張宏偉：大型房企即將運(yùn)轉(zhuǎn)策略性的降價
2011-08-06 來源：未知 編輯：宋羽欣
市場情況顯示，近期，碧桂園、合生、萬科等紛紛進(jìn)入惠東，沿惠東巽寮灣、亞婆角、港口雙月灣濱海度假中心，分別盤踞著金海灣、威尼斯灣、東部灣等超級大盤，將在8、9月份集中入市。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，板塊市場炒不熱，整個大盤操作就沒有市場空間。預(yù)計(jì)這些超級大盤后期的開盤，其具體操作方式仍然避不開碧桂園這種“低開高走”迅速將板塊炒熱的營銷手法。碧桂園十里銀灘項(xiàng)目三年分期及首天認(rèn)購七五折優(yōu)惠，銷售業(yè)績飆漲，引起市場波瀾不小，將其簡單歸結(jié)為應(yīng)對限購令也是不合理的。
碧桂園十里銀灘項(xiàng)目三年分期及首天認(rèn)購七五折優(yōu)惠，銷售業(yè)績飆漲，引起市場波瀾不小。與此同時，萬科、龍湖、保利等多家房企先后在部分城市祭起大幅度優(yōu)惠的旗幟。8月在調(diào)控壓力下，多家典型企業(yè)率先大幅度大面積降價，對當(dāng)?shù)厥袌銎鸬搅藥有?yīng)。
大型房企之所以能夠先后在部分城市祭起大幅度優(yōu)惠的旗幟，除了應(yīng)對常態(tài)化樓市調(diào)控，尤其是一線城市調(diào)控政策不斷從嚴(yán)，二三線城市限購范圍不斷擴(kuò)大的政策因素外，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，基本上可以歸結(jié)為大型房企的超前布局的拿地策略、高速周轉(zhuǎn)的市場策略及大盤操作的推盤策略等方面的因素。具體而言：
第一、高速周轉(zhuǎn)市場策略將對沖樓市調(diào)控尤其是“限購”的影響。
從2011年大型房企的上半年銷售業(yè)績來看，大型房企由于企業(yè)銷售業(yè)績指標(biāo)、做上市財(cái)務(wù)報表、逆勢擴(kuò)張等原因，采取高速周轉(zhuǎn)的市場策略，在不同階段采取“策略性降價”或加大推盤力度并打折促銷導(dǎo)致今年上半年這些大型房企的銷售業(yè)績相對樂觀。事實(shí)已證明，一些大型開發(fā)商的通過高速周轉(zhuǎn)的市場策略，在上半年的市場中已經(jīng)取得了勝利。那么在未來在一定時期內(nèi)，開發(fā)商同樣可以采取高速周轉(zhuǎn)市場策略來對沖樓市調(diào)控尤其是“限購”的影響。
第二、超前布局升值潛力大的高增長區(qū)域，通過快速拿地、快速開發(fā)、快速銷售，合理把控土地增值部分的收益，成為大型房企跑贏市場法寶。
以恒大為例，從2004年開始，恒大就科學(xué)決策提前進(jìn)入二三線城市，超前布局升值潛力大的高增長區(qū)域，通過快速拿地、快速開發(fā)、快速銷售，合理把控土地增值部分的收益，恒大集團(tuán)的“高品質(zhì)中價位”迅速贏得了市場認(rèn)可。在這“高品質(zhì)中價位”的背后，超前布局升值潛力大的高增長區(qū)域，合理把控土地增值部分的收益，是恒大地產(chǎn)集團(tuán)強(qiáng)大的成本控制體系在發(fā)揮巨大的作用。如果恒大沒有超前布局二三線城市的市場策略，我們也很難想象恒大會在今年上半年取得423億元的銷售業(yè)績。
第三、“大盤操盤策略”導(dǎo)致其開盤首期低開，迅速將市場炒熱，然后整盤價格再高走。這種“低開高走”迅速將板塊炒熱的營銷手法是大盤操盤的常規(guī)操作方式。
拿上海市場來說，由于大型房企采取“策略性降價”或加大推盤力度并打折促銷，綠地松江名邸、萬科清林徑、中冶祥騰寶月花園、旭輝玫瑰灣近期開盤的銷售量都可以達(dá)到50套左右，甚至更多，比如旭輝玫瑰灣開盤熱銷306套，萬科清林徑開盤也熱銷100多套。
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