數(shù)在城市中心一點(diǎn)，國(guó)外的綜合體，但是我們剛開(kāi)始學(xué)國(guó)外的時(shí)候，我們跟人家不一樣，我們的商業(yè)有一個(gè)傳統(tǒng)的概念，都是一個(gè)商業(yè)街，國(guó)外的商業(yè)是一個(gè)廣場(chǎng)，但是我們中國(guó)人聰明，把中國(guó)的街和廣場(chǎng)結(jié)合在一起，形成了我們這個(gè)商業(yè)的組合形式，國(guó)外的商業(yè)一般都在郊外，對(duì)吧?因?yàn)榻纪獾牡胤胶艽蟮耐＼?chē)場(chǎng)，那里的地方大，便宜，到那買(mǎi)東西便宜點(diǎn)，那我們中國(guó)的貿(mào)在城市中心，形成了城市綜合體的這樣一個(gè)概念，那么我們今天的萬(wàn)達(dá)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]已經(jīng)成為城市領(lǐng)先的，而且今天看來(lái)是相當(dāng)成功的，這是我講的第一點(diǎn)，就綜合體這個(gè)城市，現(xiàn)代城市發(fā)展必然產(chǎn)物。

　　第二方面，綜合體具有巨大的財(cái)富的積聚的效應(yīng)。因?yàn)榻o我的題目叫城市總和體是推動(dòng)城市身體的一個(gè)力量，我們發(fā)現(xiàn)綜合體的就是住宅的價(jià)格可能往往是，除了郊外的別墅、豪華別墅以外往往是價(jià)格最高的，因?yàn)槌鞘芯C合體往往在中心地段，不光是這種業(yè)態(tài)、不光是這種繁華，更應(yīng)該看到城市綜合體對(duì)土地的節(jié)約，積聚了許多業(yè)態(tài)，充分利用了空間，它的容積率比較高，但是它在這個(gè)平方的土地上積聚了更多的財(cái)富，它的業(yè)態(tài)的高度的組合，這個(gè)具有互相促進(jìn)、互相提升的這樣的作用。

　　也就是說(shuō)，我們?cè)诰C合體里面，一個(gè)好的綜合體應(yīng)該是交通比較方便，地區(qū)是好地段，那么它有很好的商業(yè)配套，有很好的設(shè)施服務(wù)，甚至還有很好的社區(qū)的環(huán)境，那么必然會(huì)促進(jìn)它的土地價(jià)錢(qián)的提升，另外經(jīng)歷了這么多的商業(yè)，必然對(duì)我們的，當(dāng)這塊地的財(cái)富很快的提升，成倍的放大，所以好多人說(shuō)成是綜合體是城市GDP的發(fā)動(dòng)機(jī)，我們對(duì)地方政府一般都希望在我們城市好的地段建立一個(gè)綜合體，三級(jí)的一個(gè)地級(jí)市的市長(zhǎng)跟我說(shuō)我們先期準(zhǔn)備建三個(gè)綜合體，后來(lái)說(shuō)要建十幾個(gè)綜合體，他發(fā)現(xiàn)了城市綜合體的商業(yè)價(jià)值，也就是說(shuō)，這是一個(gè)方面，為什么呢?因?yàn)槲覀兘裉斓纳鐣?huì)，當(dāng)然想轉(zhuǎn)型的問(wèn)題，我們需要一個(gè)消費(fèi)需求作為整體來(lái)引導(dǎo)中國(guó)整個(gè)的近來(lái)發(fā)展。

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