葉檀：地產(chǎn)市場(chǎng)黃金時(shí)代將被保障房取代
2011-08-17 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：宋羽欣
2010年出臺(tái)的三大房地產(chǎn)政策，預(yù)示了房地產(chǎn)新時(shí)代的到來(lái)。
首先，保障房被提到重中之重的高度，是對(duì)2003年以來(lái)政策的糾偏。未來(lái)中國(guó)的商品房市場(chǎng)與保障房市場(chǎng)將有所區(qū)隔，高收入人群與低收入人群在一個(gè)市場(chǎng)中刨食的情況不再發(fā)生。
克服種種困難，2010年全國(guó)保障性安居工程的總投資接近8000億元，580萬(wàn)套的保障房開工任務(wù)已經(jīng)完成，而2011年將會(huì)有1000萬(wàn)套的計(jì)劃，兩年1580萬(wàn)套的保障房建設(shè)計(jì)劃，意味著未來(lái)兩到三年內(nèi)4000萬(wàn)人左右可以住進(jìn)保障型住房，加上房產(chǎn)稅逼出存量房，中國(guó)城市化進(jìn)程中的剛性需求大致可以得到解決。預(yù)計(jì)所需資金在數(shù)萬(wàn)億元人民幣。
未來(lái)的市場(chǎng)將是商品房與保障房相隔天壤的市場(chǎng)，以新加坡為例，商品房與公屋均價(jià)相差9倍，商品房高高在上與保障房保障民生并行不悖。
其次，房地產(chǎn)金融杠桿被縮短，如果說(shuō)以往以5倍的杠桿獲得20%以上的收益，投資者就能夠空手套白狼，目前對(duì)房貸單獨(dú)加息以及5成的首付比例，使投資者的金融杠桿撬動(dòng)能力大幅收縮，以往是銀行信貸給房地產(chǎn)市場(chǎng)添磚加瓦，現(xiàn)在則是市場(chǎng)的存量現(xiàn)金與熱錢興風(fēng)作浪。
毋庸置疑，房地產(chǎn)仍然是銀行眼中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，房貸依然是銀行的心頭肉，房貸下降是監(jiān)管力量強(qiáng)力打壓的結(jié)果，中國(guó)的房地產(chǎn)總市值占GDP之比已經(jīng)超過(guò)日本泡沫的最高峰，行政打壓無(wú)法成為市場(chǎng)主流，行政打壓與穩(wěn)定的貨幣、正確的稅收相配合，才能收到穩(wěn)定市場(chǎng)之效。
第三，房產(chǎn)稅的壓力揮之不去。
房產(chǎn)稅能夠抑制房?jī)r(jià)的效果立竿見影。房產(chǎn)稅關(guān)鍵在于增加投資者的持有成本，改變投資者對(duì)未來(lái)的收益預(yù)期，一旦未來(lái)投資收益無(wú)法趕上房?jī)r(jià)、房貸、稅費(fèi)等重置成本，投資者將不得不拋售物業(yè)。房產(chǎn)稅的試點(diǎn)只是地方財(cái)政擺脫土地依賴癥的第一步，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是全部，只有建立包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的正確的稅收激勵(lì)機(jī)制，地方政府才能真正建立在稅收的基礎(chǔ)上，而不是對(duì)非稅收入橫征暴斂的基礎(chǔ)上。
上述事實(shí)并未全部成為現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在一步步轉(zhuǎn)變的過(guò)程，甚至?xí)霈F(xiàn)較大的反復(fù)。總體而言，2010年全國(guó)房地產(chǎn)成交量下降而房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，出現(xiàn)了開發(fā)商抱團(tuán)取暖、城市綜合體大行其道、二三線城市房?jī)r(jià)上升等現(xiàn)象。所有這些現(xiàn)象隨著城市化高鐵時(shí)代到來(lái)之后，對(duì)未來(lái)消費(fèi)預(yù)期透支，透支過(guò)度則無(wú)法持久，中小開發(fā)商將洗牌出局。
中國(guó)房地產(chǎn)分為兩大周期，從1998年到2009年是一個(gè)周期，這一周期是房地產(chǎn)發(fā)展的黃金年代，拉動(dòng)內(nèi)需的要求以及對(duì)上下游六十個(gè)左右相關(guān)產(chǎn)業(yè)的扶持，使房地產(chǎn)銜天命而生，擁有天然的經(jīng)濟(jì)意識(shí)形態(tài)基礎(chǔ)。從2009年年末開始，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控深化，伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型而來(lái)的，是對(duì)房地產(chǎn)的再認(rèn)識(shí)，一度備受冷落的保障房成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的寵兒。
北京是全國(guó)財(cái)富聚集之地，這個(gè)城市的房地產(chǎn)顯示了中國(guó)現(xiàn)金流的豐盛，顯示了各地方人士對(duì)首都政治、經(jīng)濟(jì)資源趨之若鶩，成交量下降房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，二手房以現(xiàn)金交易為主。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)行政格局不改，北京作為特殊的市場(chǎng)將永遠(yuǎn)如磁鐵吸納全國(guó)資金。
不要以為樓市是股市，只要增加上市公司即可打壓股指，不要以為房地產(chǎn)市場(chǎng)短期調(diào)控可以收效，我們必須有足夠的耐心與智慧，否則會(huì)自己打敗自己。
2010年房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)控年，從這一年開始，中國(guó)房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)、黃金時(shí)代一去不復(fù)返。有太多的證據(jù)可以證明2010年調(diào)控并不成功，2010年4月的房地產(chǎn)新政效果維系了三到四個(gè)月，9月新政效果只維系了一個(gè)月，但實(shí)踐上的不成功并不等于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革會(huì)停頓，并不意味著房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折會(huì)停止。
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