朱大鳴：中國(guó)樓市遭遇海外禿鷹軍團(tuán)盯梢
我們?cè)缇椭赋�，海外禿鷲隊(duì)虎視中國(guó)樓市已經(jīng)不是什么秘密了，這些禿鷲們以兇狠著稱，主要是國(guó)際游資，他們看到人民幣升值的趨勢(shì)以及中國(guó)是世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的國(guó)家，把中國(guó)看成避險(xiǎn)和賺錢的天堂，金融地產(chǎn)是他們?cè)萍闹匾较颉?/p>
熱錢對(duì)于樓市的影響屬于間接影響，熱錢流入導(dǎo)致外匯儲(chǔ)備增加，銀行流動(dòng)性寬裕致使大量信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，這容易形成一種惡性循環(huán)，樓價(jià)越是上漲，海外禿鷹越高興，越愛(ài)人民幣;他們?cè)绞菒?ài)人民幣資產(chǎn)，進(jìn)來(lái)的越多，人民幣超發(fā)越多，樓價(jià)漲得越快。
事實(shí)上，早期進(jìn)入投資中國(guó)房產(chǎn)的部分外資，回報(bào)率超100%，大大超過(guò)了他們?cè)鹊念A(yù)期。與歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)3%到5%的回報(bào)率相比，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)因房?jī)r(jià)快速瘋漲價(jià)而帶給外資的高回報(bào)率，又吸引、促進(jìn)了更多的外資機(jī)構(gòu)、更大額的外資相繼進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。各種各樣的冒險(xiǎn)家都洶涌而來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)成為各色投機(jī)家的樂(lè)園。包括外資投資機(jī)構(gòu)、基金等外資投資者，一般憑借其強(qiáng)大的單筆資金上的優(yōu)勢(shì)，往往選擇成棟或整體項(xiàng)目或大規(guī)模收購(gòu)、購(gòu)買。正是蜂擁而入的外資，特別是狂賭人民幣升值的國(guó)際游資，對(duì)于中國(guó)日益飆升的房?jī)r(jià)，起到了推波助瀾的作用。
堵截?zé)徨X的手段就是“171號(hào)”文件，即建設(shè)部等六部委于2006年7月份聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》。
在“171號(hào)”文件中，一個(gè)最為關(guān)鍵的要點(diǎn)是要求符合規(guī)定的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買自用、自住商品房必須采取實(shí)名制。當(dāng)時(shí)，對(duì)于出臺(tái)實(shí)名制的初衷，六部委相關(guān)負(fù)責(zé)人曾公開(kāi)表示，主要為了防止境外熱錢炒作房地產(chǎn)。2007年推行的限外令，也在部分渠道堵斷了外資進(jìn)入內(nèi)地樓市勢(shì)頭，當(dāng)年的11月7日，國(guó)家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合發(fā)布了2007年版本的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》，于2007年12月1日起正式施行的新《目錄》明確規(guī)定，限制外商進(jìn)入房地產(chǎn)的多個(gè)領(lǐng)域：土地連片開(kāi)發(fā)，高檔物業(yè)如別墅、酒店、高爾夫等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)中介、經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域。這確實(shí)給予外資進(jìn)入中國(guó)樓市比較沉重的打擊。
