畢曉哲：土地市場(chǎng)深陷賣地財(cái)政連鎖反應(yīng)
2011-07-21 來源：證券時(shí)報(bào) 編輯：宋羽欣
2009年，全國(guó)土地出讓收入為14239.7億元，比2008年大幅增長(zhǎng)43.2%，僅2010年前三個(gè)季度，30個(gè)一線城市出讓金累計(jì)接近9000億元，同比增長(zhǎng)七成。上述數(shù)據(jù)是近幾年來土地市場(chǎng)極度亢奮的一個(gè)縮影，也是土地和房產(chǎn)資源炒作過熱、地價(jià)房?jī)r(jià)高企到不理性的一個(gè)見證。
然而，在去年逐步加碼的土地和房產(chǎn)政策調(diào)控之下，從今年上半年開始，一些一線城市土地出讓價(jià)格開始低迷、出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。詳細(xì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)130個(gè)城市土地出讓收入總額為7524億元，同比下跌5.5%，其中北京土地出讓收入降幅竟然高達(dá)48.32%。前后對(duì)比或可判斷出調(diào)控政策已初顯效果，由于政策的威力讓開發(fā)商拿地上變得謹(jǐn)慎起來，未來若干年房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”或有望出現(xiàn)。
7月19日，中囯指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)，今年上半年，全國(guó)130個(gè)城市土地出讓收入總額為7524億元，同比下跌5.5%。土地出讓收入排名前十的城市中，出現(xiàn)下跌的5個(gè)城市全部為一線城市或者發(fā)達(dá)的二線城市，同比降幅最大的為北京，降48.32%，降幅最小的為上海，降21.97%;而上漲的5個(gè)城市均為相對(duì)欠發(fā)達(dá)的二線城市。
但筆者以為，一個(gè)“陡然降溫”的土地出讓市場(chǎng)如果沒有“軟著陸”緩沖，可能引發(fā)“連鎖式”的負(fù)面效應(yīng)，值得人們警惕。地方政府近幾年來主要依賴“賣地”發(fā)展，2009年地方政府本級(jí)收入總額為32581億元，土地出讓收入，占比接近43.7%，更有甚者，一些地方的土地出讓金甚至占到了政府財(cái)政收入的60%到90%。那么，失去土地財(cái)政的支撐，地方財(cái)政的壓力之大就可想而知。地方政府財(cái)政“縮水”之后的第一個(gè)“反應(yīng)”可能就是地方債償債困難。審計(jì)署報(bào)告顯示，截至2010年底，全國(guó)省、市、縣三級(jí)地方政府性債務(wù)余額共計(jì)10.72萬億元人民幣，其中政府負(fù)有償還責(zé)任的6.71萬億元，擔(dān)保責(zé)任的2.34萬億元，可能承擔(dān)一定救助責(zé)任的1.67萬億元。不排除大量的地方債是以土地作擔(dān)保的，在土地出讓價(jià)格縮水之后相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)就可能會(huì)暴露出來。
今年部署保障性住房為1000萬套，但地方政府面臨著資金困難。在土地出讓金縮水的情況下，可以提取的各種用途資金也會(huì)減少。按照有關(guān)規(guī)定，地方政府必須從土地出讓收益中按10%的比例計(jì)提教育資金，還要提取10%用于農(nóng)田水利建設(shè)，同時(shí)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)要上繳中央財(cái)政30%。這些政策規(guī)定表面上由地方政府承受，但實(shí)際上最終間接地由全社會(huì)來承擔(dān)，最終會(huì)影響到民生方面的保障。
筆者以為，有關(guān)方面應(yīng)看到“土地出讓低迷”可能對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)造成多重負(fù)面影響及“連鎖反應(yīng)”，未雨綢繆。“賣地財(cái)政”的發(fā)展模式必須最終拋棄，但應(yīng)該盡早進(jìn)行后續(xù)制度的設(shè)計(jì)。調(diào)控政策必將持續(xù)下去，畸形的高房?jī)r(jià)必須降下來，為此必須設(shè)計(jì)好相關(guān)的替代戰(zhàn)略。
上一篇：徐立凡：公租房申請(qǐng)資格帶來的社會(huì)憂慮
下一篇：周俊生：二三線城市房?jī)r(jià)的擴(kuò)張卷土重來
·95%省會(huì)靠賣地償還地方債 專家稱高房?jī)r(jià)難破
·北京財(cái)政局:未聽上報(bào)房產(chǎn)稅方案“狼”又來了
·5月全國(guó)財(cái)政收入12749億 房地產(chǎn)契稅大增40%
·中央財(cái)政撥580億支持公租房建設(shè) 中部占45.4%
·財(cái)政部報(bào)告：第一季度房地產(chǎn)相關(guān)稅收出現(xiàn)反彈
