葉檀：下半年將集中的涌來樓市降價風潮
2011-08-15 來源：葉檀博客 編輯：狄海霞
近日有媒體表示，外資對中國房地產(chǎn)唱空做多，這不是事實。
公眾對房地產(chǎn)二級市場投資意愿下降。從6月20日起，央行再次上調(diào)人民幣存款準備金率，鎖定3000億元人民幣以上的資金。至此，央行將商業(yè)銀行存款準備金率提升到21.5%的歷史高位。雖然貨幣緊縮與房地產(chǎn)無關，無論緊縮與否，開發(fā)商都不可能貸到款，但持續(xù)緊縮促使投資者看淡房地產(chǎn)預期，對于市場的影響是致命的。
由于內(nèi)地民間資金數(shù)量被低估，僅靠限貸無法解決房地產(chǎn)價格上升，但目前房地產(chǎn)預期下降導致投資者手握現(xiàn)金，不愿意進入二級市場。因此住宅市場成交量下降。今年1到5月，17個城市住宅成交面積同比降9%，一線城市同比降12%，二線城市同比降8%。這對于依然處于高位的住宅庫存消化十分不利。預計今年下半年，房地產(chǎn)市場價格會處于下降趨勢。6月16日，國際信用評級機構標普將中國房地產(chǎn)市場前景預期從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負面”，并預計未來6-12個月，中國房地產(chǎn)價格可能會有10%左右的降幅。
2011年下半年，我國住宅地產(chǎn)將不得不大面積降價求售。社會資金持續(xù)撤出房地產(chǎn)二級市場，轉(zhuǎn)而進入一級市場，成為金融食利者。
開發(fā)商持續(xù)處于資金緊縮窘境，經(jīng)營性現(xiàn)金流入不敷出。據(jù)終端統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前上市的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流為-238.04億元，去年同期的現(xiàn)金流為27.84億元，增長率同比為-955.1%。
據(jù)國家統(tǒng)計局6月14日公布數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源32340億元，同比增長18.5%。其中，國內(nèi)貸款5803億元，增長4.6%;利用外資266億元，增長57.3%;自籌資金12486億元，增長30.9%;其他資金13785億元，增長14.6%。在其他資金中，定金及預收款8259億元，增長23.3%;個人按揭貸款3443億元，下降8%。
開發(fā)商主要依賴自有資金，在自有資金中，主要靠房地產(chǎn)信托融資。據(jù)《2011年1-4月房地產(chǎn)信托發(fā)展報告》顯示，2011年1-4月共發(fā)行222款房地產(chǎn)類集合信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達722.11億元;與去年同期相比，發(fā)行數(shù)量增長66.92%，發(fā)行規(guī)模增幅達115.26%。目前房地產(chǎn)公司的信托成本高達20%以上，越來越多的信托項目如飲鴆止渴，開發(fā)商不得不推盤加快現(xiàn)金回籠。
但外資卻深度介入中國房地產(chǎn)。前不久，龍湖地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)](行情，資訊，評論)與摩根士丹利、渣打、匯豐及花旗就發(fā)行2016年到期的7.5億美元有限票據(jù)訂立購買協(xié)議。根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院提供給記者的一份統(tǒng)計顯示，截至目前，內(nèi)地房企在境外發(fā)行美元和人民幣債券、優(yōu)先票據(jù)以及短期融資券等獲得的融資約為700億元左右。
但是，房地產(chǎn)市場不至于硬著陸，主要原因是保障房建設規(guī)模會超過商品房。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資18737億元，同比增長34.6%。其中，住宅投資13290億元，增長37.8%。該兩項數(shù)據(jù)均遠遠超過固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，可見，房地產(chǎn)投資在保障房的庇護下并未降溫，但估值中樞會因為保障房的上市而下降。
6月15日，標準普爾發(fā)布的預測，未來12個月內(nèi)房價將下調(diào)10%，將中國房地產(chǎn)業(yè)的整體評級由之前的“穩(wěn)定”下調(diào)至“負面”;無獨有偶，知名國際評級機構穆迪也將中國房地產(chǎn)業(yè)的整體評級由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負面”，其原因為“中國房地產(chǎn)開發(fā)商未來將面臨艱難的營運環(huán)境”。
這并非預示外資看好中國房地產(chǎn)，恰好相反，這是房地產(chǎn)資金鏈條惡化的標志。由于房地產(chǎn)企業(yè)為資金鏈條愿意付出高息，外資乘虛而入，坐享高息。事實上，在俄羅斯等國的國債危機爆發(fā)之前，國際金融巨頭都這么干過，這種金融食利行為是火中取栗的標志，絕不意味著看好某個行業(yè)。
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