陳志國(guó)：畸形樓市徹底打垮民眾買房夢(mèng)想
2011-07-25 來(lái)源：陳志國(guó)博客 編輯：狄海霞
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步不早，發(fā)展很快，這就帶來(lái)了機(jī)制相對(duì)滯后，管理不夠健全的問(wèn)題，一大特征是房?jī)r(jià)非理性上升，從幾百元起步，到幾千元過(guò)渡，再到幾萬(wàn)元攀升，如此超大級(jí)別的跨越，每次僅在10年左右的時(shí)間，說(shuō)出來(lái)令人震撼。
我有幾個(gè)熟人，既不搞投資，也不做生意，就是一般公司的職員，因公司福利較好，住房公積金配得較高，幾年積累起來(lái)數(shù)字還不小，但按照政策提不出現(xiàn)金來(lái)，他們就去買房，因?yàn)橘I房就可以使用住房公積金，先用公積金繳首付，再用每月的新增公積金繳納按揭貸款，這樣既把公積金盤活了，自己也沒(méi)有付出多少現(xiàn)金(除住房公積金中個(gè)人繳納的那一半)，一套新房就到手了。其實(shí)他們已有住房，買新房就是把公積金從公家的賬戶上轉(zhuǎn)到自己的賬戶上，房?jī)r(jià)上漲了，就變成了“投資”，貨幣貶值了，就變成了“保值”。由于這幾年房?jī)r(jià)大幅上漲，他們的“投資”收益翻翻甚至更多，沒(méi)介意給財(cái)富崴了一下腰，從標(biāo)準(zhǔn)的工薪階層一躍成了百萬(wàn)富翁。
我也是從發(fā)覺(jué)一兩個(gè)人到一二十人再到周邊的很多人，都有兩套以上房產(chǎn)，其中至少一套不是必需品。原本不做生意的這些人，走到一起就議論房?jī)r(jià)，有的因?yàn)榉慨a(chǎn)投資賺了第一桶金，還總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)，琢磨干脆就零打碎敲做房產(chǎn)生意，好像國(guó)家稅收對(duì)零打碎敲房產(chǎn)交易管理還不是那么嚴(yán)謹(jǐn)嚴(yán)格。
我又見識(shí)了另一種情形。一次到一個(gè)新開發(fā)的小區(qū)售樓處，只是去看看行情，巧遇一位幾年不見的老朋友在那兒當(dāng)老總，本該很開心的見面總覺(jué)得他有些不自在，一陣寒暄之后才知道他以為我去替別人買房，那兒的住宅沒(méi)打樁就銷售一空了，最后剩下幾套超大戶型的特殊用房，怕我提出來(lái)他真的沒(méi)辦法解決而怠慢了老友。
當(dāng)然見的更多的是剛性需求的購(gòu)房者，尤其就在我的博客評(píng)論和留言中。他們迫切需要到燃眉之急的程度，但房?jī)r(jià)太高，囊中羞澀。一般城市一個(gè)普通職工，年收入在2至3萬(wàn)元(有的還不到)，普通房?jī)r(jià)在5000元/平方(有的更高)，買100平米裸房不吃不喝要積攢20年，還得裝修配套家具什么的，大城市職工收入高一些，但房?jī)r(jià)就更高了。別說(shuō)20年，有的一輩子也別想了。更何況人的生活必需不僅是房子呀，還有老人贍養(yǎng)，孩子讀書，看病打針，吃飯休閑等等。
讓剛需走開的樓市已顯畸形。買房者不一定是需求者，賣房者不一定是開發(fā)商，囤房者不一定是房產(chǎn)中介，剛性需求越是急迫者離房地產(chǎn)市場(chǎng)越遠(yuǎn)。我歷來(lái)認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)一大支柱產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中舉足輕重，然而，一旦走入畸形區(qū)，它的畸形發(fā)展對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的破壞作用也是不可低估的。
美國(guó)的情形與中國(guó)正好相反，很多人不愿買房，原因很簡(jiǎn)單，就是買房太容易，什么時(shí)候想買就買。美國(guó)普通職工的年收入大約4萬(wàn)美元，房?jī)r(jià)根據(jù)地區(qū)差異在15至50萬(wàn)美元不等，如果按平均價(jià)30萬(wàn)美元算，一個(gè)人工資積攢需要8年時(shí)間，購(gòu)房首付在10%至20%，如急需購(gòu)房，一年工資即可解決問(wèn)題，而這種房子是指單門獨(dú)戶三層小樓(地面2層地下1層)外帶汽車庫(kù)，暖氣空調(diào)，前后100平米草坪，如果只解決安居問(wèn)題，那房?jī)r(jià)就便宜多了。
美國(guó)的次級(jí)債危機(jī)是老百姓不要房子，投行將房地產(chǎn)通過(guò)各種形式打包，有的不但零首付，還可先住半年以后再開始還貸款，有的給人感覺(jué)好像白送，這是另一種畸形。而后危機(jī)暴發(fā)的嚴(yán)重后果危及全球，大家有目共睹。美國(guó)的教訓(xùn)也十分深刻。
我前面說(shuō)過(guò)高房?jī)r(jià)的問(wèn)題，一是趨城若鶩的遷徙;二是賣地財(cái)政困局;三是人多地少的國(guó)情;四是價(jià)格上漲的預(yù)期;五是投資渠道狹窄;六是貧富差距拉大;七是輿論導(dǎo)向偏離;八是投機(jī)炒作暴利，等等，再列可能還有不少，但我深切感到主要是機(jī)制和管理問(wèn)題。
現(xiàn)在采取限價(jià)、限購(gòu)、限貸等措施，無(wú)不治標(biāo)不治本，所以屢不見成效，管理層應(yīng)該考慮在機(jī)制體制上動(dòng)些干戈了。
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