楊紅旭：2011年全國龍頭房企將大展伸手
2011-08-22 來源：長春信息網(wǎng) 編輯：宋羽欣
近日，一線上市公司的業(yè)績可以說明一些事實(shí)，證明一些預(yù)判。萬科、保利、金地、中海等11家地產(chǎn)龍頭都已披露5月業(yè)績，銷售金額共計(jì)達(dá)542億元，較4月明顯有回升;其中，萬科和保利5月銷售金額分別同比增長76%和132%，1-5月銷售金額分別同比增長87%和82%。而且，具有標(biāo)志性的數(shù)字是，萬科1-5月銷售額已超過500億，2011年繼續(xù)超千億基本已成定局。
想必很多人會迷惑不解：今年以來以房地產(chǎn)調(diào)控如此嚴(yán)厲，樓市已呈降溫之勢，緣何地產(chǎn)巨頭仍在大步前進(jìn)?確實(shí)如此。2月以來，一線城市和部分二線城房屋成交量同比去年大幅萎縮，在外部融資不利、內(nèi)部銷售遇阻的情況下，很多開發(fā)商資金鏈趨緊，已有些叫苦不迭。
透過這一現(xiàn)象，可以發(fā)現(xiàn)幾點(diǎn)對研究中國樓市有價(jià)值的論據(jù)、結(jié)論或推測。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加劇分化，優(yōu)勝劣汰進(jìn)程提速，強(qiáng)者更強(qiáng)。2004年以來，伴隨著持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控，很多中小企業(yè)項(xiàng)目減少、經(jīng)營萎縮，在招拍掛的土地市場中，基本上沒有能力獲取新增用地，在市場低迷的2008年和今年，少數(shù)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或股權(quán)，已退出這個行業(yè)。與此同時，大企業(yè)集體發(fā)力，企業(yè)規(guī)模快速擴(kuò)張，尤其是一線陣營中，巨頭爭風(fēng)，保利、恒大、綠城、綠地、中海等皆瞄著萬科的“老大寶座”。
在別人悲觀的時候，多看有利因素;在別人樂觀的時候，多思不利因素。這是一種樸素的辯證法。事物都會榮衰轉(zhuǎn)化，房地產(chǎn)市場亦如此。2011年1月“新國八條”出來后，極度看空市場者甚眾，筆者當(dāng)時認(rèn)為就全國而言，全年房屋成交量和成交價(jià)格不會明顯下跌。
其次，龍頭房企促銷跑量模式正在改變市場生態(tài)環(huán)境。龍頭企業(yè)銷售業(yè)績逆勢飄紅，暗含兩層意思。一是優(yōu)質(zhì)企業(yè)具有較強(qiáng)的品牌號召力，在淡市中仍能集聚有限的市場需求，這與他們長久以來的堅(jiān)持提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)有關(guān);二是部分龍頭企業(yè)采取以價(jià)換量、促銷跑量的模式，更注重資金回籠、可持續(xù)發(fā)展，反倒是很多中小企業(yè)喜歡追求單個項(xiàng)目的利潤率，死不降價(jià)，仍在充當(dāng)“豬堅(jiān)強(qiáng)”。近期全國賣得火爆的樓盤，基本上都是恒大、中海、碧桂園、保利、萬科、綠地等企業(yè)開發(fā)的，比如南京碧桂園項(xiàng)目、深圳中海項(xiàng)目、恒大多個城市的項(xiàng)目等，開盤當(dāng)天招致幾千人、上萬人排隊(duì)，成交幾百、幾千套房子。
再次，三季度促銷樓盤增多，將引致部分城市房價(jià)出現(xiàn)微跌。“新國八條”出臺后，70個城市房價(jià)指數(shù)仍在上漲，但漲幅持續(xù)回落。市場中促銷樓盤逐漸增多，然而促銷幅度并不明顯，5%左右是主流，而那些開盤爆熱的品牌開發(fā)商的樓盤，促銷力度較大，實(shí)際售價(jià)比市場價(jià)或該樓盤預(yù)期售價(jià)，下調(diào)10-20%。但相當(dāng)多的樓盤，基本上沒有優(yōu)惠措——當(dāng)然一般都賣不動。在三季度政策不放松、企業(yè)資金鏈緊張的情況下，預(yù)計(jì)促銷樓盤將持續(xù)增多，從而使部分城市(尤其是一線城市)房價(jià)出現(xiàn)短暫性下跌。不過，市場規(guī)律同樣表明，那些開盤熱賣的樓盤，再推后續(xù)房源時，折扣將有所減少，因?yàn)槠髽I(yè)已探明了需求方的心理價(jià)位，同時也符合樓盤“低開高走”的普遍規(guī)律。
最后，2011年全國樓市數(shù)據(jù)不會太差。“新國八條”出臺后，許多專家預(yù)期今年房屋成交量將降20-50%不等，價(jià)格將跌10—50%不等，即便是近期，仍有聶梅生會長認(rèn)為房價(jià)至少將跌10%。實(shí)際上，個別城市不排除會出現(xiàn)這種上述大幅調(diào)整的情況，但全國整體上不可能顯著下調(diào)。5月龍頭房企業(yè)績向好的原因之一，是他們的項(xiàng)目多分布于二三線、甚至四線城市，在東部一線城市樓市低迷之際，多數(shù)別的城市并未像2008年那么低迷。東方不亮西方亮、豪宅受挫普通房向上，中小企業(yè)發(fā)愁龍頭企業(yè)紅火。
2011年我國樓市屬于結(jié)構(gòu)上差異顯著、總體上平穩(wěn)中略有調(diào)整。以國家統(tǒng)計(jì)局新建商品房口徑為準(zhǔn)，我依然堅(jiān)持年初的判斷：2011年相比2010年，成交量和成交價(jià)基本保持穩(wěn)定，在此前提下小跌非意外，小漲亦正常，大漲大跌難露臉。
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