葉檀：限購(gòu)下地產(chǎn)市場(chǎng)亟待調(diào)控措施拯救

　　通常抑制投資投機(jī)性購(gòu)房用信貸與稅收的辦法，提高房地產(chǎn)信貸成本以壓縮房地產(chǎn)金融杠桿，征繳房產(chǎn)稅以增加持有成本，征繳房產(chǎn)交易資本利得稅以減少房地產(chǎn)的資本利得。

　　限購(gòu)則充滿中國(guó)特色，從去年下半年開始，部分房?jī)r(jià)上漲過高的一二線城市開始采取“限購(gòu)”政策，限購(gòu)在外地投資者占多數(shù)的大城市取得了較好的效果，比如北京等城市，將一半以上不符合政策的購(gòu)房者排除在房地產(chǎn)消費(fèi)、投資群體之外。

　　調(diào)控房地產(chǎn)理所當(dāng)然，但房地產(chǎn)限購(gòu)應(yīng)適可而止，否則，房地產(chǎn)將從權(quán)貴市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向計(jì)劃市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。

　　7月12日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，其中包括嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)措施，遏制投機(jī)投資性購(gòu)房，合理引導(dǎo)住房需求。已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。

　　限購(gòu)令不可能獨(dú)立而行，最明顯的副作用是，一線城市由于限購(gòu)房?jī)r(jià)企穩(wěn)之時(shí)，相鄰的三四線城市卻由于投資者蜂擁而入，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上升。如廣州限價(jià)，周邊的清遠(yuǎn)等地房?jī)r(jià)上漲;北京限價(jià)，周邊的河北小城憑借半小時(shí)、一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈概念，房?jī)r(jià)扶搖直上。要想調(diào)控收效，最終限價(jià)必然推廣到所有城市，填平政策不同所造成的價(jià)格洼地。從金融角度來說，限購(gòu)令是對(duì)民眾的資金用途進(jìn)行局部管制，變相減少了貨幣的價(jià)值;從本質(zhì)上來說，與商品短缺時(shí)代的憑票供應(yīng)沒什么區(qū)別。有錢想買房，沒有本地戶口?對(duì)不起，有錢也沒用，因?yàn)橘I房認(rèn)錢又認(rèn)證。

　　既要調(diào)控房地產(chǎn)，又不能走市場(chǎng)化的回頭路，最好的辦法是通過信貸與稅收辦法改良激勵(lì)體制，使投資者知難而退。貨幣泡沫與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系眾所周知，擠壓貨幣泡沫必然去除房地產(chǎn)泡沫，美國(guó)的次貸危機(jī)中狂熱的房貸與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系，將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的典型案例。

　　稅收辦法可以收到立竿見影之效。今年5月4日，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)公布“特種貨物及勞務(wù)稅(奢侈稅)條例”。根據(jù)規(guī)定，奢侈稅的征收范圍涉及不動(dòng)產(chǎn)、交通、保育、家具等方面，不動(dòng)產(chǎn)短期炒作被課以懲罰性稅收：對(duì)一年或兩年內(nèi)轉(zhuǎn)賣非自用住宅及空地的投機(jī)行為，分別課以15%和10%的奢侈稅。該稅收出臺(tái)幾天之內(nèi)，臺(tái)灣地區(qū)房產(chǎn)價(jià)格驟跌10%�？梢姡�不用限購(gòu)手段，用奢侈稅等手段，可以獲得相同的調(diào)控結(jié)果。

　　以資本利得稅取代限購(gòu)令正當(dāng)其時(shí)。資本利得稅征收便利，在交易時(shí)根據(jù)標(biāo)的價(jià)格的高低，按照不同的稅率征收。同時(shí)，還可以通過所持有的年限長(zhǎng)短，對(duì)短期投機(jī)者課以重稅。資本利得稅與土地產(chǎn)權(quán)無關(guān)，而與資本利得密切相關(guān)，資本暴利重稅，微利少征，排除了許多不可化解的矛盾。如果是個(gè)人改善性必要住房，可以在征收之后返回，以實(shí)現(xiàn)公平征稅。

　　取消房地產(chǎn)限購(gòu)，可以鎖定龐大的貨幣流動(dòng)性，可以建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)、勞動(dòng)力全國(guó)市場(chǎng);而征收房地產(chǎn)的資本利得稅等，可以讓商品房市場(chǎng)成為中國(guó)保障房資金的源頭活水，可以讓房地產(chǎn)市場(chǎng)擺脫計(jì)劃時(shí)代的濃重陰影。

　　調(diào)控需要正確的激勵(lì)機(jī)制，而不是對(duì)行政權(quán)力的膜拜。由于地方政府依賴土地財(cái)政，由地方主導(dǎo)的限購(gòu)政策等必然成為左右為難、自招失敗之舉。

　　取消房地產(chǎn)限購(gòu)，以長(zhǎng)效改革取代短期行政手段，是大勢(shì)所趨。

　　房地產(chǎn)資本利得稅可以實(shí)現(xiàn)居住正義。在征收奢侈稅之后，臺(tái)灣地區(qū)行政部門負(fù)責(zé)人吳敦義曾解釋說，奢侈稅針對(duì)的是房?jī)r(jià)被刻意炒作的不公平現(xiàn)象，那些手上可能有幾處不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)主在很短時(shí)間里轉(zhuǎn)手買賣，已成為房?jī)r(jià)高企的重要?jiǎng)恿�，若無法課征到這種快速累積的財(cái)富，是一種嚴(yán)重的不公。

　　最后，長(zhǎng)期實(shí)行限購(gòu)令是房地產(chǎn)市場(chǎng)化的倒逼。雖然中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在種種問題，但一個(gè)好處卻讓房地產(chǎn)市場(chǎng)有了充分的生存理由，那就是，通過商品房制度使勞動(dòng)者擺脫了單位人的束縛，推動(dòng)了全國(guó)勞動(dòng)力大市場(chǎng)的形成，商品房市場(chǎng)與全國(guó)通用的保障體制一道，成為中國(guó)勞動(dòng)力大一統(tǒng)市場(chǎng)的基礎(chǔ)。

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