聶梅生：土地將成為地產(chǎn)市場(chǎng)的終結(jié)力量
2011-07-25 來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 編輯：狄海霞
改革從來(lái)都不是一蹴而就。土地政策、房產(chǎn)稅、農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，井噴式地提到議事日程。“房地產(chǎn)的改革有賴于整個(gè)國(guó)家的財(cái)稅體制的改革，需要耐心也需要時(shí)間，房地產(chǎn)制度性變革并不是空想。
關(guān)于此前聶所預(yù)測(cè)的房?jī)r(jià)將下降10%聶梅生再次耐心強(qiáng)調(diào)，并給這個(gè)“10%”加上定語(yǔ)，是35個(gè)限購(gòu)城市房?jī)r(jià)下降10%。假設(shè)調(diào)控中各類房?jī)r(jià)不變，只是結(jié)構(gòu)性調(diào)整，限購(gòu)使投資性購(gòu)房減少10%，保障性住房增加10%，結(jié)果將該城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)由10000元/平方米變?yōu)?000元/平方米，下降10%。結(jié)構(gòu)性下降幾乎是必然的。
莫慌!此次主力仍然在假摔? 套牢的股票很可能有救了! 3月股市很可能發(fā)生巨變? 拉鋸戰(zhàn)背后暗藏的資金動(dòng)向! 聶梅生每一年都參加博鰲房地產(chǎn)論壇。2008年，她判斷房地產(chǎn)正處于險(xiǎn)局，但并不悲觀;2009年，她斷言樓市已經(jīng)觸底，但調(diào)整未結(jié)束;2010年7月，她指出房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭已經(jīng)被遏制，但調(diào)控細(xì)則不明確，她擔(dān)心調(diào)控持續(xù)的時(shí)間，此后，市場(chǎng)迎來(lái)反彈。預(yù)言被事實(shí)印證。你無(wú)法體會(huì)到一個(gè)預(yù)言者言中后，感受到的不是喜悅，而是憂慮。
聶梅生認(rèn)為，過(guò)去數(shù)年里，房?jī)r(jià)幾乎總會(huì)在每一輪調(diào)控后報(bào)復(fù)性上漲，是因?yàn)橹贫雀母锊粔颉Ｊ聦?shí)上，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起關(guān)鍵作用的是土地供給，制度性改革需要跟上。近10年來(lái)地價(jià)不斷領(lǐng)跑房?jī)r(jià)，且速度越來(lái)越快。“土地已經(jīng)成為平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)的權(quán)重力量。”她說(shuō)。
2010年全國(guó)土地出讓總價(jià)款達(dá)2.9萬(wàn)億元，較前一年增加69.4%。2010年全國(guó)土地出讓收入約占地方本級(jí)財(cái)政收入的71%，比上一年增加22.2個(gè)百分點(diǎn)。地方對(duì)土地財(cái)政的依賴程度越來(lái)越深。而在1999年，土地出讓金比重僅占本級(jí)財(cái)政收入的9%左右。“土地財(cái)政的故事已經(jīng)走到盡頭，如果繼續(xù)，將導(dǎo)致金融類風(fēng)險(xiǎn)。”聶梅生說(shuō)。
同時(shí)，房?jī)r(jià)的上升指數(shù)一直低于地價(jià)的上升指數(shù)，兩條數(shù)據(jù)線的走勢(shì)差距越拉越大。“是地價(jià)領(lǐng)跑了房?jī)r(jià)。”聶梅生稱，
在中國(guó)現(xiàn)行土地出讓制度和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式下，地根吸住了銀根，這在2010年尤為突出。如何疏導(dǎo)積聚在土地中的資金，這需要政府的高度重視。金融機(jī)構(gòu)以土地抵押貸款方式進(jìn)入土地市場(chǎng)，形成了土地金融。國(guó)土資源部公告顯示，2009年全國(guó)84個(gè)城市土地抵押貸款2.59萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)42.8%。據(jù)全國(guó)人大審計(jì)報(bào)告，2010年底地方政府以土地出讓償債余額為2.54萬(wàn)億，開(kāi)發(fā)商貸款多以土地證抵押，余額至少有1萬(wàn)億，合計(jì)不低于3.5萬(wàn)億。一旦土地出讓量下降，土地出讓金下滑，不僅影響地方收入，也關(guān)聯(lián)銀行的土地抵押貶值，甚至資不抵債，形成銀行壞賬。“可見(jiàn)地價(jià)同樣是跌不得的。”聶梅生感嘆。
“希望房?jī)r(jià)下降，地價(jià)上升是不現(xiàn)實(shí)的。”聶梅生對(duì)此不無(wú)擔(dān)憂，如果目前的招拍掛制度繼續(xù)，不僅房?jī)r(jià)不能夠支撐，地價(jià)也難保，最終會(huì)引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。“如果不改革土地制度和財(cái)稅制度，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)重復(fù)過(guò)去的輪回。”聶梅生認(rèn)為。政府一方面應(yīng)抓緊進(jìn)行財(cái)稅和土地供應(yīng)制度改革，使地方政府的土地財(cái)政比例降低，和房?jī)r(jià)逐步脫鉤;同時(shí)要促進(jìn)已出讓土地的合理開(kāi)發(fā)利用，盡快形成有效供給，平抑市場(chǎng)。
但土地出讓金和房產(chǎn)稅不可兼得，房產(chǎn)稅的改革是以土地出讓金的改革為前提的。她進(jìn)一步分析，如果對(duì)所有存量住宅征稅，稅率為1.5%，全國(guó)一年的住宅類房產(chǎn)稅將為7600億元，加上商業(yè)物業(yè)將達(dá)1萬(wàn)億，持續(xù)下去將有望取代土地出讓金。但是當(dāng)前這種征收方式是不合理的，原因在于現(xiàn)有的土地出讓制度已經(jīng)一次性的收取了70年的土地出讓金，而且是在拍賣(mài)背景下使地價(jià)大幅溢價(jià)后的出讓金。如果對(duì)業(yè)主采取評(píng)估現(xiàn)值逐年收房產(chǎn)稅的方式，而政府卻70年一次預(yù)收土地使用費(fèi)，十分不合理，應(yīng)該抵消已付部分。除非政府方也采用分期征收土地出讓金。這樣，通過(guò)長(zhǎng)期的征收房產(chǎn)稅可以把地方政府從土地財(cái)政里解放出來(lái)，也是一種改革性的措施。
“現(xiàn)在的民生問(wèn)題是房?jī)r(jià)太高，買(mǎi)不起房，大家還沒(méi)有太拿房產(chǎn)稅當(dāng)回事，當(dāng)開(kāi)始征收房產(chǎn)稅的時(shí)候問(wèn)題就顯出來(lái)了。”聶梅生指出，買(mǎi)了房子的人是戶籍居民的大部分，目前城鎮(zhèn)住房自有率已達(dá)到83%。所以未來(lái)買(mǎi)房的一部分和已有的一部分人的意見(jiàn)都要考慮。
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