李一戈：當(dāng)樓市的冰冷房?jī)r(jià)遇上火熱限購
2011-07-26 來源：李一戈博客 編輯：狄海霞
限購政策的長(zhǎng)期化，住房屬性的完全去投資化，遠(yuǎn)非建立一個(gè)房地產(chǎn)基本制度那么簡(jiǎn)單。與此相關(guān)，土地制度、財(cái)政稅收制度必須作出重大改變。根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)日前發(fā)布的報(bào)告，上半年，實(shí)行限購政策的城市土地收入大幅下降。限購長(zhǎng)期化后，較低的土地收入就將是一個(gè)常態(tài)。很簡(jiǎn)單，沒那么多的開發(fā)商去買地了。那些已經(jīng)患上土地財(cái)政依賴癥的地方政府，在保障房建設(shè)和地方債務(wù)的雙重壓力下，情何以堪。
這一次我愿意從良善的層面來猜測(cè)這項(xiàng)制度的初衷。限購長(zhǎng)期化，形成一種倒逼機(jī)制，徹底改變尾大不掉的土地財(cái)政頑癥及其財(cái)政稅收制度。果如是，則善莫大焉。然而，如你所知，地方政府當(dāng)下因土地收入銳減而財(cái)政收入捉襟見肘的沉重現(xiàn)實(shí)，繞不過去。譬如保障房建設(shè)資金不足，所以才會(huì)出現(xiàn)奠基就算開工的消息。
從現(xiàn)實(shí)主義出發(fā)，實(shí)行全國性限購不容易，限購長(zhǎng)期化更不容易。北京市想第一個(gè)吃螃蟹，需要極大的勇氣。全國推行該制度，需要革命性的決心。有沒有改良的辦法?我建議過，在堅(jiān)持限購的前提下，可以嘗試有條件地放開高端商品房的限購。當(dāng)然，這需要決策層發(fā)話，否則地方政府擔(dān)不起放松調(diào)控的指責(zé)。
國務(wù)院要求將限購政策擴(kuò)大到更多的二三線城市，而具體哪些城市須納入限購名單，估計(jì)有一段討價(jià)還價(jià)的過程。住建部說某某城市應(yīng)該限購，而某某城市會(huì)爭(zhēng)辯說我們無需限購。是制定一個(gè)全國統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，還是主管部門保留自由裁量權(quán)，我等且做看客。
這樣的擔(dān)心是基于，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，變化的只是限購城市的數(shù)量，貨幣還是那么多。當(dāng)A市和B市限購，而C市和D市不限購，那些一心只想買房的貨幣，很自然要流向C市和D市。假如未限購城市房?jī)r(jià)漲幅必超過限購城市的規(guī)律依舊起作用，那么，一段時(shí)間后，C市和D市就不得不步入限購之列。推論是：全國都得限購，包括縣城。
倘若限購成為基本制度的一部分，那么，請(qǐng)地產(chǎn)商重新審視自己的發(fā)展規(guī)劃，該轉(zhuǎn)行的趕緊轉(zhuǎn)行，否則會(huì)死得很難看。而普通老百姓也要做好物價(jià)劇烈波動(dòng)的心理準(zhǔn)備。那些被完全擋在樓市之外的貨幣，除了買進(jìn)大包的黃金和奢侈品，還有可能繼續(xù)讓蘋果、綠豆、玉米、大蒜價(jià)格躥升。
這并非一項(xiàng)多么偉大的創(chuàng)新。此前我已提及，日韓在工業(yè)化加速時(shí)期，曾實(shí)行過類似一戶一宅的制度，房產(chǎn)投資收益的75%以上被政府拿走。住房的去投資化效果，遠(yuǎn)勝限購令。而西方成熟經(jīng)濟(jì)體，很少能看到像我們房地產(chǎn)市場(chǎng)過去7年那樣的投資狂潮。順便提一句，從政策制定者的話語權(quán)角度看，實(shí)行向前看而不溯及過往的限購政策，而不是截留最終收益的投資分成制度，乃是常理。
還有多少城市被限購，20個(gè)還是40個(gè)，這個(gè)謎底我們都猜不出。上半年，沒有限購的城市，房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過被限購的城市，那么，我們隨之想追問的是，當(dāng)新的一批城市被限購，其他有幸未被限購的城市房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)應(yīng)聲上漲?
當(dāng)大陸地區(qū)660多個(gè)城市和1600多個(gè)縣城都限購，那些偏好房產(chǎn)的貨幣就會(huì)流向香港、新加坡、加拿大等境外地區(qū)。我們有沒有什么辦法讓這些貨幣轉(zhuǎn)投實(shí)業(yè)?很難。其中一個(gè)背景是，2004年以來房地產(chǎn)投資的高收益，讓這些貨幣養(yǎng)成了輕輕松松賺快錢、賺大錢的習(xí)慣。當(dāng)一個(gè)打火機(jī)只能掙1分錢甚至不掙錢，而一套房子能獲得50%的回報(bào)，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目相當(dāng)于過去10年的辦廠收益，你怎么能要求它固守傳統(tǒng)地盤?所以，我們才會(huì)看到，去年底以來，浙江和陜北的大量資金轉(zhuǎn)入民間借貸市場(chǎng)。
讓我們將目光稍微放遠(yuǎn)一些，譬如2012年。多數(shù)人預(yù)測(cè)，如果2012年限購政策退出，房?jī)r(jià)就會(huì)報(bào)復(fù)性上漲。想必政策制定者也相信這種可能性。于是就出現(xiàn)了將限購政策長(zhǎng)期化的設(shè)想。譬如，北京市房協(xié)副秘書長(zhǎng)陳志就透露，北京市正在研究制定基本住房制度，并考慮將限購政策納入該基本制度。
將限購政策納入基本住房制度，意味著限購政策的長(zhǎng)期化、固定化。這標(biāo)志著房地產(chǎn)制度的一項(xiàng)重大的根本性變化。我個(gè)人的理解是，住房的屬性將為之蛻變，其投資屬性被完全剔除，只剩下保障和居住屬性。
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