隨著危機(jī)發(fā)生后，外資拋售物業(yè)更是不斷發(fā)生。隨后，金融危機(jī)爆發(fā)，多地取消了限外令，隨后海外禿鷹隊(duì)和從股市與產(chǎn)業(yè)資本中轉(zhuǎn)移出來(lái)的國(guó)內(nèi)熱錢一道，繼續(xù)制造了2009和2010樓價(jià)大漲的局面。
最近，中國(guó)人炒高世界其他國(guó)家樓市的新聞屢屢曝光，惹得全球都不高興，但是，我們相信這也是一些人不高興而已，因?yàn)楹Ｍ?a target='_blank'>樓盤屢屢在華發(fā)布各種各樣的樓盤信息，以期待他們能夠出手購(gòu)買，特別是美國(guó)，正處于樓市低迷期和蕭條期。所謂中國(guó)人在國(guó)外購(gòu)房引起當(dāng)?shù)厝说南拶?gòu)，其實(shí)只是一種姿態(tài)，他們聯(lián)想到了當(dāng)年日本瘋狂搶購(gòu)全球的情景來(lái)。
但是，這些年來(lái)，中國(guó)樓市海外被海外資本炒高，同樣更是一個(gè)難以回避的實(shí)施，特別是“唱空做多”的投行，更是代表著國(guó)際熱錢的狡黠與瘋狂，在人民幣升值的預(yù)期下，有多少海外禿鷹軍團(tuán)在伺機(jī)而進(jìn)，特別是他們?cè)谥袊?guó)炒樓，在中國(guó)獲利頗豐，更是堅(jiān)定了這種信心。
更令人訝異的是，外管局竟然宣稱，外儲(chǔ)不算百姓血汗錢，免費(fèi)用相當(dāng)央行隨意印鈔。他們認(rèn)為，外匯儲(chǔ)備形成過(guò)程中，企業(yè)和個(gè)人不是把外匯無(wú)償交給國(guó)家，而是賣給了國(guó)家，并獲得了等值人民幣。是的，我國(guó)有將近20萬(wàn)億的人民幣的外匯儲(chǔ)備，這些為了國(guó)際貿(mào)易而多印出的人民幣，是不是央行應(yīng)當(dāng)回籠?老百姓也沒(méi)有想到，能獲得這些外匯儲(chǔ)備的收益，他們的愿望僅僅止于，他們的儲(chǔ)蓄和財(cái)富不被不斷貶值的本幣和通脹稀釋了。但是，事實(shí)是，人民幣存在巨大超發(fā)，這給中國(guó)樓市價(jià)格上漲帶來(lái)了紙幣的基礎(chǔ)，同樣，越來(lái)越的外資進(jìn)入中國(guó)，會(huì)給中國(guó)樓價(jià)上漲帶來(lái)更多的動(dòng)力。
研究表明，大量外資進(jìn)入中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)主要有三種途徑：一是以地產(chǎn)商身份開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目。二是以投行身份收購(gòu)商務(wù)樓宇，這兩種都不算是熱錢，它們由合法渠道流入，且流動(dòng)性較差。第三種途徑就是“放高利貸”的外資，這部分屬于真實(shí)熱錢。東南亞國(guó)家當(dāng)年危機(jī)之前也是地產(chǎn)公司大量借入美元外債建造房屋，當(dāng)資本流入突然停滯后，泡沫破裂、債務(wù)劇增、銀行和匯率瀕臨崩潰。
對(duì)于熱錢問(wèn)題以征收托賓稅。實(shí)行托賓稅后，可供套利的利差將明顯降低。20世紀(jì)90年代，南美國(guó)家智利，為應(yīng)對(duì)不斷涌入的投機(jī)資金，曾啟動(dòng)過(guò)托賓稅，效果顯著。
熱錢流入中國(guó)，不但推高了房?jī)r(jià)，還在逼迫人民幣升值，希望攫取雙份收益。但是一旦它們撤離中國(guó)，將造成金融市場(chǎng)的災(zāi)難甚至是崩潰，日本經(jīng)濟(jì)危機(jī)、英鎊危機(jī)、東南亞危機(jī)、俄羅斯危機(jī)，無(wú)不是熱錢大規(guī)模流入流出造成的災(zāi)難�，F(xiàn)在如果任由熱錢在中國(guó)的房地產(chǎn)和股票市場(chǎng)折騰，雖然表面上看起來(lái)經(jīng)濟(jì)火熱，但是，最終的危害性絕對(duì)不容小視。
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