張國紅：樓市調(diào)控速度低于預(yù)期難歸理性
2011-08-24 來源：上海證券報 編輯：喬銘
其實，房地產(chǎn)市場之所以還會吸引投機客，主要是由于低利率、貨幣超發(fā)等因素引起的流動性過剩，在當(dāng)前通脹壓力仍在上漲情況下，投資渠道狹窄，股市等其他投資渠道盈利前景不確定，使得買房依然成為投資客或投機客的“不二選擇”，只是這類投機從一線城市轉(zhuǎn)向了二三線城市。當(dāng)房地產(chǎn)市場難以擺脫過度投機時，旨在讓房價合理回歸的房地產(chǎn)調(diào)控自然很難馬上奏效。特別是當(dāng)過度投機因素決定房價時，市場會趨于熱捧財富的轉(zhuǎn)移而不是財富的創(chuàng)造，房地產(chǎn)泡沫破裂的市場風(fēng)險被延遲了，這勢必會阻礙當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控，改變市場對房地產(chǎn)調(diào)控能否成功的信心與預(yù)期。
為什么房地產(chǎn)調(diào)控至今仍然無法讓房價實現(xiàn)合理回歸呢?或者說，為什么房價合理回歸速度還會遠(yuǎn)低于市場預(yù)期?以下幾方面原因，值得思考。
第一，制度性因素干擾了市場的原則。制度性因素干擾市場原則的一個典型例子是地方政府的“土地財政”。由于土地出讓收入仍是當(dāng)前各級地方政府的最主要財政收入，通過賣地可以獲得巨額利益，導(dǎo)致地方政府“賣地”的沖動依然非常強烈。另外，目前地方政府債務(wù)規(guī)模高達(dá)10.7萬億元，加上土地出讓收入早已成為地方政府主要的償債資金來源，如果房地產(chǎn)調(diào)控顯效的話，地方政府用于抵押或顯示其償債能力的土地價值也將大幅下降，將進(jìn)一步凸顯地方政府的潛在債務(wù)風(fēng)險。這兩大因素決定了地方政府總是希望能弱化房地產(chǎn)調(diào)控力度與調(diào)控方向，而且事后發(fā)現(xiàn)總是能夠弱化成功。
這一制度性因素決定了地方政府的行為選擇，但卻與市場的原則相悖，因為它們可以通過控制土地供給來影響地價或房價，一定程度上使得市場原則(如正常供需關(guān)系決定價格等)未能充分發(fā)揮正常作用。
第二，適合老百姓購買力的保障房或言老百姓買得起的住房供給不足，難以滿足當(dāng)前需求。事實上，目前國內(nèi)的房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了人們的收入水平，且收入增長速度也趕不上房價上漲，表明國內(nèi)需要提供更多老百姓買得起的住房。另一方面，據(jù)日前住建部數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年我國保障房開工率為56.6%，其中1-3月為10.8%和1-5月為34%。盡管如此，但在保障房尚未達(dá)到一定規(guī)模之前，這部分保障房供給對當(dāng)前居高不下的房價影響甚微。這可以解釋迄今房地產(chǎn)調(diào)控為何無法實現(xiàn)房價合理回歸的部分原因。
第三，由于房地產(chǎn)投機客深諳如何利用政策規(guī)則上的漏洞，既然目前一線城市存在限購等強制性政策限制，那沒有限購令限制的二三線城市自然就成為投機客追逐的熱土，由此導(dǎo)致當(dāng)前二三線城市房價瘋漲，成了當(dāng)前加強房地產(chǎn)調(diào)控效果的一個反向指標(biāo)，這也是近日國務(wù)院為何強調(diào)房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。
第四，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控效果仍然低于市場預(yù)期時，我們是否應(yīng)當(dāng)再一次思考這個問題——當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控沿襲了以往漸進(jìn)式改革模式，一直試圖通過漸進(jìn)、迂回而非休克、直接的方式來理順被過剩流動性、地方政府的“土地財政”等因素扭曲的住房供求關(guān)系，導(dǎo)致調(diào)控的效果卻難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。
在這種情況下，我們是否應(yīng)當(dāng)調(diào)整一下房地產(chǎn)調(diào)控的方向?例如，當(dāng)限購令也難以遏制住房購買尤其是投機性購房時，我們是否可以采取其他相應(yīng)的財政稅收政策措施，迫使規(guī)模龐大的存量房盡快投放市場，擴大被人為收縮的住房供應(yīng)，以此達(dá)到促使房價合理回歸的調(diào)控目標(biāo)。這也預(yù)示了房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)適時調(diào)整其政策的針對性和應(yīng)對性，增強當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的主動性和有效性，以此來不斷鞏固和加強房地產(chǎn)調(diào)控效果。
在北京、上海等一線城市房價未見明顯回落的情況下，二三線城市房價的漲幅卻超過一線城市，房價上漲似有蔓延之勢。這是國務(wù)院日前重申樓市限購的根本原因之一。可以說，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控又進(jìn)入一個關(guān)鍵時期，稍有不慎，已取得的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果可能會“前功盡棄”。所以，唯有堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松，才能不斷鞏固和加強調(diào)控效果。
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