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盧鏗：2012年之際全國(guó)土地市場(chǎng)將更健康

2011-08-10 來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) 編輯：宋羽欣

　　不少專(zhuān)家對(duì)于2011年房?jī)r(jià)的走勢(shì)做出了下跌的判斷，甚至有人給出了下跌20%的具體數(shù)字。我認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌20%的可能性不大。而且對(duì)于中國(guó)這么大的一個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，在各地的市場(chǎng)情況差別很大的情況下，很難用一個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)字來(lái)預(yù)測(cè)。

　　對(duì)于目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，我們應(yīng)該有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)。我認(rèn)為調(diào)控的出發(fā)點(diǎn)是好的，但在策略上有些考慮得不夠周全。這些政策一方面起到了一定的控制房?jī)r(jià)、保障民生的作用，但同時(shí)也帶來(lái)了一些新的問(wèn)題。面對(duì)這么大的一個(gè)市場(chǎng)，不能用太簡(jiǎn)單或者“一刀切”的方式來(lái)對(duì)待，如果在政策的調(diào)控效果沒(méi)有想清楚之前，太倉(cāng)促地出一些政策，有時(shí)候其效果不一定能滿(mǎn)足出發(fā)點(diǎn)的需求。

　　政府有關(guān)方面應(yīng)更加審慎地看待現(xiàn)在政策的正確性、可持續(xù)性并適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行一些糾偏，讓出發(fā)點(diǎn)良好的政策發(fā)揮更有效的作用�？葱蝿�(shì)要看長(zhǎng)遠(yuǎn)，不能只看眼下的形勢(shì)。從中國(guó)經(jīng)濟(jì)三五年及至十來(lái)年的趨勢(shì)看，房地產(chǎn)行業(yè)一定是穩(wěn)步向上的趨勢(shì)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)和房地產(chǎn)都會(huì)是向上走的。因此，我認(rèn)為2012年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)和調(diào)控政策都會(huì)更健康一些。

　　下跌20%可能性不大

　　現(xiàn)在當(dāng)一二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)震蕩波動(dòng)時(shí)，三四線城市就會(huì)漲得很厲害。如果進(jìn)一步對(duì)二三線城市進(jìn)行限購(gòu)的話，將來(lái)四五線城市是不是房?jī)r(jià)又會(huì)出現(xiàn)大幅上漲呢?因此簡(jiǎn)單地預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)沒(méi)有太大的意義。我估計(jì)在某些地區(qū)、某個(gè)時(shí)候，房?jī)r(jià)可能會(huì)有10%～15%的振幅，但這是分項(xiàng)目、分城市、分區(qū)域的，不能一概而論。開(kāi)發(fā)商的能力各不相同，挺得住就會(huì)挺下去，挺不下去當(dāng)然就有可能降價(jià)。

　　現(xiàn)在的政策效果是“有錢(qián)人不讓買(mǎi)，沒(méi)錢(qián)人買(mǎi)不起”，但就算房?jī)r(jià)降一半，該買(mǎi)不起的還是會(huì)買(mǎi)不起，所以房?jī)r(jià)是不可能降一半的。如果把目前整個(gè)市場(chǎng)中所有城市的情況都納入其中的話，總的趨勢(shì)肯定還是量、價(jià)都在增長(zhǎng)的。而隨著我國(guó)工業(yè)化、現(xiàn)代化、城市化進(jìn)程的加快，再加上土地越來(lái)越稀有這一因素，長(zhǎng)期來(lái)看中國(guó)的房?jī)r(jià)一定會(huì)是一個(gè)穩(wěn)中求進(jìn)的狀態(tài)，過(guò)山車(chē)一樣的大起大落，肯定也不是政府所希望看到的現(xiàn)象。而且在土地的稀缺和人們的需求這兩個(gè)矛盾作用下導(dǎo)致房?jī)r(jià)長(zhǎng)期的趨勢(shì)是上升的時(shí)候，短期的震蕩也是沒(méi)有太大意義的。

　　地產(chǎn)業(yè)洗牌一直在進(jìn)行

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“洗牌”一直在進(jìn)行，“馬太效應(yīng)”也在越來(lái)越顯現(xiàn)，對(duì)于這一市場(chǎng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的理解，每個(gè)企業(yè)也是不一樣的。目前不少房企特別是中小企業(yè)面臨著巨大的資金鏈壓力，將來(lái)也肯定會(huì)有一些企業(yè)做不下去被淘汰。這是一定的，以中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)規(guī)模，有幾千家房地產(chǎn)企業(yè)也就差不多了，但現(xiàn)在全國(guó)有6萬(wàn)多家房企，這也是不正常的。

　　現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不是以前那樣有錢(qián)就能做的時(shí)代了，更多的開(kāi)發(fā)商需要考慮一下創(chuàng)新的問(wèn)題了。像最近美的、蘇泊爾電器等制造型企業(yè)都在大量拿地。海爾是比較早進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的制造型企業(yè)，我覺(jué)得海爾地產(chǎn)是真正在用制造業(yè)的管理思想來(lái)指導(dǎo)其房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，用海爾的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型來(lái)考慮房地產(chǎn)，它是在用房地產(chǎn)整合其產(chǎn)業(yè)鏈上的一些環(huán)節(jié)，來(lái)追求品牌的一些提高，這和一些企業(yè)“改行”或選擇一些分支來(lái)做房地產(chǎn)的價(jià)值觀是不一樣的。我相信在不同的城市，根據(jù)企業(yè)不同的實(shí)力、創(chuàng)新能力等方面的情況，制造型企業(yè)今后會(huì)在一定程度上給這一市場(chǎng)帶來(lái)一定的沖擊，但總體來(lái)看影響不會(huì)太大，因?yàn)楫吘怪圃煨推髽I(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)的數(shù)量上也并不算太多。

　　中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)低碳難成潮流

　　低碳、綠色建筑、環(huán)保住宅這些概念近些年來(lái)正在興起，但我認(rèn)為在當(dāng)前的政策環(huán)境下，到了明年這很難成為一種趨勢(shì)或潮流。目前的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)遇到一些困擾，比如建房的成本很高，但市場(chǎng)由于政策的限制房子出現(xiàn)滯銷(xiāo)，利潤(rùn)空間變得越來(lái)越小，甚至以前很多地方推行的“精裝修”就會(huì)出現(xiàn)一定障礙，在這種情況下開(kāi)發(fā)商可能更多地會(huì)考慮生存而不是技術(shù)進(jìn)步的問(wèn)題。

　　對(duì)于今年大量建設(shè)的保障房，這是政府的一種責(zé)任，我相信今后也會(huì)進(jìn)一步推進(jìn)。但保障房的建設(shè)目前在效果上也出現(xiàn)了一些問(wèn)題。保障房牽扯的因素太多，比如蓋房的錢(qián)從哪里來(lái)、誰(shuí)是投資主體、怎樣甄別資格、怎樣保障工程質(zhì)量、如何做物業(yè)管理，包括怎么選地、地段選得太遠(yuǎn)沒(méi)人去住怎么辦等等，這些問(wèn)題都需要今后政府相關(guān)部門(mén)好好去思考。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）