易小迪：房地產(chǎn)行業(yè)暴力時代已完全終結(jié)
2011-08-23 來源：易網(wǎng) 編輯：狄海霞
2011年的博鰲房地產(chǎn)論壇，是其10年歷史上開發(fā)商和金融企業(yè)參加人數(shù)最多的一次。這種高參與度，也從側(cè)面印證了整個行業(yè)對未來的焦灼。
“房地產(chǎn)暴利的10年已經(jīng)過去了。”恒億集團(tuán)董事局主席郭建平說，“大家都應(yīng)換一下思維，換一下觀點(diǎn)，去面對未來的10年。”雖然他并不承認(rèn)目前已到房地產(chǎn)的冬天，但所有在場的業(yè)界人士都明白，未來10年，房地產(chǎn)業(yè)將面臨諸多挑戰(zhàn)。
過去10年，支撐中國房價不斷創(chuàng)新高的力量主要來自城市化，而這一進(jìn)程正在遭遇前所未有的困境。建設(shè)部政策研究中心主任陳淮在演講中宣稱，未來10年，能否解決農(nóng)民工、農(nóng)村人口向城市穩(wěn)定的有序轉(zhuǎn)移和定居落戶，將是中國城市化面對的第一大挑戰(zhàn)。“下一波如果不能實(shí)現(xiàn)將人口主要向中小城市、城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)依托的城市化，那么不管我們限購房子還是限生孩子，都解決不了現(xiàn)在所面對的房價和其他一些困擾社會的重要問題。”
對于這一說法，陽光100集團(tuán)董事長易小迪表示贊同。他說，這次嚴(yán)厲的調(diào)控加速了中國城市化往二三線城市的轉(zhuǎn)型，進(jìn)入了以二三線城市為主體的第二輪城市化。“中國房地產(chǎn)最近幾年的發(fā)展，開發(fā)商主要干了兩件事：借錢和買地，然后等著地價升值。但是過去這種靠儲備土地賺取暴利的粗放式經(jīng)營模式，將在第二波城市化中迎來巨大的挑戰(zhàn)。”
與會人士紛紛認(rèn)為，下一個10年將是房企優(yōu)勝劣汰的新10年。“與國際市場相比，中國房地產(chǎn)市場很少出現(xiàn)地產(chǎn)商破產(chǎn)之類的現(xiàn)象。”陳淮說，這將在今后得到改變，業(yè)內(nèi)優(yōu)勝劣汰將會大量出現(xiàn)。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)公開的股權(quán)并購為62宗，比去年同期大幅上漲72.2%。
發(fā)展的趨勢
美國著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯蒂格利茨曾說過，這個世界上有兩大趨勢讓我們無法回避，一是美國的信息化，二是中國的城市化。在本次論壇上，與會者更關(guān)注的是行業(yè)的發(fā)展趨勢，希望在博鰲房地產(chǎn)論壇反思中國房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)退得失，討論出行業(yè)未來發(fā)展的趨勢。
“中國房地產(chǎn)正在進(jìn)入產(chǎn)業(yè)升級階段。”易城中國總裁祝惇若說，中國房地產(chǎn)未來有四個發(fā)展趨勢：一是房地產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)分化，尤其商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分化;二是房地產(chǎn)由資本收益向現(xiàn)金流收益發(fā)展，更多的商業(yè)物業(yè)會采取持有運(yùn)營獲取長期的現(xiàn)金流收益;三是房地產(chǎn)金融會不斷完善、高速發(fā)展，為中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入更多豐富血液;四是房地產(chǎn)中介服務(wù)更加全程化、專業(yè)化。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說，未來政府在房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)上的調(diào)整主要有四個方面：一是住房供應(yīng)體系進(jìn)一步健全，將加快提供基本住房保障，大量增加保障房和中低價位商品房供應(yīng)，而讓市場滿足中高層次需求;二是將繼續(xù)遏制投機(jī)投資性購房，通過健全差別化住房信貸、稅收政策，來合理引導(dǎo)自住性和改善性住房需求;三是將堅(jiān)持租售并舉，注重培育和發(fā)展租賃市場及二手房市場;四是在繼續(xù)增加住宅有效供應(yīng)的同時，積極引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、老年住宅的開發(fā)。
應(yīng)對的方法
“開發(fā)商在未來10年一定要轉(zhuǎn)變開發(fā)建設(shè)模式。”朱中一說，首先要推進(jìn)工業(yè)化生產(chǎn)，推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計、部件工廠化生產(chǎn)、現(xiàn)場施工裝配化和土建裝修的一體化，盡快實(shí)現(xiàn)住宅全裝修;二是嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能減排標(biāo)準(zhǔn)，大力發(fā)展綠色建筑;三是積極開展住宅性能認(rèn)定，提高住宅的宜居、環(huán)境、實(shí)用、安全與耐久等性能;四是開發(fā)商應(yīng)與上下游企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，減少采購成本，提高工程質(zhì)量。
“未來10年，中國房地產(chǎn)發(fā)展仍充滿機(jī)遇和挑戰(zhàn)。”朱中一認(rèn)為，在政府大力轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的情勢下，開發(fā)商可由單純住宅開發(fā)向兼持商業(yè)物業(yè)和租賃型住宅轉(zhuǎn)型，向多業(yè)態(tài)發(fā)展。“但開發(fā)商的這種轉(zhuǎn)型，一定要考慮好自身實(shí)力，考慮自身人才和管理的實(shí)際，切不可盲目跟風(fēng)。每一種非住宅業(yè)態(tài)的發(fā)展都有一個總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理的問題，要與當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與百姓的消費(fèi)能力相適應(yīng)。”
對此，金地集團(tuán)總裁黃俊燦認(rèn)為，未來10年住宅開發(fā)仍是主流，但整個房地產(chǎn)市場將走向復(fù)合型地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等將有很大潛力。在黃俊燦看來，開發(fā)商必須著眼于未來轉(zhuǎn)換，隨著居民收入的提高，必然帶來對商業(yè)地產(chǎn)的需求。未來10年將會有越來越多地產(chǎn)公司向復(fù)合型公司轉(zhuǎn)變�，F(xiàn)在的中國，超過60歲的老年人已差不多2億人，居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老等模式會催生養(yǎng)老地產(chǎn)的興起，因此房地產(chǎn)商將應(yīng)該努力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，以及地產(chǎn)相關(guān)衍生出來的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。
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