張宏偉：滬四條可有效收緊一線城市房貸
2011-08-06 來源：和訊網(wǎng) 編輯：宋羽欣
從上海政策層面看首先第一點(diǎn)他基本上前期出臺一些政策的強(qiáng)化或者一些細(xì)節(jié)的出臺。前期政策在哪些方面有不同，最關(guān)鍵是對于補(bǔ)交納稅證明這一塊又提出比較明確的防止進(jìn)一步規(guī)避性的措施。政府在堵這一塊，又提出一個比較明確的細(xì)則對于這一塊政策做的補(bǔ)充。
從這個角度講，有幾方面的影響，首先對高端市場這一塊成交量會進(jìn)一步受到控制，因為業(yè)內(nèi)很多人士做過這樣的評估，外地人在上海人購房，還是有不少的絕對數(shù)量和一些人通過補(bǔ)交納稅證明和社保證明來完成房價交易。有一些機(jī)構(gòu)做了一個評估數(shù)據(jù)，大概有30%(的交易)來自補(bǔ)交納稅證明，我不知道這個數(shù)據(jù)準(zhǔn)不準(zhǔn)，只是說明政府堵投資客這一塊，外地人在上海買多套房這一塊有了更加明確的政策來抑制，對于高端市場這一塊不是太好。
第二，對于本地一些客群來說，在這個時候要抓住市場的機(jī)會來更好的選擇自己理想的板塊進(jìn)行購房，這個階段第一個外地人不和你競爭，從政策面角度講，這個時間段房價相對比較平穩(wěn)的階段，這個時候應(yīng)該來說有充足的時間去選擇自己比較理想的板塊和房源，這對本地人來說是一個比較利好的事情。
但是從政策面本身來講我覺得還有幾個疑點(diǎn)應(yīng)該和大家共享。
首先第一個在補(bǔ)交納稅證明或者社保證明的時候，去補(bǔ)交這個是市場層面的操作問題，不是政策條例規(guī)定能解決的，從這個角度來講“滬四條”能規(guī)避補(bǔ)交納稅證明這條政策具有一定的靈活空間，這一點(diǎn)對政策執(zhí)行層面帶來一定的問題。
第二市場層面也出現(xiàn)前期購房交易，后期等待納稅證明兩年內(nèi)補(bǔ)交夠一年之后，然后再進(jìn)行房地產(chǎn)交易備案的現(xiàn)象。我覺得有可能未來還會有更多這種案例出現(xiàn)，比如說繳納半年或者8個月這樣的購房者有可能更多采取這種方式規(guī)避“滬四條”的規(guī)定。這樣對于“滬四條”的實際作用可能會打一個折扣。
第三，“滬四條”中的規(guī)定對于好多購房者來說，他心里面警示自己，注意自己社保證明和納稅證明的交付，這樣有可能導(dǎo)致政策在一年之后可能會失效。從7月份開始每個購房者都注重自己的社保證明和納稅證明有沒有交。“滬四條”本身給我們市場帶來的是一個短期政策層面強(qiáng)化的效果。
我覺得從后面一些市場情況來看，后面如果說再出現(xiàn)風(fēng)口浪尖的事情，比如說9月份、10月份之后“滬四條”沒有起到真正的調(diào)控作用，可能還會有新的政策出來。也就是你剛才所說的未來會有什么政策出臺�？傮w來講, 政府有可能四方面出臺政策繼續(xù)調(diào)控：
首先第一個有可能像上海這樣的一線城市，如果說在“滬四條”的政策出臺基本框架下，9、10月份還出現(xiàn)這種事情有可能會有進(jìn)一步強(qiáng)化的政策出臺，如果沒有的話會持續(xù)到年底或者另外一個時間段看市場情況怎么樣。
第二點(diǎn)，在土地市場這一塊，應(yīng)該可能會出臺更多的細(xì)節(jié)政策。我們看到在一線城市土地市場成交的溢價率非常低了，基本上超過30%比較少。在二三線城市有可能還會存在溢價率比較高的現(xiàn)象，三四線城市有些城市還沒有出臺相應(yīng)政策，對于市場需求或者對于投資，尤其是相對來說資金面比較寬松的開發(fā)企業(yè)，有可能還會選擇在二三線城市和三四線城市進(jìn)行擴(kuò)張，這樣會導(dǎo)致二三線城市地價會出現(xiàn)小幅上漲。在土地財政基本的市場環(huán)境下，怎么來解決和平衡土地財政的問題，怎么解決土地和房產(chǎn)稅的問題，還有土地財政和保障房的問題等等，這些問題有可能在未來會有更多的政策細(xì)節(jié)出臺平衡各個層面的關(guān)系。
第三，現(xiàn)在在一線城市拿上海講，基本上一手房，無論是成交結(jié)構(gòu)發(fā)生變化還是其他層面的一些市場因素，現(xiàn)在房價表現(xiàn)基本上相對比較平穩(wěn)，政府調(diào)控的基調(diào)，遏制房價過快上漲這種政策的目標(biāo)基本上已經(jīng)實現(xiàn)，我覺得這一點(diǎn)是值得肯定的。在這樣一個市場前提下，一手房這一塊相對表現(xiàn)比較平穩(wěn)，二手房這一塊有可能會出現(xiàn)異樣的情況，比如說在二手房流通領(lǐng)域，如果沒有調(diào)控政策會不會出現(xiàn)異常的情況。其實拿現(xiàn)在來講，出現(xiàn)一手房和二手房房價倒掛的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象也對二手房交易產(chǎn)生影響。這一塊如果說沒有很好的政策或者市場層面的因素來引導(dǎo)它，有可能還會出現(xiàn)交易環(huán)節(jié)上的一些問題。
還有可上海剛剛出臺的上海租賃新規(guī)，這也是對二手房調(diào)控的一個具體措施，未來對控制房租過快上漲也是房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要環(huán)節(jié)。
第四方面，保障房這一塊，現(xiàn)在有很多細(xì)節(jié)政策沒有出來，包括前期，現(xiàn)在剛剛提的保障房供給的方式，這種方式很多包括土地征收環(huán)節(jié)，包括稅收環(huán)節(jié)，很多環(huán)節(jié)還沒有政策層面的因素來規(guī)范市場，尤其最近上海又提出限價商品房，包括對于住房客群，包括以這種分配方式和推出方式等等當(dāng)中會不會涉及到稅費(fèi)環(huán)節(jié)，很多政策沒有出來，在這些方面應(yīng)該會有更多的政策在下半年甚至2012會持續(xù)出臺。
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