李戰(zhàn)洪：“五個(gè)功利之心”催生房市變質(zhì)
2011-08-05 來(lái)源：城市晚報(bào) 編輯：宋羽欣
面對(duì)目前波云詭譎的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不只是購(gòu)房者看不清，眾多行業(yè)中的從業(yè)者也無(wú)法辨析分明。房產(chǎn)市場(chǎng)到底存在哪些問(wèn)題?哪些因素促成這樣的現(xiàn)象?李戰(zhàn)洪在分析時(shí)說(shuō)道，現(xiàn)在的樓市現(xiàn)狀可以說(shuō)是各懷功利之心，‘五個(gè)功利之心下’的地產(chǎn)新政，‘五個(gè)不愿意’導(dǎo)致‘五個(gè)不滿(mǎn)意’：中央政府不愿降低稅費(fèi)，地方政府不愿意降地價(jià)，開(kāi)發(fā)商不愿意降低房?jī)r(jià)，已購(gòu)房者不愿自己手上的資產(chǎn)貶值，未購(gòu)房者不愿房?jī)r(jià)太高，這五個(gè)不愿意也導(dǎo)致各個(gè)階層各自的不滿(mǎn)意狀態(tài)。
房產(chǎn)限購(gòu)到底限制誰(shuí)?
2011年是房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)厲的一年，在談到各地開(kāi)展的限購(gòu)令時(shí)，李戰(zhàn)洪說(shuō)：“限購(gòu)政策將向三四線(xiàn)城市開(kāi)刀，只是一個(gè)純粹的行政手段，而這其中有兩個(gè)關(guān)鍵。第一個(gè)關(guān)鍵：所謂的泡沫只是媒體和專(zhuān)家功利方炒作出來(lái)的。世界上沒(méi)有一個(gè)國(guó)家是在城市化率70%以下出現(xiàn)房產(chǎn)泡沫，中國(guó)48%的城市化率根本不可能出現(xiàn)房產(chǎn)泡沫。2009的城市化率是46.3%，2010年是48%做左右。而日本在城市化率達(dá)到86.6%的時(shí)候房?jī)r(jià)還漲了三倍。”城市化率是指農(nóng)村人口城市化。
我國(guó)在2011年的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出，要加快我國(guó)的城市化建設(shè)。在談到第二個(gè)關(guān)鍵時(shí)，李戰(zhàn)洪說(shuō)：“中國(guó)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，住房水平也不一樣，采取一刀切的策略是不對(duì)的。我國(guó)在城市化率75%以前，住房購(gòu)買(mǎi)力如此強(qiáng)大，為什么還需要讓量?jī)r(jià)齊跌?量?jī)r(jià)齊跌意味著極端的不民生，量萎縮意味著很多人沒(méi)有房子住。緊緊依靠非常態(tài)的行政手段進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)是有問(wèn)題的。把量?jī)r(jià)齊升的壓力推到了明年、后年，這不是解決問(wèn)題的做法。”在提到目前“高房?jī)r(jià)”是否會(huì)影響成交量的問(wèn)題時(shí)，李戰(zhàn)洪表示：“只要有成交量就不用考慮房?jī)r(jià)的問(wèn)題，我贊同讓有錢(qián)人買(mǎi)貴房子的觀點(diǎn)，這樣能消耗有錢(qián)人的財(cái)富。”
中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入“重慶時(shí)間”
在談到對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)脈絡(luò)的分析上，李戰(zhàn)洪激情洋溢，在桌上比劃著中國(guó)房產(chǎn)的幾個(gè)重要時(shí)刻表。他說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展是從珠三角地區(qū)開(kāi)始的，當(dāng)時(shí)鄧小平在南邊畫(huà)了一個(gè)圈，從而帶來(lái)的影響是讓房地產(chǎn)就此進(jìn)入第一個(gè)周期;在1996年以后，以上海為中心的長(zhǎng)三角地區(qū)成為中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn);又過(guò)了5年后，隨著2002年奧運(yùn)會(huì)申辦成功，以北京為代表的環(huán)渤海地區(qū)啟動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)程的第三個(gè)周期。那中國(guó)房地產(chǎn)的第四個(gè)周期在哪里?隨著西部大開(kāi)發(fā)、兩江新區(qū)、保稅港等新舉措，這第四個(gè)周期就在重慶，中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入“重慶時(shí)間”。
目前，重慶已經(jīng)從中國(guó)房地產(chǎn)的一個(gè)練兵場(chǎng)成為了一個(gè)演兵場(chǎng)，原來(lái)超低的房?jī)r(jià)需要企業(yè)培養(yǎng)控制成本能力、品質(zhì)把控能力、物業(yè)水平能力等，這些能力要特別強(qiáng)，否則根本無(wú)法生存。成為演兵場(chǎng)后，各路大軍在這里比武，爭(zhēng)搶這塊資源的蛋糕，而重慶擁有中國(guó)最強(qiáng)的住房購(gòu)買(mǎi)力。重慶目前超低的城市化率意味著調(diào)整的時(shí)間是最短的，深度是最淺的，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也是最強(qiáng)的，進(jìn)入重慶時(shí)間后有任何的神話(huà)都不奇怪了。
是商業(yè)還是住宅?市場(chǎng)需求決定
目前眾多外來(lái)開(kāi)發(fā)商和當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商樂(lè)于開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，而多數(shù)投資者已經(jīng)將投資目標(biāo)由原來(lái)的住宅轉(zhuǎn)為了商業(yè)形態(tài)，這個(gè)現(xiàn)象李戰(zhàn)洪有自己的認(rèn)識(shí)。李戰(zhàn)洪認(rèn)為，這是市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)的結(jié)果，市場(chǎng)需要什么就能在銷(xiāo)售上自然體現(xiàn)出來(lái)。面對(duì)目前許多人無(wú)法購(gòu)買(mǎi)住房滿(mǎn)足剛性需求的問(wèn)題，李戰(zhàn)洪認(rèn)為，目前80后越來(lái)越買(mǎi)不起房，買(mǎi)得起房的還是60、70后。社會(huì)多數(shù)資本還是掌握在60后、70后的手上。從而導(dǎo)致大部分老百姓并不希望房?jī)r(jià)真正的降，改革開(kāi)放30多年，每家都有自己的房產(chǎn)，房?jī)r(jià)下降就會(huì)導(dǎo)致那部分人民的資產(chǎn)貶值，誰(shuí)都不希望自己的資產(chǎn)貶值。當(dāng)然更不能以打壓房?jī)r(jià)的名義來(lái)增加百姓的負(fù)擔(dān)。
當(dāng)被問(wèn)及中國(guó)下一個(gè)房地產(chǎn)周期會(huì)出現(xiàn)在哪里時(shí)，李戰(zhàn)洪說(shuō)，如果有下一個(gè)房地產(chǎn)周期，那很可能會(huì)再次回到珠三角一帶，或者中原一帶。
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