馬光遠(yuǎn)：海岸線房成為開發(fā)商牟利的重點
2011-08-02 來源：0352房網(wǎng) 編輯：宋羽欣
中國過度依賴房地產(chǎn)的模式已經(jīng)摧毀了中國經(jīng)濟(jì)未來持續(xù)增長的活力，摧毀了很多中產(chǎn)的夢想，如果再聽任填海造地的邪風(fēng)唱歪了海洋經(jīng)濟(jì)的經(jīng)，我們將何以面對未來，何以面對子孫?看看全球的海岸線，有多少像如今的中國這樣已經(jīng)被密密麻麻的房子弄得支離破碎?是該下決心整治的時候了，如果不就此收手，一旦演化成“小產(chǎn)權(quán)房”一樣的蔓延，為時晚矣。
在國家宏觀調(diào)控的大背景下，填海造房的誘因其實非常簡單，在耕地的18億畝紅線不可觸動，拆遷難度和成本越來越大，陸地的土地資源日益枯竭的情況下，填海造地就成了沿海一些城市開發(fā)商和當(dāng)?shù)卣?ldquo;一致行動的邏輯”。填海造地成本低，每畝只有二三十萬元，且不需支付巨額的拆遷安置成本和其他費用，在填海造地的土地性質(zhì)不明確的情況下，甚至連耕地的開墾費用都無需承擔(dān)。而地方政府在填海造地之后，轉(zhuǎn)手就可以千萬的價格賣給開發(fā)商，開發(fā)商再將這些“海景房”以每平方米幾萬甚至十幾萬的價格賣給購房者。以海景房最為有名的海南為例，長達(dá)300多公里的海南島東海岸，在開發(fā)國際島的重大利好之下，已經(jīng)基本被全國數(shù)百家開發(fā)商劃定了勢力范圍，一字排開的都是海景樓盤，料想不出數(shù)年，海南島的海岸線，將真正成為名副其實的“海房線”。
很顯然，填海造地的最大動力絕非開發(fā)海洋和合理利用海洋，而完全是中國房地產(chǎn)的逐利沖動，甚至其盈利模式都如出一轍：先是地方政府以廉價的成本造地，并轉(zhuǎn)手高價賣出，而接棒的開發(fā)商則以高價的海景房完成第二輪暴利——在整個填海造房的流程中，最大的獲利方除了地方政府就是開發(fā)商。至于填海之后對海洋生態(tài)的影響和未來的重大隱患，則顯然不在他們的重點考慮之列。他們主要的動力是在土地資源日漸枯竭，土地財政無以為繼的情況下，將“土地財政”的模式從陸上向海岸線進(jìn)行拷貝而已。
毫無疑問，中國房地產(chǎn)的瘋狂正在從陸地向海洋蔓延：海南、廣東、山東擁有海岸線的一些沿海城市，以發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)之名，明確提出“向海洋要土地”的口號，興起了新一輪的圍填海熱潮。據(jù)媒體調(diào)查，廣東不少沿海城市正謀劃推進(jìn)填海造城項目。其中，東莞擬在長安鎮(zhèn)珠江口海域投資86億元造地近2.9萬畝，汕頭市擬在港灣外圍海域造地65.1平方公里，等等。而填海新增的土地，除少數(shù)用于發(fā)展工業(yè)之外，絕大部分用于寫字樓和高檔住宅的開發(fā)。
從海洋開發(fā)利用和海洋生態(tài)的專業(yè)保護(hù)而論，填海造地作為改變海域自然屬性的用�；顒�，技術(shù)要求高、施工難度大，必須在充分調(diào)查評價的基礎(chǔ)上，采用數(shù)學(xué)模型研究或物理模型試驗等科學(xué)手段，對工程附近海域水動力要素變化及周邊環(huán)境影響等進(jìn)行科學(xué)、綜合的論證，而填海造地的規(guī)劃如不符合海洋功能區(qū)劃，并與海洋環(huán)境保護(hù)規(guī)劃、防護(hù)林規(guī)劃、濕地保護(hù)規(guī)劃等相銜接，會對海洋生態(tài)造成永久性破壞。
以海南東海岸為例，其填海建房熱，使得作為臺風(fēng)天然屏障的海防林遭到災(zāi)難性破壞，長此以往，后果的確不堪設(shè)想。而各地在填海造地的過程中，有很多項目規(guī)避國家海洋局填海造地的總量控制規(guī)劃，而且大多違背審批程序，一邊施工一邊等審批，或者超審批圍填海，甚至干脆在完全無證狀態(tài)下開工。對這些違法行為，除了罰款之外，似乎沒有更多的辦法，而這些區(qū)區(qū)的罰款相對于填海的暴利，毫無懲處的意義。
筆者倒是認(rèn)為，通過填海造房，地方政府延續(xù)了“土地財政”的發(fā)展模式，開發(fā)商獲得暴利，從而規(guī)避了國家的宏觀調(diào)控政策，這都是小事，大不了讓房價再瘋狂幾年而已，但開發(fā)商扎堆占據(jù)海岸線，對海洋生態(tài)的永久性破壞卻是不容忽視的。
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